| 【崔媽媽】《公寓大廈面面觀》如何報備成立管理委員會 ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2003-11-07 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市、環境〕議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 《公寓大廈面面觀》如何報備成立管理委員會 依據公寓大廈管理條例，區分所有權人會議是公寓大廈中最高而 且是唯一之決意機關。換言之，區分所有權人會議是決策制定者。而 為執行該會議所通過之決議，一定要有一執行機關來執行該決議。這 執行機關就是管理委員會（或者管理負責人）。應注意的是，管理委 員會（或是管理負責人）雖是執行機關，且公寓大廈管理條例在第二 十七條也定有管理委員會成立之法源依據。然而，並非所有公寓大廈 都必須依法設立管理委員會。…… ──────────────────────────────── 【活動訊息】從10/31～11/06，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。 ──────────────────────────────── ■動員類■ ＠(全國)拒用「四不一沒有」的健保IC卡(11/5) ■課程、演講、座談類■ ＠(台北市)紫蝶標放科學志工研習(11/ ＠(台北市)佛學與科學特別講座(11/ ＠(嘉義縣市)台灣記協2003新聞充電講座－嘉義場(11/ ＠(屏東縣市)屏東市11月23日王財貴博士演講(11/23) ＠(台北市)民間團體參與UN & WHO國際網絡策略研討會(11/10) ＠(台北市)民間團體參與UN&WHO國際網絡策略研討會(11/10) ＠(台北市)國際健康講座19--啟動海外資訊志工服務—Mae Tao Clinic資 訊教育大步走(11/19) ＠(台北市)NGO永續論壇讀書會(11/20) ＠(台北市)OURs都市論壇第二場---重省參與年代(11/14) ＠(台北市)心靈工坊《後現代的心靈寓言－幸福TM》楊照先生主講(11/ ＠(台北市)心靈工坊文化《人道關懷的新經典－貧窮的富裕》南方朔v.s. 孫越座談會(11/15) ■徵求類■ ＠(外國)第十屆北美台灣研究學會研討會論文徵稿(6/17) ＠(台北市)徵行政助理一名 全職/工讀皆可(10/30) 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其建築都相當龐大，區分所有權人相當多，而住戶可能動輒數百人。在此 情況下，公寓大廈事務之執行，若僅賴區分所有權人會議，絕對有其實際 上之困難。因此乃有管理委員會之產生。依據公寓大廈管理條例，管理委 員會被賦予之職權有以下事項： 1.住戶違反公寓大廈管理條例第六定應遵守事項時，經協調仍不履行 時。住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關 或訴請法院為必要之處 置（本條例第六條第二項）。 2.對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難 設備未依規定有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類 似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機 關處罰（本條例第八條第二項）。 3.住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方 法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各 該主管機關或訴請法院為必要之處置（本條例第九條第四項）。 4.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管 理委員會為之（本條例第十條）。 5.公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分 所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其 義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓 其區分所有權及其基地所有權應有部分（本條例第十四條）。 6.住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分， 或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄 市、縣（市）主管機關處理（本條例第十五條）。 7.住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動 及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同 走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用 或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養 動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委 員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理（本 條例第十六條）。 8.住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存 放有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保 公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管 理委員會應代為投保（本條例第十七條）。 9.對於公共基金設專戶儲存，由管理負責人或管理委員會負責管理（ 本條例第十八條）。 10.住戶有違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善， 於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權 人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時， 管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院 命區分所有權人出讓其區分 所有權及其基地所有權應有部分；於判 決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人 或管理委員會得聲請法院拍賣之（本條例第二十二條）。 11. 其他職務 (1)共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 (2)住戶違反第六條第一項規定之協調。 (3)住戶共同事務應興革事項之建議。 (4)住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 (5)公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。 (6)收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 (7)區分所有權人會議決議事項之執行。 (8)規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。 (9)管理服務人之委任、僱傭及監督。 (10)會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 (11)其他規約所定事項。 由以上可知，公寓大廈事務相當繁多，這些事務又與所有住戶切身相關， 因此管理委員會就是用來處理以上事項而產生者。至於要如何成立管理委員會 ，以下將詳細介紹。 二、如何成立管理委員會 如前所述，管理委員會並非法定必須成立之機關（或組織）。若所有區分 所有權人認為有需要成立管理委員會時，首先必須在規約中加以明定。而這涉 及了規約之訂定或變更。依據公寓大廈管理條例，規約之訂定或變更必須有區 分所有權人會議之特別決議（本條例第三十一條），即有區分所有權人三分之 二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，並以出席人數四分之三以 上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意(註1) ，在 規約中明定管理委員會之成立以及其方式。至於管理委員會之組成，並其主任 委員、管理委員等委員資格之限制及其選任，前面第一章有已多有介紹，茲不 再贅。 三、要申請報備，需要準備哪些文件？ 管理委員會一旦通過成立之後，接下來便是報備手續了。管理委員會成立 之後，為何要報備，在前面我們已經詳細說明了。至於如何報備，則是此處之 重點要進行報備，首先必須清楚向誰報備。依據公寓大廈管理條例第二條規定 ：本條例所稱主管機關：在中央為內政部：在直轄市為直轄市政府；在縣（市 ）為縣（市）政府。以台北市為例，公寓大廈管理組織之報備是向台北市政府 工務局公寓大廈管理科為之。 其次，要申請報備，需要準備之文件有： 1. 公寓大廈管理委員會(管理負責人)申請報備書(附件一)。 2. 公寓大廈管理委員會(管理負責人)申請書檢查表(附件二)。 3. 區分所有標的基本資料表(附件三)。 4. 建築物使用執照(影本)或建築物證明文件。 5. 全體區分所有權人名冊(附件四)。 6. 區分所有權人會議紀錄(成立管理組織之決議)(附件五、附件六)。 7. 規約內容。 備齊上開文件之後，可由經推選為主任委員之負責人，親自或委託（當然 必須檢附委託書）他人向台北市政府工務局公寓大廈管理科申請報備。目前該 局受理此類報備手續，並非採取隨即隨辦之方式進行處理，而是採取統一收發 之方式。即申請人備妥上開文件之後，即向該局逕行投件。經該局審查之後， 除有資料不全而遭退件駁回之外，該局一般均會在收件之後二十四天之內作出 准予報備之報備同意書與該管理委員會，並以副本副知該轄警察局（或分局）。 註：鑒於本條例第31條所規定之出席人數及區分所有權比例之法定數額 較高，導致實務上區分所有權人會議之召開不易，行政院院會於91 年5月22日通過內政部所提公寓大廈管理條例修正草案。其中草案 第31條參考了「九二一震災重建暫行條例第17條之一規將出席人數 及比例由原來之三分之二以上修改為過半數。 ────────────────────────────────── ◆「崔媽媽基金會」 ◆電 話：(02)2365-8140（代表號） ◆傳 真：(02)2368-3073 ◆地 址：台北市大安區羅斯福路三段269巷2-3號2樓 ◆服務時間：每周一～周五，下午1:00～5:00；晚上6:30～9:00 ◆網站地址：http://www.tmm.org.tw ◆e-mail：tmm2.org@msa.hinet.net ◆服務項目：1、弱勢居住扶助 2、租屋資訊提供(房東托租、房客找屋) 3、租屋、公寓大廈法律義務諮詢 4、優良搬家公司推薦、搬家糾紛諮詢 5、網路社區生活資訊(二手舊貨、兒童學齡前資訊…) 6、台北市大學社區工作推動 7、各種社區工作經驗分享 8、全台資料最齊全的社區工作網站 9、公益社團活動資訊托播 ────────────────────────────────── 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