【崔媽媽】公寓大廈管委條例-座談會（一）2004.01.12
◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2004-01-09
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公寓大廈管委條例-座談會（一）2004.01.12
九十二年十二月九日立法院三讀通過「公寓大廈管理條例」修正案後
，對於實際執行單位將有莫大影響，崔媽媽基金會針對修法後，管委會與
公部門即將面臨的問題，召開座談會，邀請實際執行單位、律師與學者，
共同研討彙整，將以此作為未來監督主管機關修法及執行上的重要參考依
據。
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本週主文：公寓大廈管委條例-座談會（一）2004.01.12
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訴求：檢視「公寓大廈管理條例」修正案
2004年01月12日星期一下午一點半，公寓大廈義務法律服務團代表律師
三位、李永然律師、玄奘大學公共事務管理系系主任、台北科技大學建築系
兼任助理教授、崔媽媽基金會執行長、台北市公寓大廈暨社區服務協會、龜
山鄉住戶管理促進會、新安產險管委會、公寓大廈主委七位、共計十七位關
心公寓大廈者，將列席「公寓大廈管理條例座談會」，共同針對2003年12月
09日立法院三讀通過「公寓大廈管理條例」修正案提出具體看法與意見，以
提供公部門參考。
■《公寓大廈管理條例修正案》座談會 ■
日期：２００４年１月１２日（週一）下午１：３０～３：３０
地點：社區大學全國促進會辦公室－台北市中正區師大路177號2樓
（位於『圓理想餐盒公司』二樓近台電大樓捷運站5號出口）
1：30～1：40 座談會緣由及介紹與會代表
1：40～3：30 四大主題研討
1）公部門依修法內容綜觀各項修正部分，主管機關加重自身職
責，是否已有完整的行政執行人力配套？
2）管委會修法後加重了管委會公設點交等多項職務，其對於實
際操作上可能產生什麼影響？
3）建築業新修正之公寓大廈管理條例能否對建築業者有所規範？
4）區分所有權人區分所有權人會議表決人數的修改，對未來運
作上是否會產生問題？
■ 主辦單位：崔媽媽基金會，列席組織：共計17位
與會人士：玄奘大學公共事務管理系系主任／ 花敬群
台北科技大學建築系兼任助理教授教授／ 王順治
公寓大廈義務法律團代表律師／ 陳詩經、陳建瑜、陳君漢
李永然律師事務所律師／ 李永然
崔媽媽基金會執行長／ 呂秉怡
台北市公寓大廈暨社區服務協會處長／ 張舒青
龜山鄉住戶管理促進會／陳文智
新安產險管委會代表／黃文顯
台大新象主任委員／ 林耀宗
閱讀歐洲社區主任委員／ 郭美玉
大直國家社區主任委員／ 黃俊平
林口社區（水源麗景社區管委會）副主任委員／ 呂民賓
紫金大廈主任委員／ 陳瑋琨
海華廣場大廈社區主任委員／ 張啟修
亞歷山大藝術廣場社區主任委員／ 張翠枝
【崔媽媽基金會聞稿-2004.01.09】
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＃「公寓大廈管理條例」修正案改變了什麼？ ＃
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九十二年十二月九日立法院三讀通過「公寓大廈管理條例」修正案後
，對於實際執行單位將有莫大影響，崔媽媽基金會針對修法後，管委會與
公部門即將面臨的問題，召開座談會，邀請實際執行單位、律師與學者，
共同研討彙整，將以此作為未來監督主管機關修法及執行上的重要參考依
據。
九十二年十二月九日，內政部營建署公布立法院三讀通過「公寓大廈
管理條例」修正案，內政部營建署表示公寓大廈管理條例於八十四年六月
二十八日首次公布施行迄今，除於八十九年四月二十六日修正第二條條文
外，其中已不符實際需要者，宜作徹底之修正。經立法院於九十二年十二
月九日三讀通過，計修正現行條文三十一條、增訂條文十二條、刪除現行
條文一條，共修增訂計四十四條。
目前，上述修正案尚待總統依法公佈後才會正式施行，但是，在可預
見的將來，對於人民住的品質，一定會產生深遠的影響，而依據崔媽媽基
金會執行長呂秉怡的觀察，依本次修法內容綜觀各項修正部分，主管機關
立意良善，加重自身職責，但是主管機關是否已有完整的行政執行人力配
套？
例如，舊法時期，立法精神為重在區分所有權人自發、自治，新法卻
加入主管機關輔導成立管理委員會、以及會同管理委員會點交公共設施的
規定，如此的規定是否會促使區分所有權人更為被動而坐等主管機關的輔
導、或會同點交？目前已經在實行的舊公寓大廈管理條例施行過程中所衍
生窒礙難行之處有哪些？而新的公寓大廈管理條例（九十二年十二月九日
三讀通過的）在將來執行上可能產生何種影響？對於實務上已存在但新法
尚未處理的問題有哪些？以及公寓大廈管理委員會將來在新法施行後的因
應之道為何？種種問題皆值得進一步探討深思。
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公共設施無人理，責任歸起造人，與該建築業者無關？
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舉例，某建築業者推出一批與地主合建的預售屋銷售方案，該建築業
者並以地主為起造人，經取得使用執照後，地主、預售屋消費者以及建築
業者人頭名下的區分所有權人合計已達法定人數，但是身為起造人的地主
因與建築業者有合建上的紛爭，因此不依法召開區分所有權人會議，以致
於無法順利通過規約、成立管理委員會，又因為地主、預售屋消費者皆不
滿意建築業者對於公共設施施工品質，又無專業人員的協助點交，因此當
公共設施的點交遲遲無法進行，公共設施面臨無人管理的窘境，致地主、
預售屋消費者的權益大受影響，建築業者則推說點交是起造人的責任，與
該建築業者無關，無辜的地主、預售屋消費者，如何請求主管機關協助，
而主管機關應如何因應呢？
崔媽媽基金會公寓大廈法律服務團陳詩經律師即指出，上述案例就涉
及到以下四個議題：一、依本次修法內容綜觀各項修正部分，主管機關加
重自身職責，但是否已有完整的行政執行人力配套？二、修法後加重了管
理委員會公設點交等多項職務，其對於實際操作上又可能產生哪些影響？
三、區分所有權人會議表決人數的修改，在將來的運作上會產生哪些問題
？四、新修正之公寓大廈管理條例能否對建築業者有所規範？
有鑑於此，崔媽媽基金會對於新修正的公寓大廈管理條例所可能衍生
的問題，即舉辦「公寓大廈管理條例修正案座談會」，廣邀公寓大廈義務
法律服務團代表律師三位、李永然律師、玄奘大學公共事務管理系系主任
、台北科技大學建築系兼任助理教授、崔媽媽基金會執行長、台北市公寓
大廈暨社區服務協會、龜山鄉住戶管理促進會、新安產險管委會、公寓大
廈主委七位、共計十七位關心公寓大廈者與管理實務者一起列席，於2004
