別讓風災模糊了彼此的租屋權責歸屬

2015.08.24　崔媽媽基金會

2015年至今為止最強的侵台颱風剛走，留下各地許多創紀錄的觀測與慘重災情。有不少租屋族在這次風災中蒙受了門窗破損、屋內物品淹水、髒污，甚至房屋毀壞等災情，導致生活種種不便，甚至無法繼續居住。面對如此損失，房客們都可以請求房東賠償嗎？而房東們又可以主張哪些權益呢？這都是租屋雙方都必修的功課。

【疑問之前的ABC】房屋修繕該誰負責？

按民法規定，房屋修繕原則上是由房東負責的，這是為了防止修繕費用過鉅，房客無法負擔；不過若「契約另有訂定或另有習慣」，雙方就得按照契約或習慣進行了。

但是，即使是由房東負責修繕，房客也應盡正常使用下的「注意」與「通知」的義務喔！不但要維持房子的正常使用狀況，在發現房子需要修繕時，也要儘快通知房東，要求在一定期限內處理，以防止損害擴大。假設房東在接獲房客告知後卻遲遲沒有處理，房客可以自行僱工修繕，再要求房東補償修繕費用。

如果房東已開始修繕，房客就算生活忙碌，仍有義務和房東協商配合，以利修繕工程進行。

【疑問一】租屋處遭受風災而積水，導致房客的損失，誰要負責？

原則上，如果純粹是風災這類不可抗力的因素所導致屋內淹水，把「房客的」物品淹壞了，房東是不必負責的（然而淹壞的物品如果是房東所附，也明確列在租約裡的「出租標的」，房東就必須負責修理或換新）。

而假設是房客平常使用不當（例如習慣往排水孔堆置雜物）導致屋內排水不良，一有颱風大雨就容易積水，責任便在房客身上，房東同樣沒有義務賠償。

然而話說回來，如果房子原本就有排水問題，房客早已發現並通知房東解決，而房東卻遲遲未處理的話，房東就有義務賠償房客因此導致的淹水損失。

【疑問二】自來水因風災變濁了，誰該負責清洗公寓水塔？

崔媽媽義務律師朱俊穎表示，房屋租賃關係一成立，房東便有義務提供房客「合於約定使用收益」（通常包括居住）的房屋；而公寓的水塔提供住戶日常用水，與適合居住與否關係密切，因此颱風導致自來水變濁時，原則上清洗水塔的費用就應由房東負責，以免影響房客居住的權益。

【疑問三】如果風災毀損房屋本身了，房客可以提前解約搬走嗎？

同樣基於房東必須提供房客「合於約定使用收益」房屋的義務，若房屋在風災中被毀損了，例如屋頂破洞、門窗毀壞等，房東必須負責把房屋修繕到好。房東也請別忘了，可以妥善保存風災修繕的費用單據（有照片證明者更佳），並在下年度綜所稅申報時列舉扣抵，以彌補損失。

【疑問之後：代結語】

相信不管對房東或房客來說，都不樂見任何不可抗力的因素影響租屋居住。對房東來說，由於颱風並不是房東導致的，所以只要房東已盡到交付合於約定使用房屋、修繕的契約義務，原則上並不必為房客的損失負責；不過也因為有上述義務，房東仍應該在風災過後盡力使房屋恢復到當初「合於約定使用」的狀況。

此外房東也可以將保存風災後房屋修繕費用的單據，當成次年度綜所稅申報的「租賃所得必要費用」列舉扣除額，以減少自身損失。

另一方面，房客在正常使用的情況下，也有義務隨時注意屋況，有異狀儘速通知房東，並按契約與法律規定解決房屋問題。雙方都清楚了彼此的權利義務，平常就樂於互相協助，才不致因風災這類特殊狀況打亂了雙方的租賃關係。

我遇到租屋糾紛了，可以向誰求助？

1. 各縣市政府的法律諮詢服務機構
2. 各大學的法律服務社

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