撰稿者：林德福 崔媽媽基金會 董事長
清雲科技大學 土木及防災研究所 助理教授
呂秉怡 崔媽媽基金會 執行長
（本文原刊登於「先把社區做好–縣市社區營造政策白皮書」
編者：鄭晃二／企劃：中華民國社區營造學會 ）
隨著經濟成長，社會變遷，人們生活型態逐漸轉變。綜觀台灣有75％人口集中在各大都會區，而都會區又以公寓大廈之集合式住宅為主要的住宅類型，然而此類封閉型的公寓大廈，其社區型態與一般開放型鄰里社區之環境管理方式、住戶互動型態均不相同。尤其是受限於封閉型公寓大廈自我獨立的社區特性，也形成了現今許多公寓大廈與公部門在施政配合、行政資源接軌上明顯脫勾的遺憾。例如當前?所關注的環保工作來說，許多社區環保政策便未能有效地在公寓大廈社區落實，既使是行政系統的村里長，也常常覺得不易進入較封閉型公寓大廈來推動相關社區行政工作，即使是近十年來風起雲湧的社區總體營造工作，相對地也很少涉足到為數眾多的都會公寓大廈社區。
伴隨著時代潮流的變遷，居住環境亦同步朝向快速而便捷的方向加速進展，尤其是都會區的人們，面對日益競爭的壓力，對生活品質的渴望愈來愈殷切。1995
年台灣通過「公寓大廈管理條例」，讓公寓大廈管理委員會成為都會地區最基層且經由住民選舉產生的制度性自治組織，也讓公寓大廈管理服務人員及公司（樓管及保全公司為主）可依法從事公寓大廈社區管理維護工作。這種由住民自行選舉代理的管理者與執行者，並可依此條例來訂定「社區生活公約」，對強調人際網絡營造及住民的組織建立的「社區營造」工作而言，無疑是提供了有利的制度性組織基礎。
然而，公部門針對公寓大廈訂立了制度性規範後，卻又缺乏相對應的行政及政策資源的投入（大部分的行政資源主要係透過村里辦公處、社協、社區文史團體等），因此幾乎所有的公寓大廈社區僅能各顯神通與自行處理。由於，台灣大部分公寓大廈社區的規模不大，多數的樓管業者係屬於中小型的業者、且所提供的是單一服務功能（如保全、清潔、公寓大廈公共管理、水電維修等），
缺乏類似先進國家已相當盛行的全方位物業管理服務業，也就是沒有結合科技、管理與勞動力，提供人們包括建築物管理維護、生活服務及休閒遊憩之諮詢代辦等全方位的服務，使生活於其中的人們獲得清潔、健康、舒適、方便又能兼顧環境保育的生活空間。以致這個有利於都會區社區營造工作開展制度性安排，同時也衍生出諸多公寓大廈社區管理的問題，例如催繳管理費、機電維修、清潔管理等等吃力不討好的日常事務，使得多數住民對管委會組織興趣缺缺，樓管公司也難以提升相關管理服務及效率。
儘管多數台灣的公寓大廈社區仍處在自顧不暇的情況，慶幸的是，仍有少許公寓大廈社區在熱心的住民、管委會及優質樓管公司的奔走及推動下，獲得部分行政資源的溢注，得以逐步跨越日常事務的牽絆，邁向創造一個優質社區生活環境的「公寓大廈社區營造」方向開展，正如同中和「世紀皇家社區」今年甫獲行政院國家永續發展委員會「第二屆國家永續發展獎(都會型社區)」之首例。顯見，如果我們能善用公寓大廈管理委員會這個社造的制度性利基，同時透過行政資源及政策，協助管委會超越日常事務的牽絆，並導引樓管業者邁向全方位物管業者發展，將可以為都會區公寓大廈的社區營造工作奠立良好的整體環境。
如是，我們深切的期盼在這次縣市長選舉中諸位候選人，能將下列的建言納入競選的政見之中，選後並付之執行：
- 確立公寓大廈管理委員會的基層自治組織地位，給予行政體系的支持、並提供社造資源的協助。
- 累積成功案例，編撰各類公寓大廈經營管理、社區營造推動的技術手冊，提供公寓大廈社區營造之 know-how，並積極進行宣導協推廣，助更多管委會取得社區經營的知識和技術。
- 培力公寓大廈管委會的委員及幹部，辦理相關社區經營的教育訓練課程。
- 在現行社區規劃師制度增設公寓大廈類型的社規師，並因應公廈社區特性加強社規師在《公寓大廈管理條例》及相關法規的專業能力，以協助大廈推動社造工作。
- 適時地表揚績優社區及熱心主委，激發榮譽感／成就感，並加強宣導，以提昇其積極投入公共事務的意願。
- 輔導樓管業者轉型為全方位物業管理業者。
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