【崔媽媽】《公寓大廈面面觀》災害權益損失之法律常識(上)
◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2003-07-31
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＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市、環境〕議題的網路通訊 ＊＊
歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/
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《公寓大廈面面觀》災害權益損失之法律常識(上)
都市地區，災害發生，最常見者為人為縱火或失火所造成之「火
災」。火災所致人員死傷、財產損失等賠償問題，實務上有較多之案
例可以參考。例如：衛爾康西餐廳、天龍三溫暖等火災事故。近年來
，九二一地震及桃芝颱風所造成………
══════════【公告】══════════════════
＊ 崔媽媽基金會搬家了～ ＊
並將推出「台北市北區大學生租屋合作組織」學生網路租屋平台。
（Consortium for College Student Housing in Northern Taipei City）
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原坐落大學社區溫州街的崔媽媽基金會為整合多元住宅服務，於7月21
日遷至羅斯福路三段269巷2-3號2樓。
崔媽媽於1989年開辦租屋資訊提供服務，成立了「現場租屋服務中心」
，歷經多次搬遷，1997年遷至溫州街，由於多元化發展，十四年來除了「租
屋服務」外，更於1996年開辦「搬家公司評鑑」，2000年提供都會區「弱勢
族群租屋服務」，2001年著力於「公寓大廈」課程、法律服務，由於服務項
目急速拓展，也應需求擴編另一辦公室，因預算與坪數問題，基金會始終無
法於合理與預算內，將兩個辦公據點合併。2003年七月，多方尋求後，基金
會確定坐落羅斯福路三段269巷2-3號2樓（4樓為崔媽媽原另一辦公室）。
崔媽媽執行長呂秉怡表示，基金會七月底網頁將全面改版（崔媽媽社區
生活資訊網http://www.tmm.org.tw/），該網頁會重新更新頁面，便利民眾
搜尋相關住宅資訊；八月六日將推出「台北市北區大學生租屋合作組織」
（Consortium for College Student Housing in Northern Taipei City）
學生網路租屋平台，該平台為崔媽媽基金會為台北市北區七所大專院所建構
的租屋平台（東吳大學、文化大學、陽明大學、銘傳大學、實踐大學、台北
護理學院、德明技術學院）。
學生租屋平台是針對校外租賃生所設計的介面，以學生租屋資訊查詢系
統為主，另外包含1.學生租屋常識2.學生租賃契約範本3.房客看屋檢查表4.
租屋手冊5.租屋法律手冊6.租屋報稅手冊7.搬家快易通8.學生租屋糾紛義務
法服的線上預約登記系統等租賃相關資訊供學生下載搜尋，讓校外賃生減少
因租屋而產生的糾紛能專注求學。
目前崔媽媽共設有台北總部與新竹服務中心兩個據點。未來，相關大台
北地區之《租屋資訊》、《搬家公司評鑑與退費》、《弱勢族群租屋》、《
法律諮詢》或其他社區活動推展，皆將於新辦公室展開服務，有需要該服務
的民眾請親洽羅斯福路三段269巷2-3號2樓（公館台電大樓斜對面之7-11超
商巷道進入，溫州公園旁）或電（02）2365-8140（電話不變）。
───────────【崔媽媽徵人】───────────────
崔媽媽基金會新竹服務中心
誠 徵：行政秘書
工作地點：新竹市
享勞健保、年假、週休二日
上班時間：週一至週五13:00-21:00
資格要求：
1.性別不拘
2.需有2～3年工作經歷
3.擅行政文書處理，諳中文輸入（每分鐘30字以上）、熟office系統操作
4.具溝通協調能力
5.有活動規劃、執行，或社團參與經驗者佳
6.有汽機車交通工具者佳
意者請備歷照自傳郵寄至 300新竹市光復路一段246號2樓
或傳真 （03）577-2924
E-mail：tmm-hc@mail.tmm.org.tw
聯 絡 人：張小姐
聯絡電話：（03）563-3877
