【崔媽媽】《公寓大廈面面觀》第一次區分所有權人會議之召開
◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2003-10-31
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《公寓大廈面面觀》第一次區分所有權人會議之召開
區分所有權人會議，依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義
，指「區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全
體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定，「區分所
有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次
。」……
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【活動訊息】從10/23～10/30，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。
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■動員類■
■課程、演講、座談類■
＠(台北市)初階越語學習課程(11/24)
＠(台北市)國際非政府組織援藏事務經驗交流研討會(11/15)
＠(台北縣)第二屆(2003)非營利組織女性領袖培育工作坊(11/22)
＠(台北市)講座：神秘的海底宇宙～Sulu Sea 影片欣賞談海底生物(10/31)
＠(台北市)生態登山講座：珍貴的台灣高山泥炭沼澤溼地生態～加羅湖泊
群(11/7)
＠(台北市)音樂‧自然‧饗宴～指南宮步道：保羅溫特.布拉姆斯(11/17)
＠(台北市)節能盛會高手雲集~聽專家暢談,看表演拿大獎!(11/6)
＠(高雄市)深秋裡的春光－法國新浪潮影像專題暨高雄市電影圖書館志工培
訓及影像探討研習營(11/1)
＠(台北市)不來看，就搗蛋(10/31)
＠(台北市)中法海岸永續發展研討會－海洋環境保護與資源永續(11/3)
＠(台北市)志願服務訓練課程(10/28)
＠(台北市)文化產業與市民生活 系列講座(11/11)
＠(南投縣市)2003全國生物多樣性教育培訓班(12/7)
＠(桃園縣市)~我和我的另一面~單身女性自我探索團體(11/21)
＠(桃園縣市)~小小人際贏家~~兒童人際溝通技巧訓練團體(12/13)
＠(桃園縣市)遊戲，另一種溝通~遊戲治療工作坊[ 初階](1/3)
＠(高雄市)細說女人映像第九期～當公主遇見公主～(11/6)
＠(高雄市)「說給妳聽，寫給妳看」女性閱讀與書寫工作坊第十三期～用筆
紀錄--愛情裡的自我成長1(11/4)
■展覽類■
＠(台北市)第十屆東元科技獎頒獎典禮暨音樂會(11/5)
＠(台北市)唐大曲 團亂旋(11/21)
■徵求類■
＠(台北市)2003都市變臉 臺北夏宴換妝百萬徵選(8/20)
＠(全國)第二屆青春話語話愛滋之爬格子創作徵選(10/28)
■其他類■
＠(宜蘭縣市)生態登山學習營：探訪加羅湖泊群(11/28)
＠(宜蘭縣市)每月生態村：青山綠水泰雅碧侯村(11/22)
＠(苗栗縣市)每月一山：苗栗馬拉邦山(11/15)
》以上活動訊息請至 http://activity.ngo.org.tw 閱讀詳細資料。
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【本週主文】《公寓大廈面面觀》第一次區分所有權人會議之召開
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崔媽媽法律義工 李汶哲律師
一、何謂第一次區分所有權人會議？
區分所有權人會議，依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義，指
「區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所
有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議由
全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈
有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設
定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之
組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有
權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。而所謂「第一次區分所有權人
會議」，乃指公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上
及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分
所有權人召開區分所有權人會議訂定規約並依法向主管機關報備（本條例
第二十六條）。另外，依據本條例第四十三條第一項規定：「本條例施行
前已取得建築執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」則民國
（以下同）八十四年六月三十日以前取得建築執照而現存之公寓大廈，亦
應依本法規定召開第一次區分所有權人會議。
二、如何召開第一次區分所有權人會議
區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無代表
全體區分所有權人之效力，其職權亦僅限於召集會議而已。一般之區分權
人會議，其召集之推選方式，在本條例施行細則第八條固有明文。然而，
在第一次區分所有權人會議中，究竟由誰來召開區分所有權人會議？若第
一次區分所有權人會議無法召開時，又如何處理？
首先關於第一個問題：由誰來召開第一次區分所有權人會議？
如前所述，第一次區分所有權人會議係指公寓大廈建築物所有權登記
之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時
，起造人依法應召集之會議。由此看來，「起造人」係第一次區分所有權
人會議法定之當然召集人，若起造人有數人時，則互推一人為之（本條例
第二十六條）。且依法起造人必須於公寓大廈建築物所有權登記之區分所
有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時六個月內
召集之。若起造人遲遲不召集會議時，依劇本條例第二十七條第二項規定
，此時可由區分所有權人間相互推選，或者由地方主管機關指定臨時召集
人。
再者，區分所有權人會議之合法開議所需要件，依其是否為本條例第
三十一條之事項，而有所不同。其決議事項若為前述之重大情事者，應有
「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席
，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四
分之三以上之同意」始得行之。反之，則以區分所有權人過半數及其區分
所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占
出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。
其次，區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會
議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之：一、
發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二
、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，
以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五
條定有明文。至於開會通知之分送，依第二十八條之規定，「區分所有權
人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所
有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少
於二日。」
而召集臨時會議，依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規
定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上
，以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。
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