【崔媽媽】《公寓大廈面面觀》公寓大廈各項公共設施管理常見糾紛處理(下)
◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2003-07-24
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＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市、環境〕議題的網路通訊 ＊＊
歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/
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《公寓大廈面面觀》公寓大廈各項公共設施管理常見糾紛處理(下)
共用部分：共用部分乃供區分所有權人共同使用之部分，依本條
例第三條第四款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他
部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」據此，共用部分
包含（1）專有部分以外之其他部分，如公共電梯、大廳回廊等。（2
）不屬專有之附屬建築物，如停車棚等。專有部分是構成區分所有建
築物之基礎，而共用部分則是結合各個專有部分之橋樑。區分所有人
相互間因共用部分而成立共有關係，茲將共用部分之分類、共用部分
所有權之內涵與共用部分之設定專用權分述如下：
══════════【公告】══════════════════
＊ 崔媽媽基金會搬家了～ ＊
並將推出「台北市北區大學生租屋合作組織」學生網路租屋平台。
（Consortium for College Student Housing in Northern Taipei City）
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原坐落大學社區溫州街的崔媽媽基金會為整合多元住宅服務，於7月21
日遷至羅斯福路三段269巷2-3號2樓。
崔媽媽於1989年開辦租屋資訊提供服務，成立了「現場租屋服務中心」
，歷經多次搬遷，1997年遷至溫州街，由於多元化發展，十四年來除了「租
屋服務」外，更於1996年開辦「搬家公司評鑑」，2000年提供都會區「弱勢
族群租屋服務」，2001年著力於「公寓大廈」課程、法律服務，由於服務項
目急速拓展，也應需求擴編另一辦公室，因預算與坪數問題，基金會始終無
法於合理與預算內，將兩個辦公據點合併。2003年七月，多方尋求後，基金
會確定坐落羅斯福路三段269巷2-3號2樓（4樓為崔媽媽原另一辦公室）。
崔媽媽執行長呂秉怡表示，基金會七月底網頁將全面改版（崔媽媽社區
生活資訊網http://www.tmm.org.tw/），該網頁會重新更新頁面，便利民眾
搜尋相關住宅資訊；八月六日將推出「台北市北區大學生租屋合作組織」
（Consortium for College Student Housing in Northern Taipei City）
學生網路租屋平台，該平台為崔媽媽基金會為台北市北區七所大專院所建構
的租屋平台（東吳大學、文化大學、陽明大學、銘傳大學、實踐大學、台北
護理學院、德明技術學院）。
學生租屋平台是針對校外租賃生所設計的介面，以學生租屋資訊查詢系
統為主，另外包含1.學生租屋常識2.學生租賃契約範本3.房客看屋檢查表4.
租屋手冊5.租屋法律手冊6.租屋報稅手冊7.搬家快易通8.學生租屋糾紛義務
法服的線上預約登記系統等租賃相關資訊供學生下載搜尋，讓校外賃生減少
因租屋而產生的糾紛能專注求學。
目前崔媽媽共設有台北總部與新竹服務中心兩個據點。未來，相關大台
北地區之《租屋資訊》、《搬家公司評鑑與退費》、《弱勢族群租屋》、《
法律諮詢》或其他社區活動推展，皆將於新辦公室展開服務，有需要該服務
的民眾請親洽羅斯福路三段269巷2-3號2樓（公館台電大樓斜對面之7-11超
商巷道進入，溫州公園旁）或電（02）2365-8140（電話不變）。
───────────【崔媽媽徵人】───────────────
崔媽媽基金會新竹服務中心
誠 徵：行政秘書
工作地點：新竹市
享勞健保、年假、週休二日
上班時間：週一至週五13:00-21:00
資格要求：
1.性別不拘
2.需有2～3年工作經歷
3.擅行政文書處理，諳中文輸入（每分鐘30字以上）、熟office系統操作
4.具溝通協調能力
5.有活動規劃、執行，或社團參與經驗者佳
6.有汽機車交通工具者佳
意者請備歷照自傳郵寄至 300新竹市光復路一段246號2樓
或傳真 （03）577-2924
E-mail：tmm-hc@mail.tmm.org.tw
聯 絡 人：張小姐
聯絡電話：（03）563-3877
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【活動訊息】從07/17～07/23，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。
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■動員類■
＠(南投縣市)反瀝青廠關心大埔里公共環境大遊行(7/19)
■課程類■
＠(台北縣)2003靈鷲山第一屆大專青年佛門探索營(7/30)
＠(台北縣)2003兒童生命教育志工培訓營(9/2)
＠(台北市)與全球健康發展同步--2003年國際衛生醫療合作與發展領導人才
培訓計畫(9/18)
＠(全國)青少年志工網路調查活動(7/21)
