近期租屋申訴案例：老師化身為惡房東,我們該如何維護自己的權益?

問：

我們的房東同時也是我們學校的老師，當初要簽約時房東答應要增添新的洗衣機和幫我們裝網路線，這些承諾並沒有註明在契約內，因為房東即是老師，所以，我們覺得應該沒有問題。

沒想到住進去二個月後，不但洗衣機和網路線沒有著落，有次刮颱風大量的雨水從窗戶不斷的滲進來，弄得到處濕成一片，跟房東反應，房東不理我們，叫我們自己想辦法，我們幾個人決定不繳房租表示抗議，沒想到房東威脅我們，他說他和教官的感情很好，要教官特別盯我們，讓我們在學校內很難混！

現在，浴室內有點漏水，我們不敢反應也求助無門，我們該怎麼辦？

參考資料-----
1. 租期－ 93年9月1日至94年6月30日
2. 租金－每月一付
3. 押金－2個月
4. 承租的同學共有7人

崔媽媽媽回應---

1. 契約不以書面為必要（但書面契約詳載約定事項，是最好的證明），房東口頭上的承諾是依法是有法律上效力的。祇是，依法論法，租賃雙方產生爭議時，依據民事訴訟法第277條第一項的規定，房客（同學們）有舉證的責任。也就是說，如果房東否認曾經說過這樣的話，而同學希望房東履行承諾時，同學們就必須能舉證房東做過這樣的承諾，否則在法律上要求房東履行是相當困難的。

（民事訴訟法第277條第一項：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。）

2. 如果是因窗戶無法密合造成滲水或是浴室漏水，一般而言，都是屬於「修繕」的問題。如果在租賃契約內並無特別約定「房屋及設備之修繕由房客負責」的話，依據民法第423條及第429條第一項的規定，出租人（房東）有修繕的義務。

（民法第423條：出租人應以合於所約定使用﹑收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用﹑收益之狀態。

民法第429條第一項：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。）

3. 在房東不願修繕且口出威脅的情形下，同學們是否仍然願意繼續承租？窗戶及浴室的「漏水」問題是否非常嚴重，房客已覺得不適居住了？是同學必須考慮清楚的。如果答案是肯定的，那麼可請同學找教官協助同學們與房東協調處理，房東沒有善意而合理的回應時，則依民法第430條之規定，房客保障權利之方式：

（1）請水電師父先察看、估價，如修漏的費用不高；則得寄發存證信函限期請房東修繕，若房東逾期未修，同學們可自行雇工修繕，修繕費用則從次月租金扣除。

（2）如修漏的費用非常高，對房客來說是一項很重的負擔；且房東屆時不認帳又會發生紛爭。建議同學考慮清楚，如果實在漏水嚴重到已不適合居住了，則可寄發存證信函（同時載明：逾期未修，則以此函終止雙方租賃關係）限期請房東修繕；如房東逾期未修者，依據民法第430條之規定，雙方租賃關係即終止。嗣後，同學再與房東、或請教官協助與房東協調搬遷及返還押金之後續事宜。

(民法第430條：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。）