問題陳述:
我和房東簽約時,因為錢不夠,房東叫我先付租金18000元(一學期),而押金(18000元)可以在住進去第二個月時繳納,而我們除了簽租約之外,還另外寫一份單據,載明押金尚未支付,將於次月付清。
但是第二個月我還是拿不出全部的錢來,跟房東商量是否可以採用分期付款的方式繳納押金,房東不准,告訴我押金沒繳表示簽約的程序沒有完成,這份租約將自動失去效力,叫我在月底遷出,不然他會叫工人把東西搬到大門外堆放,我不是不繳錢,只是我需要打工來支付,請問有什麼方法可以幫助我,讓我不要被房東趕出來!
崔媽媽回覆--此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆
租賃契約,為雙方當事人約定,一方以物租與他方使用﹑收益,他方支付租金之契約。亦即,依租賃契約之性質,雙方只要就當事人、租賃之標的物(房屋)、租金之給付等,達成合致,契約即成立。雖然一般租賃契約,均有約定「押金」,但押金約定並不是租約成立之必要條件。換言之,租賃房屋土地之合約,「押金之約定」,可有可無;即使押金未約定或約定了但未給付等,均不影響租約之效力。依案例事實所述,雙方已就當事人、租賃標的物、租期、及租金數額及給付方式,約定清楚,並訂有租賃契約書為憑。因此,足見雙方租賃關係已成立生效,房東不能以押金未給付為由來主張租約失效!
況且,「押金契約」,其性質為「要物契約」(亦即,在法律上,應以「物(押金)之交付」為契約之成立要件。);依案例事實,雙方雖簽立書面約定押金之給付期限,但實際上押金尚未交付,依法其「押金契約」並未合法成立,房東即無押金請求權。因此房東以押金未交主張租約失效或要求承租人搬遷,在法律上都無理由。
至於,押金能否「分期給付」?基於押金契約之「要物契約」性質,約定分期給付,就尚未給付之金額,因契約尚未合法成立,房東恐無請求權利,房客亦無給付義務。因此「分期給付」之約定,應與其契約性質不符,解釋上應為否定。
所以,在租賃期間內,房東就出租之房屋已無使用收益之權利;除非經房客同意或有其他之正當理由,否則,房東不能擅自進入房客的房間,更遑論將房客的物品搬出。如果房東未經房客同意擅自進入房客房間、並將房客的物品搬出者,顯將觸犯刑法上「侵入住宅罪」及「強制罪」的罪責。
建議雙方再作協商,請就押金之約定及給付問題,妥加協調。雙方可另立書面,將已付之金額18000元視作押金,就「租金」再約定為分期給付,始為適法。本件案例,房東不應太過強勢,否則,恐怕會引起更多的紛爭及對自己不利之後果。
參考條文及概念
- 【民法第421條第1項租賃概念】
「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用﹑收益,他方支付租金之契約。」
- 【最高法院33年上字第637號民事判例】
「使用賃(租賃)為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付租金,即生效力,不以押金之交付為成立要件。」
- 【刑法第306條第1項無故侵入住宅罪】
「無故侵入他人住宅…,處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。」
- 【刑法第304條強制罪】
「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」
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