【崔媽媽】簽約應注意事項
◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2003-12-19
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簽約應注意事項
在我們的生活中，會接觸到的契約種類繁多，其中對於經常要在
外地租屋的房客或有屋出租的房東而言，最常接觸到的莫過於約定雙
方租約關係的『房屋租賃契約』，但簽訂一份契約書後到底為彼此約
定了什麼權利義務關係，又有哪些要點是只要留心注意便可避免日後
糾紛疑慮發生的呢？…………
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【活動訊息】從11/12～12/19，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。
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■課程、演講、座談類■
＠(台北市)被害預防全都錄--完全攻略本(12/17)
＠(台北市)大安區少年犯罪防治協調會報(12/16)
＠(桃園縣市)獅子王 ─ 歌舞劇表演 / The Lion King ─ Musical(12/27)
＠(高雄市)工會專業經營者訓練班(12/22)
＠(宜蘭縣市)204年社區大學學術研討會(1/10)
＠(台北市)文化研究批判論壇第廿六場：全球化與學術生產(12/21)
＠(南投縣市)當部落遇到國家─原住民共識論壇暨重建區民族學院92年秋
季班成果展(12/19)
＠(台北市)南港區少年犯罪防治協調會報(12/17)
＠(台北市)【公民論壇十二月論壇主題】新憲法思維，新國家想像－台灣
邁向新願景(12/20)
＠(高雄市)高雄市民學苑召生暨現場法律諮詢(12/20)
＠(高雄市)父母如何看待孩子的多元評量(12/20)
＠(南投縣市)自然生態研習營(2/5)
■展演類■
＠(高雄市)平安心 音樂情聖誕音樂晚會(12/20)
■其他類■
＠(台北市)森林小學入學說明會(12/20)
＠(台中縣市)來清水就對了(12/15)
＠(花蓮縣市)2004年和南金鼓定善十三觀《寶像觀》修持活動(1/2)
＠(台北市)自食其粒-蝦餃大胃王擂台賽(12/20)
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【本週主文】簽約應注意事項
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在我們的生活中，會接觸到的契約種類繁多，其中對於經常要在外地
租屋的房客或有屋出租的房東而言，最常接觸到的莫過於約定雙方租約關
係的『房屋租賃契約』，但簽訂一份契約書後到底為彼此約定了什麼權利
義務關係，又有哪些要點是只要留心注意便可避免日後糾紛疑慮發生的呢
？現在就讓我們針對常見的租屋疑問，做個簡要的說明。
＜Q1＞有沒有規定簽哪種版本的租賃契約，才具有法律效力？
A：不限版本，只要雙方簽名認可，就有效！
坊間我們可以看到的租賃契約版本相當繁多，無論是一般文具店購買
的、房東自行整理的，或是由『崔媽媽基金會』所擬定的，乃至於內政部
公佈版等，只要是租賃雙方合意簽訂，便具有法律效益，雙方都需依約行
事，所以，提醒房東房客雙方，簽約前請務必仔細詳閱各規定事項，並於
約定後秉持合約精神，切實遵守。
各版本中，『崔媽媽』及內政部是基於租賃雙方公平利益為考量所擬
定的，社會大眾可安心多加善用。
＜Q2＞定金、押金怎麼付才合裡？
A：定金沒有特定額度，押金最多兩個月！
目前法律上對於定金的支付額度並沒有規定的標準，只要租賃雙方協
議接受即可，不過要特別注意的是，在交付定金後，租賃關係便已成立，
雙方皆負有履約的義務，因此為避免定金支付後因對方的拖延而產生遷入
上的困擾，我們建議在支付定金時要簽立註明有收付款人雙方姓名、定金
支付金額及進住期限的收據；日後，任何一方因故無法如期出租或承租時
，對方皆可據此要求負起損害賠償的責任，若是房客違約，支付的押金不