＠(台北市)自由之路文學講座--李敏勇《心的奏鳴曲》(7/25)
＠(外國)第二屆亞洲文化資產國際田野學校(8/20)
＠(台南縣市)望春風台灣歌謠研習營第三屆(8/2)
＠(台北市)透視編輯檯(8/16)
＠(高雄市)陳雪與陳俊志之好書店午夜漫談(7/26)
＠(台北縣)2003兒童生命教育志工培訓營(9/2)
＠(台北縣)2003 靈鷲山第一屆大專青年佛門探索營(7/30)
＠(台北市)第五屆工商研習營(8/9)
＠(台北市)【新綠苗之青春紀事】-少年派出所服務活動(7/26)
＠(台北市)第一期<實用粵語基礎會話班>免費招生!(8/9)
＠(台北市)北市少年輔導委員會大安少輔組「夏日趴趴走」少年團體活動」─(7/29)
＠(台北市)【大圓滿】深度讀書會(8/12)
■展演類■
＠(台北市)台北戲春秋─台北城歌仔戲展演歲月(8/3)
■徵求類■
＠(台北市)徵錄音整稿人員(7/22)
＠(台北市)中華民國乳癌病友協會徵全職秘書長(7/18)
■其他類■
＠(台北市)【新書發表會】8/9週六下午 《幸福TM》(8/9)
》以上活動訊息請至 http://activity.ngo.org.tw 閱讀詳細資料。
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南方人文活動托播正進行系統轉換，已於90年10月5日完成。新系統上線後，
已改變作業方式，並開放給各社團自行上網張貼活動。
所以，麻煩有需要托播活動的社團直接將您欲托播的活動訊息直接至
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必以純文字檔(.txt檔)的格式張貼。
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【本週主文】《公寓大廈面面觀》公寓大廈各項公共設施管理常見糾紛處理(下)
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二、 公共設施之管理及法律問題：
公共設施之管理，包括對建築物和附屬設施的使用、維護和修繕等。本條
例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共
有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者
，由該區分所有權人負擔。」共用部分之管理事項，大致有破損之修繕、清潔
維護、公共設施安全檢查、消防設施的檢查，和地下室、停車場、屋頂陽台的
使用規劃等。茲就管理組織、管理之權責範圍及費用之負擔等及其相關之法律
問題分述如下：
（一）管理組織：
為整合多數區分所有權人意見，落實社區自治的理念，必須以集合方式決
議公共事務，並授權一定的個人或團體執行，否則將造成公共事務無人願意管
理或無人可為管理之情形。故本條例特別在第三章中制定關於管理組織的設置
、職權及運作的規定。公寓大廈管理有關的組織或人員包括區分所有權人會議
、住戶、管理負責人或管理委員會、管理服務人等。
1.區分所有權人會議：
本條例第三條第七款規定：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同
事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」區
分所有權人為建築物所有權之持有者，對於建築物相關之權利義務關係最為密
切，所以由其決定建築物公共事務的運作最為適合。而一般對 於團體內部機
關的分類，可分為意思機關和執行機關。意思機關負責決策，並監督執行成效
；執行機關在意思機關的授權下，負責執行意思機關的決定。在公寓大廈中，
區分所有權人會議即為意思機關。
2.住戶：
本條例第三條第十款：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其
他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」住戶是建築物的實際使用
者，雖然不像區分所有權人對建築物事務有 決定權，非區分所有權人的住戶
也無權參與區分所有權人會議，但建築物的管理確直接影響住戶的使用。所以
本條例賦予住戶推選管理負責人或管理委員會的權利，使住戶可藉由此一方式
參與建築物的管理。
3.管理委員會和管理負責人：
依本條例第三條第八、九款之定義：「管理委員會：指住戶為執行區分所
有權人會議決議事項暨公大寓廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組
織」、「管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人
為負責管理公寓大廈事務者。」條文中並未要求應設立前者或後者，一般而言
，區分所有權人人數眾多，管理事務較複雜者，可採管理委員會方式，以分擔
工作；而戶數較少的公寓大廈則可採取管理負責人方式，以精簡事權。
4. 管理服務人：
本條例第三條第十一款：「管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管
理負責人或管理委員會 僱傭或委任而執行建築物管理維護事務者。」公寓大
廈的業務雖然由管理委員會或管理負責人執行，但因專業性質、時間、體力等
因素，管理委員會或管理負責人不可能事必躬親，有時仍必須委託 或僱傭他
人擔任執行工作。管理服務人依照其工作內容和型態，可由個人擔任，如大廈
管理員、清潔工等；也可由公司擔任，如保全公司擔任居住安全維護工作。
（二）管理之權責範圍：
