發佈單位：崔媽媽基金會　　　　　　　　　網址：http://www.tmm.org.tw/
合作單位：財團法人台灣不動產資訊中心　　網址：http://www.realestate.org.tw/
合作單位：國立台灣大學建築與城鄉研究所　網址：http://www.bp.ntu.edu.tw/
　　　　　林峰田所長 <ftlin@ntu.edu.tw>何燦群技士 <tcho@ntu.edu.tw>

■崔媽媽首推台北市各捷運站的租金統計

　　您知道93年第一季台北市捷運生活圈之民生類的租金“屋王”在那裡嗎？位於台北市東區週邊的四個捷運站分別囊獲整層住家、獨立套房、小套房、及分租雅房最高租金地段的寶座，其中整層住家類由忠孝敦化站奪得（24,116元）之，獨立套房的最高租金由鄰近的國父紀念館站（14,740元）獲得，小套房亦由隔壁的忠孝復興站（11,184元）中選，分租雅房亦是由週邊的南京東路站（ 6,528元）掄魁（詳見【Ａ表】）。

　　反觀台北市內，租金最低的捷運生活圈位於何處？答案分別是住家類萬華的龍山寺站（15,406元）、獨立套房類亦是龍山寺站（ 9,833元）、小套房類為文山區的萬芳醫院站（ 7,250元）、分租雅房是萬華區的西門站（ 4,727元）（詳見【Ｂ表】）。

■ 捷運小套房尤為高租金投報率的票房保證

　　崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，從93年第１季開始，崔媽媽基金會與「台灣不動產資訊中心」、「台大建築與城鄉研究所」林峰田所長暨何燦群技士合作，利用GIS 地理資訊系統的定位技術，推出了目前全台最精確的捷運站週邊租金行情統計（詳見【註二】）。有了GIS 的門牌地址定位技術，可有效的將捷站方圓 1.5公里內的出租房屋取樣，算出更為精確的平均租金價格。

　　由於受著租屋市場供過於求的趨勢影響，在台北的租金行情呈現混沌尚未明朗回溫之前，捷運生活圈及大專學區成為租賃市場二塊熱絡的區塊，尢其是交通便利的捷運站週邊更是房地產各界目光焦點。

　　捷運系統從85 年通車後，改變了都會區運輸結構及民眾通勤慣性。對上班族而言，大眾運輸的便利性，具上班的快速性、至各地的可及性高，及各類生活機能方便的優點。由於台北都會平面道路交通易塞車，因此對每天須趕時間進辦公室打卡的上班族而言，各個捷運站生活圈成為自己辦公室附近之外，賃居租屋的最佳選擇。因此，因應著年輕上班族需求的小套房、中小坪數的整層住家成為捷運租屋族的最愛，亦成為房地產開發商及投資客關注的焦點。

　　呂秉怡指出，對房地產開發商而言，捷運站站附近容易聚集人潮，形成商圈，造就商機，因此也讓建商樂意開發建屋，同時也受投資、自住購屋者的青睞。當前有不少市區捷運週邊的新屋便針對上班族推出小坪數套房，由於出租報酬率高，此類房屋亦吸引許多房地產投資客的青睞。對投資者而言，捷運小套房尤為高租金投報率的票房保證。而近年的低利率，更使得房市之投資報酬率更優於其他投資方式，其中關鍵，就在於利用租金繳交房貸。捷運週邊物件的周轉率高，從買進、裝潢到轉手，快則三個月就完成。加上此類房屋的租賃需求者充足而穩定，空屋閒置率低、轉手性強，租金報酬穩定。

　　捷運套房不外以交通便利作訴求，尤其若在捷運站旁，更容易形成商圈，未來出租或自用，都具潛力；而商務套房，近年普遍受到青睞，由於規劃完善，加上多數安全管理不差，且多在辦公商圈，但總價相對較高，同時內部裝潢投資也高，但若能租出去，相對租金也不低。年輕型購屋人最偏好捷運站附近，安全性高的10坪左右套房住宅，尤其最受單身年輕都會女性青睞。

