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租約尚未到期，我們可以拒絕房東帶新房客來看房子嗎？ |
本期摘要
王同學於94年初承租套房一間，租期至94年6月底。不料房東從5月中旬開始陸續帶新房客到她的房間參觀，有時候王同學在房間內，也會突然有房東開門讓新房客進來，完全無視於王同學的存在………………
台糖公營學苑與東海大學學生租屋糾紛協商過程整理
事件起因：
台糖：以張貼公告的方式，告知住宿於內的學生，自契約期滿(94/6/30)即不再與同學續租，台糖將收回”另作他用”，但實為轉租給茂德科技公司。
學生：與台糖反應雙方簽署的租賃契約書中，清楚明載明乙方（學生）有優先承租權,但為何台糖未經詢問學生是否續租的情形下，即先出租與中科的科技公司？
在台糖無善意回應下，開始發動連署及尋求學校幫助。
第一階段
- 學校：寄發存證信函給台糖，要求台糖處理此事並賠償學生搬遷費用。
- 台糖：回應其行為並未違約， 因其簽定為定期契約,期限到了契約自動終止。
第二階段
- 學校：尋求崔媽媽基金會協助，並接受崔媽媽基金會義務律師建議，一方面至台中市消保官處陳述案情，一方面由學校行文至台糖主管機關-經濟部，呈請經濟部出面協商處理。
- 學生：至消基會投訴。
第三階段
- 台糖：告知學校已針對賠償一事呈報上層，向董事長報請核准。並邀請學校及學生5月12日開協調會。
- 消基會：接受學生投訴，邀請台糖﹑校方﹑學生於5月13日開協調會。
- 學校：5月12日先與台糖協調，若無法達成共識則雙方將於5月13日至消基會展開第二次協調會。
第四階段
5月13日的協調會因無法達到共識，談判破裂。消基會建議5月23日再次協商。
5月23日協調會出席者：台中市消保官﹑消基會主委及律師﹑崔媽媽基金會租屋部主任﹑東海大學生輔組長及教官﹑學生代表及學生家長﹑台糖副執行長﹑台糖學苑管理負責人及法務﹑經濟部台糖科科長﹑經濟部企業管理師﹑茂德科技﹑中國時報﹑聯合報﹑蘋果日報
消保官裁示：
- 糖公告中的”另有他用”確有爭議，對於優先承租權一事台糖也確屬理虧。
- 按土地法規定，優先承購權(承租權)中有一案例，土地被拍賣出去，對於有優先承購權的人要先行告知，若對方拒絕不買才能將土地賣與新買主。
- 同理，見台糖與學生間的契約，台糖也應先行告知學生，學生若不續住才能將房屋轉租給他人。
協調決議：
- 請台糖於十日內，在6月2日以前將結果呈報經濟部及消基會。
- 後續結果視台糖的結論再來討論是否再開協調庭。
- 請東海同學開始確認住戶人數及賠償金額。
後續發展
- 台糖於5月31日與東海協商，做賠償金額的最後確認，雙方同意以賠償學生一個月租金金額，作為搬遷費用。
- 台糖同意續租10間套房給願續住同學，續住同學條件比照茂德。
- 畢業生若有延畢或續上研究所者或於台中就業者，尊重學校認定，比照酌給搬遷補助費。
本期主文
問題陳述：
王同學於94年初承租套房一間，租期至94年6月底。不料房東從5月中旬開始陸續帶新房客到她的房間參觀，有時候王同學在房間內，也會突然有房東開門讓新房客進來，完全無視於王同學的存在。
王同學向房東抗議，房東回應她，這時候是學生找房子的時機點，如果這時候沒租出去，暑假要租給誰?損失要找誰負責?如果王同學不讓別人進來看房子，那麼，押金將沒收作為房東沒找到房客的補償。
王同學為了能順利拿回押金只好不再表示意見，繼續讓房東帶人來看房子，到最後王同學雖然將押金拿回來了，心裡還是很納悶，房東有權利這樣子做嗎?
【崔媽媽回應】 -此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆
雖然房東是房屋所有權人，但是在其將房屋出租後，於租賃期間內，使用權歸屬承租人；房東未經房客同意，不得擅自進入；否則，房東逕行進入，恐涉刑法第306條「侵入住宅」罪嫌及民法第195條第1項侵害自由之損害賠償責任。
【參考條文】
刑法第306條第1項：
無故侵入他人住宅﹑建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。
民法第195條第1項：
不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。
【教官可協助的部分】
- 在學生方面：
- 告知學生在承租期間內，對於承租的房間有使用權，縱然房東是房屋所有權人，要帶其他人進入房間時，也必須要經過房客的同意。
- 在房東提出帶新房客看屋的要求時，建議學生可以先衡量一下目前的狀況，如果確定六月無須住宿，那麼，同學可與房東商量租期是否到5月即終止，這樣房東既可帶人看屋，而原房客也不會受干擾，至於押金的部分，房東必須全數返還，而預付至6月的房租，也請房東一併返還。
- 如果房東不贊成學生的提議，那麼學生可拒絕房東帶人看屋的要求。至於押金部份，在學生未違約或毀損房屋（包括傢俱及相關設備）的情形下，房東並無理由沒收押金。如果房東於契約期滿時不返還押金，同學可寄發存證信函（可參考崔媽媽網站「租屋手冊」上之範例）催告房東返還押金。
- 然而考量情理層面，且不致影響房客生活隱私之下；與房東協商在特定時段、房客方便之時間下，供其帶人看屋，或許是雙方都可兼顧之方法。
- 在房東部分：
- 站在房東的立場想，房東只是想趕快找到新房客，好讓租金收入可以延續，並不是存心想侵入房客住處，甚至房東也不知道這樣的行為已經觸法了。教官/生輔組人員在訪視房東時可以順便告訴房東正確的觀念。並且請房東要進入房客房間時，除了經房客同意之外，也請房客在場，這樣子也可以避免不必要的困擾（諸如：遺失物品之責任、或房客居家簡便穿著之下突經人貿然闖入之尷尬窘境…等）。
- 也可以建議房東，在新房客要簽約前即要告知，如房客不續約，房東將會在租期的最後一個月陸續帶人看屋。簽約前事先告知房客，也可以讓房客考慮是否接受，這樣在日後才不會與房客發生糾紛。
- 當然，房東也可以在租金上有所優惠，這樣也算是對叨擾原房客的一種補償。
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