【崔媽媽】《轉載》優惠房貸是雪中送炭？
◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2003-09-25
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優惠房貸是雪中送炭？
首先從成本面來看，央行曾對補貼支出進行估算，其認為政府對
於申貸戶的利息補貼實質不大，民眾卻趨之若鶩，顯然是政府與申貸
戶都忽略了一些自我應該核算的成本。對於政府來說，優惠房貸利率
由於是比照郵政儲金二年期的定期利率水準再加一個百分點的手續費
，比起市場利率水準來得低，
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≡≡★台北市92年度優良公寓大廈評選活動(友善里鄰認證工作)★≡≡≡
主辦單位：台北市政府民政局 承辦單位：崔媽媽基金會
報名時間：年八月21日至九月21日 得獎名單公佈：92年十月底
■報名資格：
一、依公寓大廈管理條例成立之管理組織，並經由本府依「公寓大廈管理
組織申請報備處理原則」准予報備，且報備核准至九十二年七月三十
日止達一年以上者。
二、公寓大廈進住率於九十二年七月三十日前達百分之七十以上者。
◆活動獎項：
☆綜合獎項(優良公寓大廈評比)：金牌：一名／銀牌：二名／優等：五名
☆主題特色推薦獎項(依各項特色各評選出特優一名、優選一名)
1.組織經營運作 2.公用設施維管 3.財務管理
4.治安聯防、守望相助 5.災害預防／處理 6.公共空間綠美化
7.和樂里鄰 8.社區環保 9.市政尖兵
請電洽:02-23658140ext 132 聯絡時間：週一至週五p.m.1:00～9：00
請上崔媽媽基金會網站查詢報名簡章：網址 http://www.tmm.org.tw
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【活動訊息】從09/18～09/24，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。
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■動員類■
■課程、演講、座談類■
＠(台北縣)華山書院經典講座(9/1)
＠(高雄市)父母成長班(9/25)
＠(台北市)第一屆全國青年志願服務領袖培訓(10/15)
＠(台北市)森林小學秋季師資培訓(10/16)
＠(台北市)服務業創業競賽 北區研習營(10/4)
＠(台北市)2003年台美青年公共事務領導人才交換計畫(10/17)
＠(高雄市)高雄市崇義文教基金會親子讀經教育系列講座(10/26)
＠(台北市)心靈工坊《愛的功課：治療師、病人及家屬的故事》免費講座
，熊秉荃教授主講(9/26)
＠(台北市)2003年亞太NGO論壇(10/08)
＠(台北市)我家有七年級生(9/26)
＠(台北市)重返歷史現場見證營(10/24)
■展演類■
■徵求類■
■其他類■
＠(全國)第三屆天津團 團員甄選(9/19)
》以上活動訊息請至 http://activity.ngo.org.tw 閱讀詳細資料。
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★ ☆ ★ 南方人文活動托播系統轉換完成，請直接上網托播 ★ ☆ ★
南方人文活動托播正進行系統轉換，已於90年10月5日完成。新系統上線後，
已改變作業方式，並開放給各社團自行上網張貼活動。
所以，麻煩有需要托播活動的社團直接將您欲托播的活動訊息直接至
http://www.esouth.org/sccid/union.html 的網頁進行張貼，但提醒您務
必以純文字檔(.txt檔)的格式張貼。
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【本週主文】優惠房貸是雪中送炭？
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張金鶚、廖仲仁
（作者張金鶚為政治大學地政系教授，廖仲仁為同系博士候選人）
※ 感謝張金鶚教授同意「崔媽媽電子報」在網路上轉載此文章
日前行政院宣布繼續增撥二千八百億元優惠房貸案，其理由是考量到目