　　捷運站周邊房價，仍以北市精華地段獲益較明顯，而地上化的部份由於帶來噪音，並不完全受到住戶的喜愛。因此，地下化的捷運站比地上化高架的車站來得吃香。而部分屬高架主體的捷運站，如文山區的木柵線、淡水線等大致僅具抗跌，房價漲幅並不明顯。而捷運的通車，對偏遠的新店地區，則為大利多，而在淡水路線部分，在市區內的雙連、中山與民權西路各站，周邊房地產有著不小的漲幅，但愈往淡水方向，漲幅愈低。

　　而即使在老舊社區，捷運效應所帶來的兩極化的趨勢亦愈來愈明顯；大同／萬華若位處捷運站附近，會因交通的便利性而維持著租金增值、或抗跌性；但若位於捷運生活圈外，則因整體社區品質較差、屋況老舊，致使租金價格跌幅更明顯。因應著租金價格兩極化的趨勢，就連房客在崔媽查詢房屋資訊時，都會因著不同區域提出差異的租金價格。（譬如：房客在填寫租屋條件時，對大安區的住家願花費20,000元，但對萬華區只願負擔15,000元）。

■近期租屋市場的趨勢觀察

　　近期台北都會租屋市場的最大趨勢：擁有房子待租的房東不約而同試著調高租金。由於長期租屋市場的不景氣，不但租金價格連續數年的下跌，而且房子租不出去，房屋待租期拉長成為房東出租的共同惡夢。

　　由於近幾年市場中均瀰漫著對房東不利的出租氣氛，當這半年來媒體不斷著發佈購屋的房地產市大幅回春的訊息，因此鼓舞著有屋出租的房東，幾乎每位房東都會迫不及待著調高登記的期望租金價格，“試探”租屋市場追高的可能性，以彌補因長年不景氣所導致的租金收入的短收。然而，令房東失望的是，台北都會的租屋市場早已轉變為供過於求的房客買方市場–低利率加優惠房貸促使不少房客轉租為買；加上台北就業人口的銳減，促使出外工作房客外移出台北都會。所以，不少先前調高租金價格的房東，在經過半至一個月的乏人問津之後，只好把出租價格再調降回來。

　　從上述第一季租金統計的幾項指標顯示，房東對房地產市場回溫的憧憬還是不敵台北租屋大環境已轉為供過於求的買方市場之無奈（關於這部份的討論詳見【註四】，或者是「崔媽媽基金會」今年二月份發佈「92年度租金統計」的新聞稿）。

　　台北市內出租房屋的屋齡老舊、品質不佳是常被房客詬病之處。據張金鶚教授利用崔媽媽房屋資料庫所統計的數據顯示，台北市93年第一季之出租整層住家的平均屋齡高達 18.81年，除了郊區文山、內湖、南港、北投、及台北縣之新屋出租的比例較高外，傳統北市中心區的出租房屋幾乎都是20年屋齡以上的老房子。

　　在以往供不應求的年代，房東常會以先以虛報屋齡、屋況以吸引房客的注意，再配合著較低廉的租金來誘使房客承租。但在如今出租不易的市場結構下，為了要提增市場的競爭力，已有愈來愈多的房東在房屋遲遲無法出租的情況下，願意選擇暫停出租，而將房屋重新粉刷、裝潢，甚至增加附屬家俱／電器設施，以增加對房客的誘因。

　　此外，由於銀行利率過低、加上優惠房貸的驅使，已發現愈來愈多的投資客進場購屋，隨即轉為出租以賺取租金報酬，近期這類的案例亦是明顯增多。以崔媽媽近期的經驗，就曾接獲投資於新店市某個新落成的大樓型獨立套房（湯泉美地）的多位投資客紛紛來委託出租，但卻因該大樓附近缺乏大眾運輸系統，既無捷運又無公車，而無法獲至房客族的青睞。

　　崔媽媽執行長呂秉怡也指出，投資型的房東在購屋時需慎選標的，由於租屋市場供過於求，若房屋條件未能獲得房客的青睞，極有可能無法出租，而慘遭套牢。

　　近期就房客的需求層面而言，隨著全球化趨勢的到來，工作流動愈來愈頻繁而快速的情況下，房客對附有家俱／家電的短期型租賃的需求也愈來愈多。

■小結：

　　五月底，行政院再度釋出三千億元的優惠房貸利多，應會繼續吸引首購的房客族群進場購屋，將促使台北租賃市場仍維持著供過於求的狀態。這對殷殷期盼租金價格能夠回升的房東族而言，恐還有一些變數。

待續