問題陳述：

屋主將整棟房子出租給楊先生，也知道楊先生承租整棟房子是要再轉租給學生的。爾後，楊先生將整棟房子分租給多位學生，租金皆預收一學年50000，押金10000，所以每一位學生皆繳交60000元給楊先生。租金含網路費﹑第四台及水費，電費的部分則有獨立電表，依照每人使用的度數收費。

近期屋主因遲遲無法收到租金，來找楊先生時才知道楊先生已捲款逃跑並且避不見面，就楊先生這個部分，屋主已委託律師處理，向楊先生要求賠償。

另外，屋主最近收到3月份電費帳單（1-2月份的電費)，約30000元，屋主要求承租的21位同學分攤，部分已繳交電費的同學認為此舉不合理，這部分目前也在爭議中。

屋主要求同學們需分攤4-6月份的電費及3-6月份之網路費﹑第四台﹑水費等費用。同學們同意分攤4-6月份的電費，但網路費﹑第四台及水費之前已與楊先生約定含在租金中，要他們再繳交一次，這樣子不合理，所以這部分也有爭議。

學生們想知道的是，3月份的電費帳單要如何分攤，之後的網路費﹑第四台及水費該由誰來支付，將來押金的部分該如何處理，還有他們可不可以繼續住到約滿為止？

基礎資料-----

1. 屋主與楊先生所簽定的契約書為一般制式契約（契約內明文「不得轉租」)，雙方租期為93年2月28日至95年2月28日。
2. 楊先生與學生簽定的租期為93年7月1日至94年7月1日。（契約中載明網路費﹑水費及第四台費用皆含在租金內，電費依使用度數收費)
3. 承租同學共有21人。
4. 每人繳交一年租金50000元，押金10000元，共計為60000元。

崔媽媽媽回應---此案例由崔媽媽基金會法服義工李明洲律師協助回覆

• 首先，要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效？再者，屋主是否能在二房東不出面處理的情況下收回房屋？
  1. 二房東與學生簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年台上字第424號民事判例參照）。本件二房東與學生簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法可能妥當確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。
  2. 根據學生的陳述及基礎資料顯示出，雖然屋主與楊先生簽的租約中有不得轉租的約定，但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學生們，而屋主也沒有持反對意見，就轉租部分，應可視為屋主默示同意。屋主基於與二房東的租賃契約，似不得以違反禁止轉租之約定而終止，除有其他屋主得終止之事由（例如：積欠租金）而依法終止外，屋主不能收回房屋。

【參考條文】
民法第153條（契約之同意）：
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。…

民法第421條(租賃之定義)：
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

民法第440條（租金支付延遲之效力）：
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。…

• 在電費﹑網路費﹑第四台﹑水費等費用支付部份，電費方面，3月份有部分同學已繳交，所以， 屋主要求所有同學均攤30000元的電費，對於部分已經繳交電費的同學們來說，顯然不公平， 所以給付的數目需再協商。
  至於網路費﹑第四台﹑水費，要求同學們支付是不合理的，因為這些費用已含在租金內了，只是在雙方都不繳納的狀況下，可能會遭到斷線，這樣可能會造成同學們的困擾。所以，同學們可以先行支付，支付的金額再向二房東要求賠償。
• 事實上，屋主和同學們在這件糾紛中都是受害的一方，屋主與同學們應個別向二房東求償，屋主不能將未收到的租金轉嫁給同學們，在法律程序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於同學們，當然也不能向房東要求押金返還，因為簽訂租約、收取押金的「出租人」是二房東，並不是屋主。
• 目前屋主及學生可採取的救濟方式：
  1. 就屋主與楊先生的部分：可依民法第440條積欠租金之事由，終止租約，並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
  2. 就學生與楊先生的部分：租期屆滿後，可依租約所訂條款向法院請求楊先生返還已付的押金﹑及自行支付的網路費﹑第四台﹑水費等損害賠償。
  3. 就屋主與學生的部分：學生於租期屆滿，且屋主依法終止與二房東之租約後，與屋主簽訂新約。

學校協助處理的結果：

由學校生輔組出面協助學生們與房東協商，經過數次的協調之後得出下列結果：

1. 屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿，不收取租金。
2. 同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費用﹑網路費用﹑水費。
3. 原租賃契約期滿後，雙方另訂新約。
4. 屋主與二房東楊先生的部分，已委由律師處理。而學生方面，在第四台﹑網路及水費的部分是重複的支出，同學得向二房東求償，一般須透過訴訟的方式。

租屋小提醒：

1. 同學們在外租屋時，一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子，如果不是屋主本人，應請其提供一份屋主的委託書。
2. 如果是二房東，則須請二房東出示與大房東的契約書，並注意與二房東簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
3. 此次的案例，由於屋主不否認知道二房東轉租一事，所以同學們繼續居住才無困擾；如果房東真的不知情，而出面主張終止其與二房東之租約時，那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。