得要求反還，若是房東違約，則可能被要求支付一倍之定金的賠償。
至於押金的支付額度，依據土地法99條規定『押金最多為不得超過兩
個月的租金』，多出來的部分則可以用於抵扣租金金額。
＜Q3＞房東如有家具設備要隨屋出租，該如何保障權益？
A：拍照存證是基本動作！
當房東準備將家具設備隨同房屋一同交由房客使用前，建議先將設備
現況逐一拍照存證，且為求公允，拍攝時要以出租房舍為背景，另外再將
設備品號、數量、購買或維修日期列表，經雙方點交確認後，作為契約書
的附註文件共同持有保管。
Q4：簽約雙方的個人資料，要如何留據才是最有保障的？
A：逐欄填寫，戶籍、身份字號不可少！
無論何種版本的租約，在最末處都預留有『立契約書人』處，請務必
詳盡留下雙方真實全名、戶籍地址、身份證字號及其他個人資料（如聯絡
電話等）等。經常會有租賃雙方因為輕忽留據資料的重要性，而只簽下彼
此姓名，未留其他相關資料，卻在發生糾紛時，根本無法聯繫對方出面處
裡。
另外，根據崔媽媽法律義工的建議，為避免糾紛雙方在寄送存證信函
時，因無法確保是否可如期交寄對方而受困擾，不妨在合約中另行約定所
留據之戶籍處為雙方的『約定送達地址』，任何一方若有更改需主動通知
對方，否則不管是無法送達或是拒收，都將以郵局第一次投遞的日期為合
法送達的日期。
Q5：該如何確定簽約者的身份？
A：身份證、學生證、工作證，證證都重要！
房客簽約的對象如果是屋主本人或其父母、子女，則可透過核對身份
證件（或戶口名簿）、房屋權狀（或房屋稅稅單）來確認對方是否有權將
房屋出租；若是經由屋主委託處理出租事務的他人，則可請對方出具房東
簽立的委託書以茲證明。另一方面，房東也可請房客出具相關身份證明文
件來做確認；如果承租者是學生，則可請對方出示學生證，若是上班族，
除了名片之外，工作單位所核發的工作證應是更佳的證明文件。
Q6：遇到二房東分租，要注意哪些事項？
A：租賃期限是必看重點！
當房客是向二房東承租時，一定要請二房東出示與大房東簽的租賃契
約，並注意該約的租賃期限是否已經過期，以免貿然繳付押租金後，二房
東遷走卻無法追還。又由於二房客的租賃權益關係僅及二房東，若大房東
要求二房客遷離或再次繳交押租金也是於法有據的；相同的道理，若大房
東與二房東的租約是即將到期的情況，建議房客直接與大房東訂約，並將
押租金交付給大房東。
另外，如果合約中大房東有明文約定不得將房屋分租，則二房東便無
權將房屋再行分租給第三人。
Q7：如果承租的對象是公司，該注意什麼？
A：察看營利事業登記者或公司登記事項卡！
可請承租單位出示營利事業登記證或公司登記事項卡，其中以加蓋有
公私大小章的公司登記事項卡為佳，另外在租約上要另填『連帶保證人』
的欄位，並建議由公司負責人來簽署，因為一旦遇有狀況時，房東除可向
公司索賠外，也可於公司倒閉後向負責人索賠。
Q8：如果房客是外國人，又該注意什麼？
A：連帶保證人一定要！
跟外籍人士簽約前，檢查身份證件的動作一樣不能少，房東可透過察
看對方的工作證或居留證上的居留期限，來確認該外籍人士是否為合法居
留，以免因臨時被要求離境而連帶影響彼此租約關係。另外，也可請對方
出示護照，並將護照號碼及詳盡全名填寫於立契約書人處；也為避免上述
臨時離境的狀況發生，建議房東可請求對方找尋本地友人擔任連帶保證人
，並可作為彼此溝通協調的橋樑。
Q9：租賃期滿後，續租是否一定要簽訂新約？
A：不定期租約可能成為房東的痛苦深淵！
租約期滿後，房客定期繳交租金續住，而房東沒有表示反對，也沒有
重新簽約，此時租賃雙方即成為『不定期租賃』的關係，而不定期租賃對
房東來說是比較沒有保障的，因為除非房東是符合以下情形，即（一）要
收回自住或重新建築；（二）承租人違反規定，自行轉租他人；（三）承
租人積欠租金金額在扣除押金後仍達兩個月以上；（四）承租人以違反法
令規定的方式使用房屋；（五）承租人違反契約；（六）承租人損害了房
東的房屋或其他財物，而不負賠償責任時，才能終止租約關係收回房屋。
所以，無論房客在約滿後要再續住多久，務必就續租的期限另簽新約。
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