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本週主文：購屋市場的春風仍未吹熱租屋市場的寒冬(下)
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■趨勢分析：房客需求量仍未增加，房東怎能期盼租得好價格？！
近期許多房地產指標紛紛提出國內房市景氣已在復甦的訊息，並經媒體大幅報導後，不少長期從事租賃的房東在房屋租約到期要回復登記時，都會藉著調高租金價格來探測市場景氣回春的狀況。但卻出乎這些房東意料，目前住宅租賃市場尚未明顯感染到買賣市場、或辦公室租賃市場回春的熱潮。
據日前主計處發佈的房屋租金價格調查指出，自2001年01月起，國內房租價格已呈現連續37個月衰退趨勢；特別是居住類的租金價格，去年全年年增率跌幅持續擴大至1.02%，今年01月的年增率依舊出現0.75%的跌幅；唯有營業用房租價格受惠於房市回溫，去年全年的年增率跌幅已較前年減少、剩下0.42%
。而從近期崔媽媽基金會與國泰建設合作「國泰住宅租金指數」的統計數據亦呈現大台北地區租金指數也是歷年最低的走勢，2003年第四季台北市的出租住宅指數為95.95
。上述都顯示著至少在2003年底，國內租金價格尚未回升。
往昔的經驗顯示，房租價格多半會跟著房地產買賣景氣跑，但今年這樣的模式似乎不靈驗。而令人好奇的，為何會發生這種房價與租金脫鉤的現象呢？
這樣的落差在於以往對租金價格的預測經常是從房東賣方的觀點單向式在預期，而忽略了買方房客需求已產生了結構性的變化。
◆而導致房客需求的變化主要有兩個原因：
第一個原因，不少房客業已進場購屋：長久以來，大台北都會的出租市場一直都是供不應求的房東賣方市場。但近幾年來，由於房價持續下跌探底、政府積極推動消化餘屋的優惠房貸政策、及市場中銀行存款利率趨近於零的因素促使不少經濟較寬裕的房客選擇進場購屋，而致使房客需求人數減少。
第二個原因，就業人口並未回籠：在2000年下半年全球性嚴重的不景氣之後，致使大批外來的上班族人口因失業或轉換就業跑道而離開台北都會（返鄉、到其他城市、甚至海外發展）。從日前台北市主計處顯示的2003年台北市民眾的痛苦指數比2002年增加0.14％，而其主因為「結構性失業」，顯示失業問題的陰霾仍未解決。外來就業人口的減少，將直接衝擊到房客的租屋需求。
在不景氣的日子裡，當上班族房客哀嚎遍野，唯獨學生租屋市場仍維持著穩定的需求。因此不少房東及投資客還特別轉換跑道，專以學生房客為經營對象。但學生租屋市場亦非房東一勞永逸的萬靈丹。也正因學生租屋市場的規模龐大、需求的區域集中、需求量穩定，在專業性房東及轉換跑道房東的搶攻下，亦將逐漸出現供給飽和的現象。由於看上學生市場的潛力，已有不少建商財團投入，不惜重金投資，並透過專業化經營管理，在學校附近專門興建經營為學生量身訂做大規模專業出租住宅（不少還直接與校方訓輔單位合作）。這些標榜房屋品質、內部隔局、附屬設備都是專業水準的專業大房東，正挑戰著採取家庭副業方式經營的傳統個體戶房東。這些屋況老舊、設施簡陋的個體戶房東，若不願投資於品質提升和設備增添，日後將很難獲得日益挑剔之學生房客的青睞。
前一陣子，因學生租屋的租金報酬率高，常見媒體教導投資客將閒錢投資學區住宅，經營學生宿舍來理財。但目前全國大專院校的學生招收人數已超出該年齡國民總人口數10％，就以這兩天媒體報導資料顯示，今年技專院校招生缺額將超過三萬名，外加進入
WTO後，未來即將開放國外大學來台設分校，更將拉大此差距。屆時將有一些經營不善的私立學校面臨學生招收不足而倒閉。所以崔媽媽提醒正準備購屋出租給學生的投資客，也必須慎選大專院校的標的，以免被套牢。