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【活動訊息】從07/24～07/30，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。
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■動員類■
■課程類■
＠(台北市)丁乃竺親自帶領【大圓滿】深度讀書會(8/12)
＠(台北市)心靈工坊新書發表會:《幸福TM》8/9(六)韓良露推薦導讀(8/9)
＠(花蓮縣市)黑潮海洋文教基金會2003少年海洋營(8/12)
＠(台北市)<流移3D>移駐勞工讀書會(7/31)
＠(台北市)北市少年輔導委員會大安少輔組「夏日趴趴走」少年團體活動
」(7/29)
＠(高雄市)《女聲‧女身》工作坊(8/3)
＠(台北市)崇友人文講堂秋季國畫班(8/18)
＠(台北市)鹿港雙英會清溪(8/8)
＠(台北市)第四屆亞洲非政府組織論壇 活動承辦(7/25)
＠(台北市)SARS系列演講-高雄長庚陳順勝教授(8/1)
＠(台北市)ＳＡＲＳ系列演講(8/6)
＠(台北市)ＳＡＲＳ系列演講－台大李宇宙醫師(8/14)
＠(台北市)ＳＡＲＳ系列演講－和平醫院黃季怡醫師(8/21)
＠(台北市)ＳＡＲＳ系列演講－陽明大學蔡篤堅教授(8/29)
＠(台北市)SARS系列演講-高雄長庚陳順勝教授(8/1)
＠(高雄市)行銷業務推廣實務班(9/1)
＠(台北縣)2003兒童生命教育志工培訓營(9/2)
＠(台北市)從埃及貧民窟到巴黎香榭大道的心靈之旅～《貧窮的富裕》
南方朔主講(8/15)
＠(台北市)「性學博士」許佑生主講《跟自己調情－身體意象與性愛成
長》(8/21)
＠(台北市)世界的盡頭系列一 與第三世界的異文化接觸(8/9)
＠(台北市)SARS系列演講第一場(8/1)
＠(台北市)92年度7-9月份生態保育專題講座(7/1)
＠(高雄市)「說給你聽，寫給你看」女性閱讀與書寫工作坊第十期~性侵
害與治療書寫~(8/5)
＠(高雄市)細說女人映像-閱讀與分享女人的生命故事(第六期)～暗夜倖
存者的故事與聲音～(8/7)
■展演類■
＠(台北市)琴格上的阿瑪迪斯-博凱12週年演奏會(9/13)
＠(台北市)角落劇團夕前戲-霹靂咖啡屋(8/1)
■徵求類■
＠(全國)第24屆耕莘文學獎徵文辦法(7/25)
＠(台北市)台灣女人連線誠徵執行秘書(7/24)
＠(台中縣市)跨界文教基金會徵專案執行(7/25)
＠(網路)新市集徵文比賽(7/25)
＠(全國)公衛教育在社大-徵求種籽師資(8/22)
■其他類■
＠(台北市)2003臺北市國際無車日系列活動(9/19)
＠(台北縣)◆「2003年7月～9月『週日賞蝶推廣活動』」(7/1)
＠(其它縣市)『近期活動預告』賞蝶/自然體驗之旅(7/30)
＠(基隆市)基隆海門天險賞蝶行(8/23)
＠(南投縣市)合歡山蝶舞花香之旅(8/9)
＠(台北市)心靈工坊【幸福TM】新書發表會－韓良露主講，免費入場，歡迎參加！(8/9)
＠(台北市)好ｙｏｕｎｇ的霹靂火(7/30)
》以上活動訊息請至 http://activity.ngo.org.tw 閱讀詳細資料。
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★ ☆ ★ 南方人文活動托播系統轉換完成，請直接上網托播 ★ ☆ ★
南方人文活動托播正進行系統轉換，已於90年10月5日完成。新系統上線後，
已改變作業方式，並開放給各社團自行上網張貼活動。
所以，麻煩有需要托播活動的社團直接將您欲托播的活動訊息直接至
http://www.esouth.org/sccid/union.html 的網頁進行張貼，但提醒您務
必以純文字檔(.txt檔)的格式張貼。
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【本週主文】《公寓大廈面面觀》災害權益損失之法律常識(上)
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崔媽媽法律義工李明洲律師
【實例】
近年來天災人禍，考驗政府民間防災技巧及經驗，日日春大樓流年不利
，每災必臨：
一、三樓住戶張三於該址開設餐廳，一二樓住戶於樓梯間、共同走廊堆置雜
物、傢俱、自行車。某日，張三之餐廳因廚房電線走火引發火災，火苗
往上直竄，大樓住戶王五、趙六，因樓梯間之逃生障礙，導致傷亡。
