【崔媽媽】《公寓大廈面面觀》公寓大廈各項公共設施管理常見糾紛處理(上)
◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2003-07-17
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《公寓大廈面面觀》公寓大廈各項公共設施管理常見糾紛處理(上)
共用部分：共用部分乃供區分所有權人共同使用之部分，依本條
例第三條第四款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他
部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」據此，共用部分
包含（1）專有部分以外之其他部分，如公共電梯、大廳回廊等。（2
）不屬專有之附屬建築物，如停車棚等。專有部分是構成區分所有建
築物之基礎，而共用部分則是結合各個專有部分之橋樑。區分所有人
相互間因共用部分而成立共有關係，茲將共用部分之分類、共用部分
所有權之內涵與共用部分之設定專用權分述如下：
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【活動訊息】從07/11～07/16，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。
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■動員類■
＠(台北縣)搶救福隆沙灘活動(7/11)
＠(南投縣市)埔里鎮反瀝青廠連署活動(7/13)
■課程類■
＠(台北市)中老年人美語研習班(8/6)
＠(台北市)「生態家園」系列活動之邀請(7/5)
＠(台北市)●自然與人文探索系列55─自然生態攝影基礎班(9/2)
＠(台北市)暑期綠色生活地圖研習營(8/9)
＠(台北市)移駐勞工(外勞)讀書會，歡迎報名！！(7/31)
＠(台南縣市)城市之光工作營(7/26)
＠(台北市)【跨文化論壇】歐洲批判理論系列：阿多諾（Theodor W. Adorno）(7/12)
＠(台北市)影片觀賞：伊斯蘭教在美國及五個回教國家(7/16)
＠(台北市)貼近Ｅ世代－單親媽媽親職效能團體(8/9)
＠(台北市)親子寫作研習(增班)(7/22)
＠(台北縣)少年特攻隊-暑期少年活動(7/14)
＠(高雄市)2003旗津工作隊(7/26)
＠(台北市)單親媽媽情緒支持團體(9/20)
＠(台中縣市)青少年性教育夏令營(8/14)
＠(台北市)綠色生活行動家(7/19)
＠(台北市)訂做一個未來(8/9)
＠(台北市)『打造幸福爸媽』親職講座暨親子聚會(8/02)
＠(高雄市)2003青少女身體營(8/30)
■展演類■
＠(台中縣市)2003清中英劇社公演(7/17)
＠(台北市)柳春春小小節--純色(8/1)
＠(台北市)影爆社區--暑期電影院(7/21)
＠(高雄市)跳躍性別光譜—高雄．兩岸三地影展(7/15)
＠(台北市)表 夏天踮起腳尖 來 親近文學—爾雅二十八週年慶(7/19)
■徵求類■
■其他類■
＠(台北縣)淡水生態與人文體驗(7/20)
＠(台北市)探訪大安森林公園(7/20)
＠(南投縣市)探訪夏日諸神花園 合歡山生態體驗營(8/2)
＠(台北市)富陽公園自然體驗(8/9)
＠(台北縣)新店溪生態體驗(9/27)
＠(台北市)自然與人文探索系列54─環境會說話-觀察人與自然關係(8/1)
＠(台北市)【街頭停看聽】少年撞球賽(7/19)
＠(台南縣市)望春風 台灣歌謠研習營第三屆(8/2)
＠(台北市)探訪台北市公館水源地(7/19)
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【本週主文】《公寓大廈面面觀》公寓大廈各項公共設施管理常見糾紛處理(上)
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崔媽媽基金會法律義工 鄭懷君律師
一、 公共設施之定義及內涵（公寓大廈管理條例第三條第四款）：
共用部分：共用部分乃供區分所有權人共同使用之部分，依本條例第三條第
四款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及
不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」據此，共用部分包
含（1）專有部分以外之其他部分，如公共電梯、大廳回廊等。
（2）不屬專有之附屬建築物，如停車棚等。專有部分是構成區
分所有建築物之基礎，而共用部分則是結合各個專有部分之橋樑
。區分所有人相互間因共用部分而成立共有關係，茲將共用部分
之分類、共用部分所有權之內涵與共用部分之設定專用權分述如
下：
＊ 共用部分之分類
共用部份就其性質而言，可分為法定共用部分與約定共用部分；就其共用
關係而言，則可分為全體共用部分與一部共用部分。
（一）法定共用部分與約定共用部分：
本條例第七條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區
內各巷道，防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用
部分」法定共用部分係指在構造及功能上，僅能供區分所有人共同使
用，各區分所有權人不得以合意或決議變更，而將之轉換為專有部分
。上開條文所列舉之五款共用部分，條文雖未直接定義為「法定」共
用部分，但既不得供作專有部分，亦不得約定為專有部分，故解釋上
當然為法定共用部分。
約定共用部分，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者（第三條第六
款），亦即原應屬專有部分之建築物部分，依規約或區分所有權人會議之決
議，變更轉換為共用部分。
（二）全體共用部分與一部共用部分（大公與小公）：
區分所有建築物之共用部分，有供全體區分所有權人共同使用者，有僅
供部分區分所有權人使用者。前者為全體區分所有權人之共有，俗稱「大公