前房地產市場還居於谷底，同時目前利率水準很低，根據央行估算，政府
對於廿年的利息補貼的實質支出僅增加約七十億元。
的確，相關房地產研究資料顯示，目前台灣房地產市場呈現出價格跌幅
縮小且推案量放大的格局，政府此波的優惠房貸推出，或可扭轉台灣房地
產的長期不景氣。但是，從政府所發布的優惠房貸優點，諸如減輕民眾購
置住宅負擔、改善居住品質、消化市場餘屋與穩定房價等，是否就構成了
一個重大政策推行的理由，若從公平面與實質效果的角度論之，則仍有待
商榷。
首先從成本面來看，央行曾對補貼支出進行估算，其認為政府對於申貸
戶的利息補貼實質不大，民眾卻趨之若鶩，顯然是政府與申貸戶都忽略了
一些自我應該核算的成本。對於政府來說，優惠房貸利率由於是比照郵政
儲金二年期的定期利率水準再加一個百分點的手續費，比起市場利率水準
來得低，此乃隱含著某些原本打算向銀行借貸且能負擔市場利率水準的購
屋者，轉向申請優惠房貸，此表示優惠房貸排擠了銀行原有的獲利機會，
銀行為了維持利差，只得繼續降低存款利率，換言之，這部分形成了一種
由存款戶對申貸戶的隱藏補貼。而利息補貼是由政府編列預算支出，此乃
納稅人對申貸戶的帳面補貼。
其次，住宅補貼的政策意義原本是要協助社會上購屋負擔能力不足者能
夠滿足其基本居住需求，扮演的應是一種雪中送炭的角色。目前優惠房貸
的實施並未限定申貸者的資格，不禁令人質疑，能獲得申貸機會者仍多是
所得與社會地位較高者，而且是愈早申貸者得到的利息補貼愈多，不符水
平公平與垂直公平的兩項基本補貼標準。另一方面，對於原本就計畫於目
前購屋者來說，優惠房貸僅能算是錦上添花，實質地降低其購屋成本，算
是真正的受惠者。當然，從補貼政策的本意來說，具有購屋負擔能力者得
到補貼的社會效益不大，僅是所得移轉的效果而已。
我們也很難接受政府依據過去經驗值所估算的衍生需求，即每戶七十五
萬的家具裝潢支出來計算未來的經濟成長貢獻度。首先，這種計算方式將
原先就打算購屋的市場需求都計入了優惠房貸的政策效果是有問題的；換
言之，部分家具裝潢支出並非新增需求，有重複計算的嫌疑。其次，部分
申貸者可能只是人頭戶，購屋目的是為了等著未來套利的機會，很難想像
他們有相關的實質支出來刺激經濟成長。也就是說，政府所謂優惠房貸能
刺激住宅市場需求與提高消費支出的效益，基本上是忽略了有效需求以及
投資需求的存在而高估的結果。
對於申貸戶來說，由於多數人都會選擇本息攤還的方式，息隨本減，必
須先認清一個事實，即真正享受到利息補貼可能不如心理上所感覺到的那
麼多。對於想要長期保有房屋的購屋者而言，能夠利用低利率來鎖定長期
的利息負擔，則不失為一個好時機，但若一時因為心理上佔到便宜而盲目
提前購屋，未考量本身的資金規劃是否負擔得起，將來可能因小失大，被
房貸償還的壓力給套牢。
對於想要短線上賺取房屋買賣價差的購屋者，目前相關房地產的各項指
標仍無房價跌深反彈或走高的訊號出現，同時在許多人轉租為買的情況
下，也會使得租賃市場獲利空間逐漸受到壓縮，加上明年正值總統大選，
房地產市場的不確定很高，短線套利者更應小心為妙。
筆者曾經針對銀行購屋貸款戶的問卷資料進行比較研究，發現優惠房貸
最能有效地刺激首次購屋者的住宅需求。對於貸款戶而言，倘若能得到優
惠房貸之補貼，屬於首次購屋者的所得與價格彈性增加量會大於非首購者
的增加量，亦即政府所提供之優惠房貸利息補貼會顯著地影響首次購屋者
與非首次購屋者的住宅決策行為，所得彈性增加量分別為0.212與0.057，
而價格彈性絕對值增加量分別為0.093與0.024 。從理論的觀點，首次購
屋者對於政府提供之利息補貼會有較大的投資需求反應，亦即政府對於首
次購屋者進行利息補貼，將能更有效率地刺激住宅面積投資需求的增加。
這個研究結果指出，政府不設資格限制的提供優惠房貸，反而不如適當地
限制申貸戶的身分來得有效率。
總之，優惠房貸措施只能作為刺激住宅市場與總體經濟的短期權宜之
計，當務之急應是全面檢討我國住宅金融體系的運作合理性，例如健全住
宅抵押證券（MBS）市場、發展住宅抵押貸款保證保險機制，使得房貸資
金可以更流通且風險可以適度分散化，讓銀行能在發達的住宅金融市場環
境下，將房貸利率回復到合理區間，如此才是長遠之道。（作者張金鶚為
政治大學地政系教授，廖仲仁為同系博士候選人）
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