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【不動產報報】專題：最近不少讀友問到有關不動產方面的一些常識與問題，因此報主Geoffrey在「人與空間的對話」電子報有關「設計」為宗旨的主題之外，不定時會推出【不動產報報】的相關專題討論。也歡迎讀友到本站討論區內留下您的問題與意見，報主Geoffrey也會以主題方式來進行深度的分享喔！
「人與空間的對話」問題討論區：http://www.gfrlee.com/design/
雖然說上期電子報開始跨足不動產領域，提供網友在這方面所需要的常識與觀念，但是「人與空間的對話--漫談設計」電子報的主題「設計」二字，依然並沒有偏失或悖離。本期延續上回所討論的「預售屋」裝修面面觀後，緊接著來討論一下，「預售屋」或「新屋」的購買者，將會面臨哪些其實你不知道但是卻已經存在的問題？
在報主Geoffrey的職業經歷，曾經在幾家建設公司設計部門工作過，也曾經以建築師身份與建設公司配合設計案件，至於目前的室內設計主業更免不了要與建設公司的協調介面息息相關（尤其委託案件是「預售」或「新屋」的話），再加上身為一個建築師應具的中華民國建築法規知識等等；其結果就是，對於坊間建設公司推案所會玩弄擺佈面積及坪數的種種手法，恐怕也是很難「視而不見」的。
中華民國建築管理法規體系大多承襲日本系統，其特色是管理條文鉅細靡遺、多如牛毛，對於建築設計者猶如到了「緊箍咒」的地步。不過神通廣大的建商與行銷公司，依然可以在種種限制之中游刃有餘地想出許多「破解」手法，真令人感佩此等「功力」。
「憑空生出不該有的室內坪數」幾乎是許多建商推案時必然會出現的手法，法規上經常會有不計入樓地板面積的面積，例如陽台、機械室、挑空等等，但是在您所見到的漂亮售屋圖上，以上的空間可能已經暗地成為您房屋裡的一部份了。
以陽台為例，所有建築設計的陽台面積應該會有一定比例（大概是權狀面積的1/8左右、計算方式複雜故不在此贅述），為了吸引消費者的青睞，本於台灣人陽台不外推白白不外推的觀念，建商在交屋的同時已經悄悄地把它變成了室內坪數。因此明明買了50坪的房子、實際上卻有60坪的面積，這些取悅消費者的動作事實上都是在取得「使用執照」之後的違建內容，其工程術語美其名曰「二次施工」。
是的！面積增大、建商與買家雙贏，但事實上買家也可能從頭到尾都不知道家裡的室內坪數部分來自於「消失的合法陽台」，建商也樂地賣給你「看起來」又大又好用的格局、而且樣品屋居然也大方地依樣複製蓋出來。當然，買家也會同樣「半推半就」不小心簽下了同意書，往後所可能衍生的任何問題，麻煩由你自己去解決吧！反正已經交完屋囉！
極度嚴格的規範、碰上寬鬆的執法，其結果是「敢做的人比較會紅」，類似的面積乾坤大挪移手法在市場上一再重複出現，建商與行銷公司也早已練就一套應對的說法與作法，反正大家「賭」的就是「違建不會被抓到」這種籌碼而已。重點是，購屋者自己究竟知不知道其中的奧秘與困擾？
建商與行銷公司的做法，經常是直接向客戶明講未來的「二次施工」內容，同時讓憑空多出室內坪數的客戶歡歡喜喜簽下同意書，如此將來責負便不及於他們身上。或許我們會提出這樣的疑問，如果拒絕這種作法可行嗎？有沒有客戶提出這種要求報主Geoffrey我並不知道，但報主Geoffrey所瞭解的是，這些房屋在初步建築設計階段就已經將「二次施工」視為「真正」的完成平面，因此缺乏二次施工的平面可能是一個過渡而難以使用的格局，那麼，還會有多少人拒絕建商「兩全其美」的建議呢？
以上的內容牽涉太多法令細節、也不方便在電子報版面上昭然揭示，報主Geoffrey姑且言盡於此，有興趣者可以到網站討論區另求端詳。重要的是，以上的做法其實都可以從平面圖、樣品屋中解讀而出，至少在看房、讀圖時免去了「錯誤的第一步」，避免到最後要簽約成交時才被告知而騎虎難下，畢竟下斷購屋的決定並非簡單的工夫。
下列是報主Geoffrey彙整的幾種「解讀」平面方式，如果購屋過程另有專業友人提供建議或陪同，當然更可以讓許多暗藏玄機的狀況，提早被攤開在陽光下檢驗了！
（陽台被挪為室內面積）解讀
1.一般陽台面積約為室內面積的1/8~1/10左右，若是陽台面積比例顯著地低，那大概就有問題啦！
2.申請使用執照時會將陽台落地窗框做在室內側（玻璃一定不會安裝上去、因為遲早會拆掉），但交屋時窗戶卻是做在室外側（外牆上）。
3.為避免違建責任，建商會將「合法」的窗框留在原處，同時請買家簽下諸如「窗框如有拆棄或變動由屋主負責」內容的同意書。
（機械室被挪為室內面積）解讀
1.這個問題比上一個問題複雜多了，因為陽台本來就是「私人」空間，但是機械室卻是「公共」空間，建商多申請了不計入樓地板面積的「假機械室」並歸納入某戶的室內空間，不僅會有違建問題、更會牽涉公共安全檢查的問題。
2.機械室面向公共空間需有一道防火門，但「二次施工」時該防火門會鎖上並以裝修包覆，達到成為室內空間的乾坤大挪移目的。
3.為避免違建責任，建商會請買家簽下諸如「配合公共安全檢查」內容的同意書，如有必要時必須開啟這道上鎖的防火門；換句話說萬一「不夠力」，這個房間的裝修到時都要拆掉復原、還得面臨罰款困擾。
（挑空被挪為室內面積）解讀
1.由於挑空被填平為室內面積的現象氾濫，新的法規對於挑空的規定頗為嚴格，以公寓大樓產品為例，樓高超過4.5米、挑空超過4.5坪才有資格做出「合法挑空」。
2.這類產品多半是所謂「夾層屋」，建商通常會「暗示」買家實際使用面積遠大於權狀面積；申請使用執照時挑空還存在，但交屋時早被填平而完全看不見挑空了。
3.為避免違建責任，挑空填平工程建商有時會另外發包施作、甚至補貼買家自行委工施作；由於牽涉法規因素較上述二項複雜，建商與營造承商直接執行的可能性較低。
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