年01月12日星期一下午一點半，在社區大學全國促進會（台北市中正區師
大路 177號2F），針對2003年12月09日立法院三讀通過「公寓大廈管理條
例」修正案提出具體看法與意見，以提供主管機關參考。
相關公寓大廈議題，請上網址：http://www.tmm.org.tw/ap/index.html
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附件：各個討論議題之相關條例
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■議題一：依本次修法內容綜觀各項修正部分，主管機關加重自身職責，
但是否已有完整的行政執行人力配套？
參考條例
‧公寓大廈管理條例(新法)第八條第一項
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設
備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，應
向直轄市、縣（市）主管機關完成報備者
‧公寓大廈管理條例(新法)第十條
共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消
防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得
視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之
‧公寓大廈管理條例(新法)第十六條第二、三項
開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規
約或區分所有權人會議決議供營業使用
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機
關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造
‧公寓大廈管理條例(新法)第十八條第二項
提列公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各
直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委
員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約
定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，
由公庫代為撥付。
‧公寓大廈管理條例(新法)第二十五條第三項
區分所有權人不申請指定召集人時，直轄市、縣（市）主管機關得視
實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人
‧公寓大廈管理條例(新法)第四十三條、第四十四條
管理服務人員應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理
之訓練
‧公寓大廈管理條例(新法)第五十條
直轄市、縣（市）主管機關勒令從事公寓大廈管理維護業務之管理維
護公司或管理服務人員違反第四十二條規定者，停業或停止執行業務
，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰
‧公寓大廈管理條例(新法)第五十一條
中央主管機關通知違反規定之公寓大廈管理維護公司、管理服務人員
限期改正，屆期不改正者，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺
幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰之規定
‧公寓大廈管理條例(新法)第五十五條
對未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得
分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召
開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市
、縣（市）主管機關報備
‧公寓大廈管理條例(新法)第五十七條
起造人會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針
對水電、機械及消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤
後，移交之；以及主管機關命起造人負責修復改善等規定
■議題二：修法後加重了管委會公設點交等多項職務，其對於實際操作上
又可能產生什麼影響？
‧公寓大廈管理條例(新法)第六條第一項第四款
於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部
分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之
‧公寓大廈管理條例(新法)第八條
住戶違反同條第一項規定而受主管機關命限期改善而未回復原狀者，
得由管理負責人或管理委員會回復原狀
‧公寓大廈管理條例(新法)第三十六條第八、十一、十二款
水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表
、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑之保管
共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管
依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申
報及改善之執行)
‧公寓大廈管理條例(新法)第五十七條
起造人會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針
對水電、機械及消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤
後，移交之
■議題三：區分所有權人會議表決人數的修改，在將來的運作上是否會產
生問題？
‧公寓大廈管理條例(新法)第三十一、三十二條(條文很長，請自行參照)
■議題四：新修正之公寓大廈管理條例能否對建築業者有所規範？
‧公寓大廈管理條例(新法)第四十九條第二項第八款
舊法第三十九條第一項第八款
起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條之處罰規定
‧公寓大廈管理條例(新法)第五十八條(舊法第四十五條
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