整體而論，2004年國內租屋市場是否回春，目前租金價格反彈的力道仍不明顯，有更長時間的觀察。但前述不少想趕搭房地產景氣回溫列車而藉機調漲房租的房東多半不能如願。房東若是一廂情願的調高租金，極可能面臨到“房市景氣回復，但房屋租無人”的窘境。由這次的經驗看來，長期以來租屋市場伴隨售屋市場走的論點必須重新再建構，而一向以供給面之建商、投資客、房東觀點而提出的市場租金定價、及租金報酬率計算方式亦須被認真的檢討。
■房東／房客相應的租賃策略
在租金行情仍處低瀰、房子租不出去、而租金報酬率無法提高的情況下，腦筋動得快的房東早已想到新的經營策略，以為應變。
由於租金報酬率不佳，加上房地產價格逐漸回春、經濟景氣復甦的腳步加快，促使精打細算的房東趁機將在出租的房子賣掉，將房屋資金轉投入到其他投資報酬率更高的理財管道。
其次，將舊有房子重新隔間（將隔間換成熱門的屋別）、更新裝潢，亦是房東增加市場競爭力的方法。一些房地產市場的投資客就常在購屋後，把房子小單位化，再隔間、裝修成潛在報酬率較高的套房來出租。
在房屋長期不易出租的情怳下，不少在崔媽媽出租的房東就會在房屋整修前夕主動詢問崔媽媽的工作人員什麼房屋條件較好出租，並藉機調整房間的隔局，改成較好出租或報酬率較高的套房，或是增添屋內的設施設備。這樣的屋況升級尢以專門經營分租雅房出租的專業房東居多。這些套房若能位於優質地段（百貨商圈、中大型公園旁、捷運站周邊、大專院校附近）、外加具有良好的大樓管理組織，則將會有較佳的市場競爭力。
由於供給日趨飽和，即使是專門租給學生的房屋，房東彼此競爭愈來愈烈，加上學生對房屋的期待愈來愈高，傳統的老舊分租雅房常會遭逢乏人問津的窘境。房東必須採加值不加價，將分租雅房升級為套房，定期維修房屋，或提供電視、洗衣機、冷氣、ADSL、有線電視頻道，才能讓自己的房屋保有競爭力。
由於台北都會出租市場以屋齡20年以上的房屋居多，在偏高屋齡下，屋況設施均以已舊。如同政大地政研究所張金鶚教授所言，對於屋齡及屋況老舊的房子，房東若不願投資於整修房屋、提高附加價值，在當前競爭日遽的出租市場實難租到好價格。
而房屋的平均屋齡亦有地區性的差別，以台北市而言，在文山、內湖、南港、信義、北投等新開發的行政區，新屋的比例比較高。而萬華和大同區則是屋齡最老舊的兩個區域。而即使在老社區，兩極化的趨勢亦愈來愈明顯；大同／萬華若位處捷運站附近，會因交通的便利性而維持著租金的抗跌性；但若位於捷運生活圈外，則因整體社區品質較差、屋況老舊，致使租金價格跌幅更明顯。因應著租金價格兩極化的趨勢，就連房客查詢房屋資訊時，都會因著不同區域提出差異的租金價格。（譬如：房客在填寫租屋條件時，對大安區的住家願花費20,000元，但對萬華區只願負擔16,000元）。
■小結：房東須更用心經營，才能保有在出租市場的競爭力
綜觀去年下半年，國內整體經濟景氣雖已持續轉好，而房地產也正復甦，上述兩種趨勢理應會帶動租屋市場的回溫。但因整體房客需求的市場結構已轉變，在逐漸供過於求的情況下，2004年台北都會的租屋市場何時反彈，則仍有待進一步的觀察。
但唯一可確定的，在供過於求租屋市場中，房東採取放牛吃草的經營方式便可在家坐收租金的好日子已不復返。現在就連以往被視為租屋市場“金飯碗”的學區房屋都正臨不好出租的窘境，更何況是已在萎縮上班族的租屋市場。因此奉勸現代的房東更需無時不刻的掌握市場動態，設法提升房屋品質、設備、附加功能，以提昇自己房屋的競爭力，否則房客需求量已萎縮，房東們又彼此相互競爭，怎能期待要租個好價錢呢？
租金統計資料請參考 http://www.tmm.org.tw/news/rent930219.htm
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