【崔媽媽】 租屋安全
◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2004-02-05
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新竹縣市因為科學園區的關係，吸引了許多外地人口到此生活就業，
進而也使得租屋市場蓬勃發展，有相當多的民眾看好這股潛力，紛紛購屋
或改建舊屋以供租賃之用，但我們要提醒大家，在進入租屋市場成為房東
新鮮人之前，仔細地評估投資報酬率，並對於租屋過程裡雙方應遵守的權
益關係有更清楚的認識，才是成為一個『滿租』房東的致勝關鍵。
滿租五秘訣--（一）符合行情的租金
雖然目前投資租屋市場仍因著為數頗眾的外來人口而有穩定的出租機
會，但伴隨著購屋投資可能產生的成本除了房屋的總價金、貸款利息外，
各項稅負（如房屋稅、地價稅、所得稅）的影響與房屋折舊、維修費用，
乃至未來房價的行情走勢，都是在看好租金收益的誘因下，需冷靜估算的
要點。
另外，房東在訂定租金時，除了顧及購屋成本的回收，也要參考該區
域同類型屋別的租金行情（新竹地區租金行情資訊請參閱『崔媽媽基金會
生活資訊網』http://www.tmm.org.tw/news/rentsis.htm），因為若只是
考慮到反應成本而定出了偏高的租金，便有可能要面臨無法順利出租的窘
境。尤其據我們的服務觀察，發現多數初到新竹的外來客對於本地的消費
及租金行情都有偏低的想像，雖然最後不得不因實際現況而有所退讓，但
通常也是採退而求其次的改變承租的區域、屋別，或找同事朋友共同承租
，真正增加租金支出預算的情況並不多見。另外，隨著越來越多房東『進
場』投資，提高了租屋的供給量，也增加了房客的選擇機會與議價空間，
這樣的影響，也使得實際的成交租金與房東預計的行情間，有近一成的差
價空間。
滿租五秘訣--（二）充足的設備與空間
房東訂定符合行情水準的租金後，能否提供房客所需的各項設備或適
當的生活空間，也是影響房屋出租率的重要因素。一般來說，房東偏愛園
區上班族房客，而該類型房客通常都是單身赴任，除了隨身物品外，需要
房東提供基本的生活設備，如床、桌、衣櫃等物，當然洗衣機、冷氣、冰
箱、電視這些生活家電的提供，絕對可以帶來加分的效果，而且如前所述
，在供給量逐漸提高的市場環境下，許多房東為增加競爭力，主動提供第
四台及寬頻的使用服務也不在少數。
再從空間格局的部分來看，講求獨立生活空間的科技族房客偏愛可容
納1～2人生活，坪數10坪左右的獨立套房，或是20坪左右的整層住家，而
願意支付的租金預算，無論區域的差別，通常介於一萬至一萬五之間。
滿租五秘訣--（三）適當的管理
房東喜歡將房屋出租給園區房客，其主要原因是認為該類型房客生活
單純，多數的時間都投注在工作上，返回住處後也多是盥洗、休息，較少
會因生活互動而與房東或其他室友發生不愉快而影響到租賃關係，也因為
如此，有些房東以為在簽完約後，後續的管理便無須費心聞問，甚至在房
客遇有租約、修繕等困擾時，未提供適當的溝通或協助，讓房客心生不滿
，在合約屆滿後便不願續租，而雙方又必須為下一次的租賃費時奔波。
為營造互利的租屋環境，『崔媽媽』要提醒大家：契約的簽訂只是租
屋關係的開始，『看清楚、寫明白』則是最高原則，雙方若有任何約定（
如設備的提供、生活行為的規範等）為避免日後口說無憑的困擾，最好都
載明於契約上，並將各項條文仔細閱讀、溝通後再簽署，這樣便可避免掉
多數糾紛的發生。
在我們的服務過程中發現，有些房屋幾乎沒有待租的空窗期，這些房
東通常都是在訂約時便做到上述的原則，在挑選房客時也體貼地的考量到
同樓層或同住者彼此間的作息、工作型態、居住性別等情形，且在出租的
期間更會定期與房客聯繫，並提供設備更新、居住環境清潔等貼心的付出
，而這樣的環境當然讓房客樂於居住，且就算因故需另覓住處也會很願意
將其介紹給同事、朋友，或進而建議企業出面承租作為員工宿舍使用。
滿租五秘訣--（四）正確的觀念
新竹地區的租屋糾紛以提前解約的爭議最為常見，其中部分是因為缺
乏合約的精神，無法提出合理的終止租約的理由，又不願負擔賠償所引起
。這樣的情況尤其容易發生在房客因為簽約前未能清楚的觀察或考慮，搬
入後又因為周邊的吵雜或空間規劃不良，導致無法舒適的居住，而想提早
遷離。因此我們特別強調事前仔細看屋的重要性，因為根據法律規定，除
非房客可舉證證明租賃處有瑕疵且危急安全健康，才可提出終止租約的要
求，否則就上述案例來說，雖然承租處或有安寧或通風上的問題，但由於
先前房客察看的便是該租處，願意簽約承租即表示接受租處的現況，事後
除非可以舉證證明確實對個人健康有礙，否則房東提出扣留押金以為賠償
的要求是依法有據的。另外也是常見案例的便是房客因為工作調派，臨時
須轉赴他處任職而無法依約繼續承租，通常我們會建議有這類疑慮的房客
在簽約時與房東另外約定但書條款，即房客若能證明因公務調派而需提前
終止租約，則房東不能要求賠償的約定。
修繕責任的歸屬是位居其次的糾紛類型，原則上租賃物（不僅指所租
的房屋本身，尚包括如共用設備、水電…等設施）在正常使用下發生的損
壞，房東負有修繕的義務，相對的，房客則負有告知的義務。因此，若在
房客告知房東維修事宜，而房東不加修繕時，房客得以此為理由，終止租
約；或是自費修繕後，再請求房東償還費用，或從租金中扣除。
許多的房東、房客總是相信自己不會遇到惱人的糾紛困擾，但實際上
我們幾乎每日都會受理到糾紛案例的諮詢，而且問題也多是大同小異，更
多是雙方事前若有正確的租屋權益觀念即可避免發生的。
滿租五秘訣--（五）關心外部環境
要成為一個『滿租』的房東，除了注重租處內部的打理外，基於長遠
的投資利益考量，注重外部環境的變動，也是不可忽視的功夫。就像房客
在找屋時，除了考量房屋內部的狀況外，也會考量租賃處的生活機能、交
通動線等因素，建議房東務必多花心思瞭解政府相關部門未來在交通與公
共設施上的規劃方案，而投入關心社區的經營管理，則是立即有效的方法
，因為許多的房客在找屋時總會特別希望能遷入幾個特定的社區裡，而這
些社區的共同特色便是透過居民的共同努力，無論在生活環境的美化或居
家安全的防守上，都有相當好的管理，另外也由於是社區居民的共同參與
，強化了社區內人際間的互動，讓許多人因為『有家的感覺』而選擇長久
居住。
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