容積移轉代金制度 下月起實施

      高雄市容積移轉今年7月1日起有新的變革，將創全國之先，成立「容積銀行」，引用代金制度，取得開闢公共設施的代金，高雄市政府都發局預估每年至少取得上億元的代金，闢建公共設施。
      都市計畫公共設施容積移轉制度在各地方實施多年，都是以捐贈公共設施保留地的方式來換抵建地可增加的樓地板面積。
      高雄市今年通過地方版修正案，率先採行代金方式，建商想要增加樓地板面積，可繳交代金來換取，市府將建商繳交的代金全數用來改善公共設施，加速改善都市公共環境。
      都發局局長盧維屏說，政府被動收得零散的公設土地，還須另外籌編開闢費用，收購的成本與換取的建築容積價值間存有不少的價差，「利得」未必能分享給公眾。
      為此，從今年7月1日起，高雄市政府主動採用一半捐贈公共設施保留地，一半以公告現值折算繳納代金的方式，將使容積移轉實施更為公平合理。
     盧維屏說，市府收得的代金，將專款專用全部投入優先需要的公共設施，如巷道打通，化被動為主動。
     都發局指出，透過容積移轉，再增加每一塊基地可開發建築樓地板，就必須要兼顧整體公共環境品質，如公園、綠地、道路的承載能力及高樓化的影響。
     高雄市實施積移轉的地區仍以高雄市農十六、美術館、左營、鳳山等地居多，尤其是農十六及美術館有許多超高大樓，有的就是透過容積移轉，增加樓地板面積。

【聯合報/記者謝梅芬/高雄報導】20130617

房價透明 居住正義跨大步

      今年9月台灣房地產市場將面臨有史以來最大的變革，實價登錄制度正式登場。政府去年通過立法，未來不動產交易都須登記真實的交易價格，並在政府統計整理後，採區段化公布。台灣房市交易資訊不透明、永遠不知道真實成交價的時代，將成為過去式。
      價登錄是否會引發房市的質變與量變，目前各方都還說不準，必須要慢慢觀察，但可確定的是，台灣房市終於跟上國際潮流，有真正的實價可供查詢。
      政治大學地政系教授張金鶚表示，台灣房市已走好幾年的大多頭，不少人在這波榮景中賺大錢，但有更多人的實質購屋能力不斷降低，買房已成奢望。
      房市短期炒作等投機行為盛行，不但讓房價不合理飆漲，更導致貧富差距愈來愈懸殊；房市如此混亂最關鍵的原因，就在於資訊的不透明與不對稱。
      張金鶚直言，一般消費者到商店買東西，都能知道哪件商品什麼價錢，明碼標價應是消費者最基本的權利，但在台灣房市卻是種奢求。因為價格的不透明，讓與代銷、仲介熟識的投機客能拿到較便宜的價格，再轉手給一般購屋者，才造就出房市的不正義。
      價格為何難以透明？原本的登記制度是關鍵。住商不動產企研室主任徐佳馨說，如今購屋會有公契與私契，公契是用來辦理過戶，上面的價格採用公告現值與房屋評定現值；私契通常用於貸款，理當記載真實價格。
      公契與私契的價格本來就有一段差距，信義房屋企研室經理蘇啟榮說，台北市價格差距較大，有時差距可達3、4倍，其他地區差距則較小。
      私契也不一定就記載真實的成交價格，徐佳馨透露，有時為從銀行貸到較多的金額，買賣雙方會協議高報交易價格；至於低報的情況則常見於分財產，實際經手買賣的子女想讓兄弟姊妹誤以為成交價較低。
      在此情況下，資訊不透明，就成為有心人士操弄的工具。張金鶚說，最常見的就是低買高賣，或是哄抬賣價，日前就有媒體報導豪宅價格每坪衝上300多萬元，後來查證並非事實，就被認為是投資客在哄抬價格。
                而不知實價造成的更大負面效應則是會引發大眾恐慌，導至市場不安定。張金鶚說，房市訊息很不楚，如今專業人士還能透過買賣移轉件數等統計數據驗證成交量，但價格則是毫無對證。
即使實價登錄上路，但多數人認為，由於公布時間的落差與區段化的方式，也難以期待情況會大幅改善，但至少是一個正面的開始。
張金鶚強調，很多人認為資訊透明，不代表房市發展就會健康、房價就能合理；但若資訊不透明，房市就會一直混亂，房價會持續被操弄。惟有讓資訊透明，房市健全發展才算是踏出第1步。

經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】20130613