二、桃芝颱風來襲，氣象局不斷藉由報紙、電視媒體通報全國民眾，慎防豪
雨，低窪地區應做好防災準備。管理委員會當日立即通知負責該大樓保
全及管理之安心大廈管理股份有限公司：（一）惟因安心公司疏忽未即
通知總幹事及管理員準備沙包及抽水機具，致深夜豪雨防範不及，該大
樓地下室及停車場全部為水所淹沒，住戶之車輛近五十部全部泡水，損
失慘重。（二）深夜因豪雨淹沒地下室，致地下室電梯配電設備損壞漏
電，大廈住戶阿強之友人阿水搭乘電梯時觸電致死。
三、台北市東星大樓，因房屋設計、結構及施工上之種種缺陷，致使九二一
大地震時，雖台北地區僅為「四級」，房屋結構仍無法負荷房屋承重，
形成瞬間樑柱斷裂及樓板擠壓之情形，進而使整棟大樓倒塌，並致使住
戶七十三人死亡，十四人失蹤，十四人輕重傷。
第一章 「災害」概說
都市地區，災害發生，最常見者為人為縱火或失火所造成之「火災」。
火災所致人員死傷、財產損失等賠償問題，實務上有較多之案例可以參考。
例如：衛爾康西餐廳、天龍三溫暖等火災事故。近年來，九二一地震及桃芝
颱風所造成之「震災」及「水災」，災害原因，全然出於自然而不可抗力之
「天災」，所造成事故，如無人為因素介入，在損害賠償之「過失責任」法
理上，恐怕縱有損失亦無法得到救濟；例如九二一地震，大部分建物之倒塌
或損害，均屬之。惟如經災後客觀上勘查、蒐證，發現確有私人或政府機關
之人為疏失，例如建設公司偷工減料、管理人員疏於防範水患、政府主管機
關濫發建築執照…等，受災戶即可據以追究法律責任。
第二章 法律救濟之程序
第一節 前言
在損害賠償之救濟程序上，受有何等「損害」、原因是何人之「過失行
為」，二者有無相當關連（因果關係），被害人均應先調查、蒐證清楚，確
定損害賠償對象，小心採取法律程序。在法律救濟程序上，有刑事及民事程
序之別，刑事程序重在制裁因行為人之過失所造成傷、亡之法律責任。且在
事實審（通常即在第二審）辯論終結前，可利用刑事程序附帶提起損害賠償
之請求（實益在於(1)可免徵百分之一之「裁判費」；(2)刑事程序調查之事
實，可作為民事訴訟之基礎，舉證上有其便利之處。）在民事程序上，如過
失係出於私人，得依通常民事訴訟程序上請求之，如係公務員執行職務時之
不法行為或公共設施設置上不當或欠缺所致侵害，則依法得向政府機關請求
國家賠償。
第二節 刑事程序
一、概說：
災害之發生，係因人為疏失（即非全然不可抗力之天災所致，且造成人
員受傷或死亡時），被害人得向法院追究行為人過失責任（過失傷害或過失
致死）。如經事後查證，發現有「故意」毀損他人建物或其他物品者，亦可
就受損失之財產，追究行為人毀損罪之刑事責任。否則，災害刑事責任之主
張，原則上於人員傷亡時，始可提起。
二、法律程序：
（一）告訴：
1、意義：
被害人（或法律規定之其他告訴權人，如刑事訴訟法第233 條規定，被
害人之配偶或未成年人被害人之法定代理人），就被害事實，報告偵查機關
，請求追訴之行為。例如：到地方法院檢察署「按鈴申告」即屬之。
2、受理機關及程序：
被害人可親自或委人代向「地方法院檢察署」以書狀（告訴狀）或言詞
（按鈴申告，經制作筆錄）申告犯罪事實；或向警察機關（如轄區派出所或
分局刑事組）報案，經制作筆錄，被害人說明事件經過，並表明追訴意思（
如「我要提出告訴」或「我要向ｏｏ人提出過失傷害告訴」）即可。
3、告訴期間：
1) 犯罪之追訴，有「公訴罪」（非告訴乃論）或「告訴乃論罪」之分。告
訴乃論罪（如傷害、過失傷害、通姦等），依法應由有告訴權人（如被
害人）提出「告訴」，偵查 機關始得受理而開始偵辦。如告訴權人
不願告訴，縱然偵查機關知有犯罪事實及犯罪 人，亦不得主動偵辦
。惟非告訴乃論之犯罪，則偵查機關知有犯罪事實，即得主動偵辦，不
受告訴權人是否告訴之限制。
2) 「告訴乃論之罪，其告訴應自得為告訴之人，知悉犯人之時起，於六個
月內為之。」刑事訴訟法第237 條定有明文。亦即，告訴期間，只有「
六個月」，如逾此期間，即不得再行告訴。被害人，就此「期間」之限
制，應特別注意。
4、其他應注意事項：
1) 提起告訴後，依法不得再另向法院提出「自訴」：依89年2月9日新修正
刑事訴訟法第323 條規定：「同一案件經檢察官依第22條規定開始偵查
者，不得再行自訴。」（即「公訴優先於自訴」之原則）。舊法時期，
告訴人如主觀上認為檢察官偵辦不積極 或有偏頗不公正時常於檢察
官偵查中，另向法院提起「自訴」，依舊刑訴法第323 條，檢方知有自
訴時，應停止偵查，將案件移送法院。學者評此新法為「許阿桂條款」
