■各行政區的租金統計

而93年度台北縣市各行政區的租金排名順序為何？

　　以整層住家而言，台北市最高前三名排行榜依序為大安區(23,115元)、松山區(22,199元)、中山區(21,251元)；最低三名依序為萬華區(14,170元)、南港區(15,977元)、大同區(16,819元)。台北縣價格最高三名排行榜依序為永和市(14,907元)、新店市（14,429元）、中和市（13,553元）（參見【Ｅ表】、【Ｆ表】）。

　　就獨立套房而言，台北市最高為大安區(13,313元)、信義區(12,479元)、松山區(12,423元)；台北縣最高為新店市(9,927元)。就小套房來說，台北市最高為信義區(10,306元)、大安區(10,059元)、松山區(9,883元)；台北縣最高則為新店市(7,845元)。

　　就分租雅房而言，台北市最高前三名排行榜依序為松山區(6,314元)、信義區(6,089元)、大安區(5,856元)；最低兩名依序為大同區(4,629元)、萬華區(4,635元)。台北縣價格最高三名排行榜依序為新店市（5,265元）、中和市(4,944元)、永和市（4,812元）。

■台北縣市的總體趨勢

　　就台北縣市93年度租金總體趨勢而言，整層住家比起92年度，台北市全市平均租金成長0.4%。而台北縣則成長0.3%。獨立套房則台北市下跌0.9%，台北縣則滑落1.7%（參見【表3-1】）。而小套房來說，台北市及台北縣分別上漲0.7%及2.6%。而台北市及台北縣分租雅房則跌幅為2.7%及2.9%（參見【表 3-2】～【表 3-4】）。而據主計處今年二月份公佈的資料顯示，全台的房租已呈現連續42個月持續下跌的趨勢。相較於全台其他地區，台北市的租金雖已算是逆勢上揚，但整體性的調漲幅度並並不大。或許個別的小區域的波動幅度較為明顯（例如：捷運生活圈的效應持續在發酵，內湖科學園區效應…）。

■綜合分析

　◆購屋買氣並不全然會帶動租屋市場的熱潮

　　這一年多來，房地產界不斷強調購屋的景氣熱潮，也激起不少套牢已久的房東藉機將房子收回出售，以便變換資產。這些趕緊出清存貨的房東尤以整層住家的為大宗。從委託崔媽媽出租資料就發現了93年度台北縣市整層住家的樣本數比92年度減少了將近一成（參見【表 3-1】），但其他的屋別出租案件則是持平或甚至成長（參見【表 3-2】～【表 3-4】）。顯示“轉租為售”的房東以整層住家的類型居多，而且是台北市的住家多於台北縣。

　　除了屋主“轉租為售”外，另一個趨勢是也有不少房東趁勢採取試探性的調漲租金策略，測試租屋市場的租金承受度。但採這項策略的房東，其成效不如預期。由於近年來政府持續性優惠房貸及銀行長期低利率政策的導引下，讓許多原本在租屋的房客在紛紛提前進場購屋。其次，因為產業結構的轉變，也有不少就業的房客隨著工作職務離開了台北都會到竹科、南科、中科、甚至海外去發展，導致台北租屋市場在租屋客源不斷流失下，租金攻頂的力道並不夠強勁，租金調漲的支撐點未如預期熱絡。雖然去年房屋買賣呈現買氣旺盛，但房價大幅攀升卻不代表租金必會上揚（基本上台北都會的房客已大幅減少，由租屋已由賣方市場變成買方市場）。因此，房租試著追高的房東更常因租金太貴，導致房子乏人問津，最後只好逐步再調降租金價格。

　　據行政院主計處在二月份公佈的資料顯示，全台的房租租金已呈現連續42個月持續下跌的趨勢，去年房租租金較前年同期負成長0.64％，是連續第四年下跌。根據主計處「台灣地區房屋租金價格指數」顯示，去年一般住宅的租金水準反較前年下降0.68％，94年以來雖跌幅縮小至0.24％，全台平均住宅租金仍繼續走下坡，也影響房東收益狀況。或許台北都會租金價格略有上漲，但全台其他地區則呈現下跌。

　　甚至，前陣子台北的房地產界還盛傳著 “房東須面對房價上漲、但租金卻不漲”的現象。

　　關於這點，崔媽媽也提供下列實務的觀察經驗：筆者曾分別在大前年和去年在台大／溫州街附近幫朋友找尋做為工作室之用的整層住家。大前年的經驗是溫州國宅牆面上遍佈著招租的紅紙條，有著看不完的房子在待租。事隔一年多，去年暑假在相同地段卻遍尋不到招租紅紙條。在迷惑不解之餘，便向市場經驗豐富的同事請益，才知道去年由於房東從媒體宣傳中感受到景氣回復的印象，因而均在租期屆滿後，便收回房子試著出售，導致整層住家的屋源大量減少。

　　然而，分租雅房及小套房則較多是由長期坐收租金的房東所經營，因此轉租為售的現象較少發生。

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　　上班族房客的減少，台北都會眾多大專院校的學生成為現今最穩定的租屋族群。不少房東為了增加招租的競爭力，趁整修老舊公寓之際，不但重新裝潢、粉刷，更將房屋改裝為學生最愛的小套房格局，並添購傢俱及電器用品，或裝置寬頻網路線、第四台等設備，增加房屋的附加價值，提高招租競爭力，以增加出租的機會及租金收益。所以，這個現象可從崔媽媽受託出租的案件小套房的數量成長了近兩成而窺得其貌（【表 3-2】）。

