林德福＊ 呂秉怡＊＊

（本文原發表於 Community Taipei, 2005：國際會議系列行動
　　國際社區規劃論壇；台北市政府都市發展局主辦）

摘要：

　　時至今日，公寓大廈社區儼然已成台灣都市居住類型的主體。但相對於十餘年來台灣各類社區營造的百花齊放，公寓大廈的社區營造卻是一直被忽略的留白地帶。然而，由於其社區數目龐大，類型獨特而多樣，終將是下一個階段社區營造工作者不得不面對的領域。由於公寓大廈的類型繁多，居民日常生活需求複雜瑣碎，樓管公司策略不一，為此台灣在1995年頒佈「公寓大廈管理條例」，一方面期望藉此來改善公寓社區的生活品質，同時也公寓大廈社區提供一個制度性的組織與管理的基礎。可惜的是，在訂立制度性要求後，卻又缺乏相對應的行政及政策資源的投入，再加上大部分中小型樓管業者難以承接全方位的物業管理服務功能，因此幾乎所有的公寓大廈社區僅能各顯神通、自力救濟。

　　儘管當前從事公寓大廈社區社區營造工作者仍屬鳳毛麟角，但經由少數成功案例的顯示，只要一個社區裡有一些熱心人士們，不遲辛勞、雞婆地為社區的未來而努力（通常都會有），加上有適當的機會-如外在的資源引入或內部活動的開創，善用這個制度性組織-公寓大廈管委會的安排，既使是被視為封閉而冷漠的公寓大廈社區中，也能讓強調住民的動員及參與的「社區營造」種子，終將在都市社區中成長、茁壯、甚而開花結果。

一、台灣社區營造的留白處：公寓大廈

　　台灣的「社區總體營造」起初是個文化政治取向的政策，試圖修補因為發展掛帥與威權政治造成的城鄉差距、鄉土認同不足與淺薄的票箱民主所衍生的問題而出。十多年來，此一政策伴隨著台灣巨大的經濟、社會、政治變遷，確實在台灣地區發揮實質的成效，例如2002~2004年度推動「挑戰2008-新故鄉社區營造計畫」，總計補助近6000件計畫案，輔導了1330個社區，可說是處處開花。如今，在島內政黨輪替的新局與島外全球化的衝擊下，台灣社會也正處於結構性轉化的當口，以塑造公民意識、公民文化與地方認同的社區總體營造政策，雖在各處遍地開花，卻在許多人民居住的都市公寓大廈社區中，留下一大片空白。

　　實際上，隨著經濟的成長，社會的變遷，人的生活型態也逐漸在轉變。綜觀台灣有75％人口集中在各大都會區，而都會區內又以公寓大廈的集合式住宅為主要的住宅類型，然而此類相對封閉的公寓大廈，其社區型態與一般開放型鄰里社區之環境管理方式、住戶互動型態均不相同。尤其是受限於封閉型公寓大廈自我獨立的社區特性，也形成了現今許多公寓大廈與公部門在施政配合、行政資源接軌上脫勾的遺憾，例如當前?所關注的環保工作來說，許多社區環保政策便未能有效地在公寓大廈社區落實，既使是行政系統的村里長，也常常覺得不易進入較封閉型公寓大廈來推動相關社區行政工作，既使是近十年來風起雲湧的社區總體營造工作，相對地也很少涉足到為數眾多的都會公寓大廈社區。

　　於此同時進展的是，居住環境亦正加速朝向便捷且優質的方向發展，尤其是都會區的人們，面對日益競爭的壓力，對優質生活環境的渴望愈來愈殷切。台灣在1995年通過「公寓大廈管理條例」，讓公寓大廈管理委員會成為都會地區最基層且經由住民選舉產生的制度性自治組織，也讓公寓大廈管理服務人員及公司（樓管及保全公司為主）可依法從事公寓大廈社區管理維護工作。這種由住民自行選舉代理的管理者與執行者，並可依此條例來訂定「社區生活公約」，對強調人際網絡營造及住民由下而上組織建立的「社區營造」工作而言，無疑是提供了有利的制度性組織基礎。

　　然而，在訂立制度性安排後，卻又缺乏相對應的行政及政策資源的投入（大部分的行政資源主要係透過村里辦公處、社協、社區文史團體等），因此幾乎所有的公寓大廈社區僅能各顯神通與自力救濟。再加上，台灣大部分公寓大廈社區的規模不大，多數的樓管業者也屬於中小型的業者、且所提供的是單一服務功能（如保全、清潔、公寓大廈公共管理、水電維修等）為主， 缺乏類似先進國家已相當盛行的全方位物業管理服務業，也就是沒有結合科技、管理與勞動力，提供人們包括建築物管理維護、生活服務及休閒遊憩之諮詢代辦等全方位的服務，使生活於其中的人們獲得清潔、健康、舒適、方便又能兼顧環境保育的生活空間。以致這個有利於都會區社區營造工作開展制度性安排，同時也衍生出諸多公寓大廈社區管理的問題，例如催繳管理費、機電維修、清潔管理等等吃力不討好的日常事務工作，使得多數住民對管委會組織興趣缺缺，樓管公司也不易提升其相關管理服務及效率。

　　儘管大多數台灣的公寓大廈社區仍處在自顧不暇的情況，慶幸的是，仍有少許（甚或是屈指可數）公寓大廈社區在熱心的住民、管委會及優質樓管公司的奔走及推動下，不僅是自立自強，甚至獲得部分行政資源的溢注，得以逐步跨越日常事務的牽絆，邁向創造一個優質社區生活環境的「公寓大廈社區營造」方向開展，就如同中和世紀皇家社區今年（2005）甫獲行政院國家永續發展委員會「第二屆國家永續發展獎(都會型社區)」之首例。顯見，如果我們能善用公寓大廈管理委員會這個社造的制度性利基，同時透過行政資源及政策，協助管委會超越日常事務的牽絆，並導引樓管業者邁向全方位物管業者發展，將可以為都會區公寓大廈的社區營造工作奠立良好的整體環境。不過，這個首例也告訴我們，台灣都市地區公寓大廈的社區營造工作尚處在啟始階段，也顯示了公寓大廈是過去十餘年社區總體營造政策與計畫推動過程中力有未逮的留白處。

待續