作者：陳世鴻
中和世紀皇家社區第三屆主任委員

※ 感謝陳世鴻主委同意崔媽媽電子報於網路轉載此篇文章 ※

參、 公寓大廈經營經驗

前列諸多個人觀察公寓大廈推動社區營造普遍性問題，或許使人覺得困難重重，其實不然，因公寓大廈亦具有硬體設施完善、人才資源不虞匱乏等多項優點，且所有問題在於「心靈建設」，此亦符合目前社區營造著重「造人」之目標，因此二者於現階段可相互結合。以下謹就公寓大廈經營提具個人淺薄經驗與拙見請各位先進指導。

一、激發住戶社區認同感，共同打造新故鄉

社區營造應以永續發展為主要目的，然而社區要永續經營發展，唯有激發出住戶對社區的認同與愛，認同社區為自己的新故鄉，進而將對故鄉天生的愛灌注於社區、地方。試想，每到過年或過節，一幅令人感動的畫面即會不斷在媒體浮現；路再塞、車再擠，人人都要趕著回鄉過年、過節，其過程或許是痛苦的，但歸鄉的感覺卻是甜美的，這就是一種天生、自然，不會因時空區隔且長久不會改變的「故鄉愛」；如果可以將此份愛，轉換成對長年所處社區的感情，進而打破戶與戶之間冰冷、有形的隔牆，將整個社區都視為自己的家，大家心連心，相互包容，彼此關心，共同為社區、為自己的家園付出、打拼，必定可創造出長久不會消失改變的力量，讓社區得以永續經營發展。

況且近來社會事件日趨嚴重問題，已成為社區一大隱憂，其主要肇因除價值觀改變外，現今工商社會致使人們一心忙碌於工作，人與人之間交往逐漸薄弱、冷淡，遇有困難、挫折，無法適時獲得週遭親人、鄰居幫助，僅能獨力、無助面對，如能拾回昔日農業社會村莊居民彼此相互關懷、幫忙之融合情感，及早發現週遭鄰居問題並協助解決，相信可大量減少因社會事件對社區之危害。

因此，個人接任主任委員之初，即以建立「人文社區」為推動社區營造及一切事務主軸，除逐一拜訪委員，當面說明想法尋求委員會認同，並於新年賀信中向所有住戶闡述「故鄉愛 社區情 世紀皇家是我家」及前述理念，且告知住戶社區營造除可提昇居住品質外，亦可鞏固家產及給子女良好生活環境，以建立共識。

二、 提昇公共事務參與力，藉以凝聚共識

社區是民眾參與及民主學習最直接、最生活化的地方，且凝聚力是從共同目標的分享與願意犧牲個人來達到這些目標（李永展，2003）；個人深覺，擔任委員是一份榮譽，並非一項權利，管理委員會的最大力量並非規約所賦予的種種，而是全體住戶的信賴、支持，在於影響生活的決策中，應讓住戶廣泛參與，尋求所有人的信賴、認同及共識的凝聚。因此，本社區平時除由主任委員率各組組長召開「委員有約」座談，採面對面方式瞭解住戶問題，及妥適協助解決問題，並詳細說明委員會處理作為外，預定於區分所有權人會議討論議案均採先由住戶成立專案小組研議、研議結果於各棟召開棟戶聯誼座談時說明並徵詢住戶意見、前開二項結果送委員會審查、審查結果召開公聽會說明、全案送區分所有權人會議討論等流程辦理，以期於會前廣納建言，形成多數共識，並提昇議事效率。

因我們有效提昇住戶對公共事務參與，且於事前即凝聚共識，第四次區分所有權人會議召開，有效出席人數計385人，佔社區全部574戶區分所有權人比例為67.07％，區分所有權比例為67.84％，超過三分之二，且所有討論議案均獲出席人數95％以上同意通過。

三、 建立法治制度，落實財務稽核

一般社區存在最大問題即管理委員會與住戶對法令規定不熟悉，輕者各自解釋規定，形成「人治社區」，造成內部衝突不斷，重者對簿公堂，導致管理委員會或住戶招致刑責。為避免前開問題衍生，本社區除對各項事務均採先訂定規定，再據以施行，且定期邀請法律專家舉行居家法令常識講習外，並隨時因應法令修正及實際需要，檢討未臻周延之處適時修訂，如「公寓大廈管理條例」於92年12月31日大幅修正公布後，本社區隨即於93年1月邀集具專長住戶成立「規約修正專案研究小組」，並於93年8月所舉行之第四次區分所有權人會議通過修正條文計11條，使規約與新修正「公寓大廈管理條例」相結合。

為建立本社區採購制度，依公平、公開之採購程序，提升採購效率與功能，確保採購品質，特參照「政府採購法」，制訂「世紀皇家社區採購作業規定」計59條，明確規範辦理採購案件之招標、決標、履約管理、驗收等作業準則，並依該規定訂定「世紀皇家社區最有利標評選辦法」計32條，以作為辦理最有利標評選之依據。