　◆捷運效應的熱潮未退

　　自捷運陸續通車後，其通勤便捷性已成為租屋族以“空間換取時間”的最愛，沿線捷運車站週邊所衍生的出租熱潮迄今仍歷久不衰。房屋座落在捷運站生活圈範圍內儼然成了租金票房的保證，因此不少房東拿竅而提高租金價格，有不少人還獅子大開口，調幅甚大。即使有不調漲租金的房東，其平價的房屋往往會炙手可熱，多數在兩三天內完成招租的作業。

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　　由於房客族對捷運站的青睞，因此強調鄰近捷運站便成房東在招租過程必用的策略。甚至就連離捷運站甚遠的房屋也想辦法要跟捷運扯在一起，以藉沾染捷運的光環來加快出租速度。崔媽媽就曾接獲一件位於新店青潭國小附近的房子，雖離捷運站甚遠，房東硬是要求在招租宣傳資料上加註“接近捷運新店總站”的文字，該房東不斷聲稱“從捷運站開到青潭國小的接泊公車班次十分密集”。

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　　捷運的便利性，就連現代的家長為著子女的就學方便，也都改以捷運站來做為“孟母三遷”的優先選擇。崔媽媽就曾碰到一位家長為著讓三個唸書子女輕鬆通勤，而沿著捷運沿線車站找房子，因為他三個小孩分別就讀北一女、世新大學、台北科技大學，所以只要有捷運站就可以讓小孩便利的去學校。

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　　傳統台北縣的租屋行情向來以永和及中和為翹楚，但自從新店線捷運通車後，新店地區受惠於捷運通勤的便利性，配合該區域原有極佳的外在環境品質，加上近期各建商在此區域大舉推案，造就了大批屋齡、屋況品質也遠比中／永和為佳的出租住宅。因此，這兩年來新店市已經取代中和市、甚至部份屋別還超越永和市成為台北縣最高租金之地區。（參見【表 2-1】～【表 2-4】）。而去年捷運新店支線小碧潭站通車後，更帶動附近區域的房價及租金行情的上揚。

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　　 捷運開通也讓板橋地區的老舊房子得以翻身。一些原本屋況老舊的公寓，因捷運帶來的便利性，反而變成了中低價出租住宅的搶手貨。原本叫價9,000元的老舊公寓，也都水漲船高，租金逐步調漲至11,000～12,000元。

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　　在整體的捷運效應中，並非每個車站的出租熱潮都相同，各條捷運線都存在市區與郊區的差異，而這項差異，也關係生活機能的良窳。並非每站的生活機能都足夠供應生活所需。一般來說，越靠近市區生活機能就越好，但相對的環境品質，也會變得比較差，因為夾雜噪音、交通污染等問題。而木柵線從動物園站到六張犁站，只有在萬芳醫院站，因為臨近興隆路，所以商店比較多，生活機能也比較完善。淡水線的關渡、忠義、竹圍、紅樹林站週邊的生活機能還是不甚完整，因而未讓捷運效應充份發酵。

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　　住家太靠近捷運站，生活環境品質越差，房客最好選擇捷運站後面第二條巷子以後的房屋，不但得以享受捷運的交通便捷，還可避免交通、噪音、攤販等問題。既然是「依靠捷運代步」，最佳的住家地點，是以走路至捷運站約10分鐘以內為基準，大致是在捷運車站半徑500公尺內，為最優先選擇，其次，可選半徑500～1000公尺內路段的房子，若是超過1000公尺者，就可考慮往更低價位的捷運站週邊找尋。

　◆其他出租效應

　　除了捷運效應外，其他台北都會熱門的辦公／學區路段，亦有不錯的租屋投資報酬率。以內湖地區為例，由於內湖科學園區的蓬勃發展，帶來了眾多的就業人口，雖然捷運內湖線還要數年才通車，但內科效應已明顯帶動該區域的租金行情。近期該區域的住家租金動輒以2,000～3,000元幅度在調漲，甚至還發現有房東一口氣從18,000元調至23,000元，詢問他為何漲幅如此巨大，房東還是表示附近的房子均是如此。

■結語：

　　綜觀今年的房地產市場，除了國內／外的經濟景氣成長趨緩外，又有美元續貶、人民幣升值壓力加重，加上國際原物料價格續處高檔、升息速度追不上物價上漲速度等不確定因素，此外，恐怖主義猖獗、高油價時代將侵蝕企業獲利、大陸經濟的不確定、美國貿易赤字不斷攀升以及兩岸關係等。至去年底，原本旺盛的房地產市場已出現銷售率下滑，買屋送裝潢、低價工業住宅熱銷之間接價格破壞的格局。

　　在眾多負面及不確定性的因素下，今年整體房市環境更將趨於謹慎，連帶將使出租投資報酬率恐不如去年亮眼，因此房東對租金收益的期待不要過於樂觀。或許努力地改善房屋品質，同時慎挑個好房客、維持細水長流的租賃關係才是明智之舉。

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