在公寓大廈管理條例施行前，我國法律制度上對建築物的管理分散於各種
不同的法規和機關。例如建築物結構或外觀的變更是由地方政府的工務建管部
門負責；消防安全檢查由消防部門負責；噪音、污染的防治和取締由環保部門
負責；道路通行由交通和警政部門負責；住戶間因相鄰關係所生的問題如不屬
於上述各部門管理的事項，則必須依據民法物權編中相鄰關係的規定，甚至需
透過訴訟來確保自身的權益。由於事權不統一，加上各政府部門普遍有人手不
足的現象，導致各項管理業務無法貫徹。本條例將管理權下放致各公寓大廈自
身的管理組織，以區分所有權人和住戶的自治管理為主，政府的行政管理為輔
。
公寓大廈公共設施的管理，主要為對建築物和附屬設施的使用、維護和修
繕。公寓大廈依使用情形區分為專有部分和共用部分，其管理亦分由個人和管
理組織負責。本條例第十條規定：
「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約
定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會
為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負
擔。
前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規
約另有規定者，從其規定。」
共用部分的管理事項，大致有破損的修繕、清潔維護、公共設施安全檢查
、消防設施的檢查和地下室、停車場、屋頂陽台的使用規劃等。
另對於人的管理牽涉到公共設施部分，本條例第十六條規定：
住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處
所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停
車位侵佔巷道防礙出入。
住戶飼養動物，不得防礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約
另有禁止飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理
，必要時得報請地方主管機關處理。」
本條規定之主要目的，在於維護公共衛生、公共安寧和公共安全。
而依據上述對公共安全維護的原則，建築物內原本不應堆放危險物品，但
在某些行業卻必需放置一些可能引起危險的物品，而造成其他住戶的威脅。為
保障其他住戶的安全，本條例第十七條第一項規定：「住戶於公寓大廈內依法
經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依
中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保
火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費
率由中央主管機關會同財政部定之。」本項規定僅合法營業的經營者適用，違
規營業者依據第十五條及第十六條原本即應加以禁止，理論上沒有投保的可能。
（三）管理經費（公共基金）：
1.來源：
公寓大廈管理業務的執行，除前述管理組織為「人」的要素外，另一要素
即為「錢」。為了使管理業務推展順利，本條例第十八條第一項強制規定公寓
大廈應設置公共基金，並明定其來源：
a.起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一
定比例或金額提列。
b.區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
c.本基金之孳息。
d.其他收入。
2. 運用：
依本條例第十八條第三項規定，公共基金之運用應依區分所有權人會議決
議之。但實際的管理和運用則由管理委員會或管理負責人負責。公共基金之保
管及運用因屬於區分所有權人會議決議事項的執行，所以應於區分所有權人會
議開會時提出報告。除此之外，第二十條規定，管理委員會或管理負責人應定
期將基金保管和運用情形公告，使區分所有權人和住戶便於了解。另外，在管
理委員會改組或管理委員、管理負責人解職、離職時，應將收支情形和餘額移
交新任的管理委員或管理負責人，以便繼續執行運作。
（四）管理規章（規約）：
規約之定義，依本條例第三條第十二款：「規約：公寓大廈區分所有權人
為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事
項。」公寓大廈的管理，本條例立法的基本原則為「住戶自治」，而規約可謂
住戶自治的基本規範，實際運作上佔有重要地位。
規約是由區分所有權人所共同訂定，在效力上，依據民法上司法自治的原
則，只要規約的內容不牴觸法律的強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良
風俗的情形，原則上都是有效的。
三、 結語
公寓大廈管理條例之公佈施行，象徵「住」的領域法制化。尤其因社會型
態的變遷，住戶相互間之權利義務關係日趨複雜，雖然本條例仍有未盡完善之
處，但已使住戶間必要之權利義務關係有所遵循及依據。期待這部「居住憲法
」能為社會一般民眾所瞭解並貫徹，則不但能減少相關紛爭、提昇國人居住品
質外，更能落實社區民主，發揮居民自治之精神。
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7、各種社區工作經驗分享
8、全台資料最齊全的社區工作網站
9、公益社團活動資訊托播
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