財務稽核作業每月收支報表提報管理委員會審查後公告，並由管理公司財務部門不定期派員稽核外，區分所有權人會議召開前，由監察委員會同具會計專長人員且非委員之第三公證人士，組成稽核小組，查核當年度財務狀況。另為確維社區權益，責由管理公司於產物保險公司投保「員工誠實保證保險」，以減少不可預期之損失。

四、 建構社區組織及人才並結合地方團體、學校，朝向自給自足

社區總體營造在政策上改變了過去由上而下的施政，強調由下而上的自發性運作。且社區要能永續經營發展，應藉由共同興趣凝聚，建立自發性組織，以擴大住戶參與社區事務層面。本社區除管理委員外，經由社團籌組，以落實強化組織性運作，目前成立社團組織計有「元極舞社」、「羽球社」、「長青社」、「美術社」、「英語會話社」、「書法研習社」、「桌球社」、「國際標準舞蹈社」、「烹飪社」、「插花社」、「棋藝社」、「游泳社」、「撞球社」、「鋼琴社」、「韻律舞社」、「鐵馬社」、「珠算社」、「環保社」、「讀經班」、「烘培社」、「排舞社」、「國樂社」等22個社團。

組織建立後，採發覺人才進而培訓人才方式，使組織得以自給自足及永續傳承，因此，各社團師資原則由社區具專長人員擔任，如初期無是項人員時，再經由慈濟基金會、崇德文教基金會、紅十字會及地方團體、鄰近學校資源培訓各項專業人才。

五、 建立完善之社會福利機制

都會型社會大部份屬雙薪家庭，住戶忙碌於工作時，老人與小孩照料自為其首要解決問題，有鑑於此，本社區於建立社會福利機制方面，著重於老人福利與小孩福利，期使住戶無後顧之憂，專心致力工作及事業發展。
老年人需求概可區分為四類：經濟安全、健康維護、照顧服務及社會參與。其中在照顧服務部分，需求日趨增加。因此，本社區藉由「長青社」設立，使老人們白天得以彼此相聚、關懷，不再單獨固守冰冷、孤寂住家，並經由「社區居家老人關懷服務及緊急通報」機制及定期安排健康檢查，提早發覺問題，防患於未然。目前更建立協助設籍老人各項社會福利申辦、協調中和衛生所至社區辦理老人健康檢查及健康諮詢、年節主動關懷獨居老人等福利；並與慈濟基金會合作，辦理日間照顧服務，以降低長期照護成本或延緩老人住進機構的時間，長期並計畫學習「養生村」部分做法，使老人儘可能留在社區，與地方照顧支援體系結合，落實在地老化。
小孩福利方面，部份才藝社團即以安親及於自家社區學習才藝為成立目的，不僅免除住戶課後接送至才藝班之問題，並因於社區內學習，更加安全，且讓社區小孩從小共同學習成長，培養情感，更可落實永續經營發展之效。

社區營造是一種「造人」的工作，既然是造人，必然要有學習環境的安排，藉由社團成立使住戶彼此相互交流、學習，以塑造學習環境與提昇終生學習意願。

六、 建立社區永續經營機制，協助地方推動總體營造

永恆意指在世代之間維持最佳的情況。且社區總體營造的目標是要建立一生命共同體，此一共同體不應只侷限於本身的社區，誠如李永展教授所說：「如果我們標榜的是『自掃門前雪』的『銅牆鐵壁社區』，那我們只會塑造出老死不相往來的『熟悉陌生人』的社會」。

如何使社區經營得以永續，隨時保持最佳情況，進而使社區間彼此相互交流、融合，真正達到社區總體營造的目的，為本社區當前積極努力課題。目前我們已結合社區理念相同人員，籌組「社區營造永續發展研習社」，負責社區文史蒐整、環境保護推動、社會福利推動等長期、延續性工作研究，提供管理委員會執行參考，並主動參加政府舉辦社區人才培訓活動，以培育社區經營管理種子人才，且協助縣政府辦理各項社區營造研習時，講授經營理念與實務經驗，及接受各社區之邀請，實地至社區座談、輔導。

另為使社區與地方融為一體，我們以「咱的中和 咱得庄頭」為思考主軸，主動敞開大門，開放公共空間與鄰近團體共享，並與公部門協調，以己微薄的力量，結合各界支援，辦理健康諮詢、檢查，藉由舉辦地方公益活動，增進社區間彼此相互交流、融合。

肆、 結語

就公部門認知，公寓大廈與「地區性社區」最大差異性在於前者屬「私人領域」，後者屬「公共領域」，公部門可在鄰里投資建設，但卻無法建設於公寓大廈之內，公部門可提供經費供社區發展協會舉辦活動，但卻不可支援管理委員會，所以僅可以「公寓大廈管理條例」要求其做好自主管理，無法將各項社區營造計畫未直接深入公寓大廈，因此如將過去社造經驗與方式全然套入公寓大廈社區營造，恐難全般適用，惟有參考以往經驗及現行規定中，規劃出一套社造模式，始可快速於公寓大廈落實社區營造。
依個人淺見，公寓大廈社區營造應著重於「心靈改造」及由共同關心之生活議題中切入，以誘導的方式將事務管理與社區營造相結合，或許這是一條艱辛之路，但惟有深耕公寓大廈才能落實社區營造。