（註：台北地檢署許阿桂檢察官偵辦「華隆集團炒作股票案」，告訴權
人以「自訴」逼迫許檢察官停止偵查，惟許檢察官認為自訴不合法而拒
絕停止之，引起法界廣泛討論。新法可杜絕此爭議。）依新條文規定，
告訴人不得於提起告訴後（檢方偵查中），另提自訴。
2) 此新法利弊互見，對被害人而言，如檢察官較為保守，或認定證據及犯
罪嫌疑十分嚴格者，該訴訟經常三兩下即予「不起訴」處分，或延宕一
、二年均遲不處理，對焦急而正待正義伸張之被害人，頗不公平。於是
，被害人究竟向檢方提出「告訴」或直接向法院提出「自訴」者，應審
慎考慮之，關鍵在於「證據」之收集是否充足，且最好委請律師辦理，
尤其新刑事訴訟制度採「交互詰問」之新制，非專業法律人恐難在訴訟
上作有效而正確之主張。
（二）自訴：
1、意義：
自訴者，乃犯罪之被害人，直接向法院請求，對被告犯罪事實加以裁判
者。得提起自訴之人，主要為犯罪被害人，如被害人無行為能力或限制行為
能力或死亡者，則得由其法定代理人、直系血親或配偶提起之。
2、受理機關及程序：
自訴應向管轄之地方法院提出自訴狀為之。自訴狀，應記載：
1) 被告之姓名、住址、年籍資料等，
2) 犯罪事實及證據，並應按被告人數提出繕本。
自訴人，在刑事訴訟程序上為「原告」，就被告犯罪事實及證據（如人
証、物証等），均應積極提出。
3、自訴應注意事項：
1) 自訴之案件性質，如為「告訴乃論之罪」，自訴人於第一審辯論終結前，
得撤回自訴。
2) 自訴人於刑事訴訟之調查、審理程序中，應主動、積極主張證據。如傳訊
証人、聲請鑑定…等。証人到庭接受訊問時，新刑事訴訟法採當事人進行
主義，須進行交互詰問，詰問之程序，彷彿英美法制之詰問，頗為生動。
一般之當是人恐難勝任詰問之技巧，司法院修正草案就自訴程序採「強制
律師代理」主義，乃在於防止武器不平等之弊。
第三節 民事程序
一、概說：
損害發生原因，為私人之故意或過失者，被害人起訴請求之對象為行為人
，如有僱用人或行為人未成年者其法定代理人應負連帶責任。惟損害發生原因
，係公務員執行職務行使公權力時，或公有公共設施因設置或管理有欠缺，致
人民權利受損害時，被害人請求之對象，則為「國家」。茲就一般民事程序及
國家賠償程序分別說明之。
二、一般民事程序：
訴訟標的金額（如請求賠償之金額）在新台幣五十萬元以下者，訴訟程序
依簡易程序辦理。原告（被害人），應向地方法院之簡易庭起訴請求之。簡易
程序，原則上經二審程序即終結。
（一）簡易程序：
訴訟標的金額（如請求賠償之金額）在新台幣五十萬元以下者，訴訟程序
依簡易程序辦理。原告（被害人），應向地方法院之簡易庭起訴請求之。簡易
程序，原則上經二審程序即終結。
（二）通常訴訟程序：
訴訟標的金額，在新台幣五十萬元以上者，訴訟程序依通常程序辦理，原
告向地方法院民事庭提起之。
1.起訴狀，依法應載明當事人、訴訟標的、原因事實、應受判決事項聲明及
事實理由等事項。
2.民事訴訟，採「當事人進行主義」，關於損害賠償（舉凡行為人之過失、
被害人之損害、因果關係等）之舉證責任應由原告負擔。
3.民事訴訟之裁判費（依請求之標的金額百分之一徵收）及郵費，亦由原告
先繳納之，如未來原告勝訴確定者，則得向被告請求返還。
4.訴訟程序進行中，如有其他費用（如送請專業機構鑑定）之支出，亦先由
原告負擔。
5.訴訟之提起，應注意「請求權時效」，如基於侵權行為之損害賠償請求權
，則自請求權人「知有損害及賠償義務人時起」二年。
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◆「崔媽媽基金會」
◆電 話：(02)2365-8140（代表號） ◆傳 真：(02)2368-3073
◆地 址：台北市大安區羅斯福路三段269巷2-3號2樓
◆服務時間：每周一～周五，下午1:00～5:00；晚上6:30～9:00
◆網站地址：http://www.tmm.org.tw ◆e-mail：tmm2.org@msa.hinet.net
◆服務項目：1、弱勢居住扶助
2、租屋資訊提供(房東托租、房客找屋)
3、租屋、公寓大廈法律義務諮詢
4、優良搬家公司推薦、搬家糾紛諮詢
5、網路社區生活資訊(二手舊貨、兒童學齡前資訊…)
6、台北市大學社區工作推動
7、各種社區工作經驗分享
8、全台資料最齊全的社區工作網站
9、公益社團活動資訊托播
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