」。後者則為部分相關區分所有權人共有，即實務上俗稱之「小公」。公寓
大廈管理條例並未有此分類，但土地登記規則第八十一條第一款規定：「同
一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情
形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區
分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」是現行法制上亦承認共用
部分得分為全體共用部分與一部共用部分。
全體共用部分與一部共用部分之區別標準，係以實際使用情形為斷，亦
即應以該共用部分，在實際上是供全體區分所有權人使用，亦或供部分區分
所有權人使用為斷。惟供全體區分所有權人使用或供部分區分所有權人使用
不明時，則宜解釋為全體共用部分。至於二者之區別實益，在於修繕費及其
他負擔上見之。申言之，全部共用部分之修繕、管理、維護，其費用由公共
基金支付或由全體區分所有權人按其應有部分比例分擔之（第十條第二項前
段）。
＊ 共用部分所有權之內涵
共用部分係區分所有權人所共有，其使用、收益、處分除受本條例之限制
外，尚須受管理規約之拘束，茲析述其內涵如下：
（一）使用：指依共用部分之用法以供生活需要而言。住戶對共用部分應依
其設置目的及通常使用方法為 之（本條例第九條第二項前段）。亦
即住戶應按共用部分之原本用途而使用。例如在地下室設停車場供停
車之用、在庭院納涼散步、在屋頂曬衣服或乘用電梯、通行走道等。
（二）收益：指收取共用部分之天然孳息及法定孳息而言。如在公寓大廈本
身所佔地面以外之法定空地上栽種果樹所生之果實即為天然孳息；將
共用的地下停車場出租收取租金則為法定孳息。此等孳息之收取，除
規約另有定訂或區分所有權人會議另有決議外，由區分所有權人按其
應有部分比例收取（本條例第九條第一項）。
（三）處分：包括事實上處分及法律上處分。
（1）事實上處分：指變更或拆除共用部分而言。有關共用部分及其相關設
施之拆除，應依區分所有權人會議之決議，始得為之（第十一條第一
項）。
（2）法律上處分：指變更、限制或消滅共用部分之權利而言。區分所有權
人處分共用部分 之應有部分時，應隨同專有部分及基地所有權或
地上權為之（第四條第二項）。
＊ 共用部分之設定專用權
區分所有建築物之共用部分，依民法第七百九十九條規定推定為各區分
所有權人按其共有之應有部分比例對之有使用收益權（本條例第九條第一項
參照）。但實際上本來應由各區分所有人依原來用途共同使用之共用部分或
特定第三人，設定專用使用權，由特定人（特定區分所有權人或特定第三人
）專屬的獨占使用情形不少。例如由特定人在地下室設置停車場、在樓頂加
蓋房屋、在外牆懸掛招牌等。此等專用權之主體、客體、設定方式、消滅原
因如何？茲依本條例之規定並參酌學者之見解析述如下：
（一）專用權之主體：
專用權之主體是特定區分所有權人或特定第三人。惟依本條例規定似僅
限於特定區分所有權人而已。蓋本條例第三條第五款規定：「約定專用部分
：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」則倘非區分所有
權人，似無由取得專用權。然本條例第三條第五款係對約定專用部分所作之
立法解釋，並無明文禁止將共用部分之專用權設定給區分所有權人以外之第
三人。為發揮共用部分之經濟效用，以達物盡其用之目的，只要透過規約或
區分所有權人會議之決議，將共用部分之專用權設定予第三人，應無不可之
理由。例如由外人在頂樓設置廣告塔、在外牆懸掛招牌等是。易言之，特定
第三人亦應得為專用權之主體。
（二）專用權之客體：
本條例第七條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區
內各巷道，防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用
部分。」
據此，得為專用權之客體，大體可歸納如下：
（1）建築物本身所佔地面以外之空地：即建築物外牆面中心線或代替柱
中心線以內之最大投影範圍以外之法定空地，得為專用權之客體。
如以之設置專用庭院或專用停車場等是。
（2）建築物之樓頂或外牆：此部份為法定共用部分，得為專用權之客體
。如在頂樓上設置廣告塔，外牆上懸掛霓虹燈招牌是。
（3）建築物之防空避難室與法定避難空間：此部分屬於建築法第一百零
二條之一及建築技術規則第五十九條所定必要設備，應登記為區分
所有權人之共用部分，得設定專用權。如將之設定專用停車場或專
用兒童遊樂場是。
（三）專用權設定之方式：
專用權設定之方式有三：（1）讓售契約。（2）規約。（3）共有之法理。
（1）讓售契約：專用權之設定，在實務上通常係依公寓讓售契約為之。
其情形為建築業者，於預售房屋時，將法定空地留供一樓住戶使用
，屋頂平台專供頂樓住戶使用，甚且將車位所有權出售，而保留專
用權給某依特定住戶使用之情形最為常見。
（2）規約：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相
互關係，除法令另有規定外，得以規約定之（第二十三條）。是以
共用部分之專用權得依規約而設定。依規約設定之專用權，其效力
不僅可拘束區分所有權人，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力（
第二十四條）。
（3）共有之法理：依共有之法理，對共用部分設定專用權時，須區分所
有權人過半數及其持分合計過半數或持分合計逾三分之二者之同意
即可。
（四）專用權之消滅：
除一般權利消滅之原因，如拋棄或標的物滅失而當然消滅外，其有存
續期間或其他終了事由者，因存續期間屆滿或其他終了事由之發生而消滅
。至於未訂有存續期間或其他終了事由之專用權，非經專用權人之同意，
區分所有權人不得逕依集會決議或變更規約之方式使其消滅，蓋以保障專
用權人之法律地位，以維護交易安全也。
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