問題陳述：
我們租的套房靠近學校，房東將整棟建築物改建成有60間套房的學生宿舍，而且只租給女學生。
剛住進來時一切都很好，不久開始有其他間的室友帶男友回來居住，因為太過吵鬧，影響其他室友休息，被房東告誡之後，覺得不高興，這些人決定要終止租約、抵制房東的行為。
這件事鬧的沸沸揚揚，連教官都出來支持學生的做法，教官表示當初簽約時並沒有說不能讓異性留宿，所以房東不能禁止他們的行為。教官要求房東歸還剩下的租金及押金，而房東也歸還了。
教官維護學生，這是我們的福氣；但是這些提前解約的學生們真的都沒有錯嗎？（我們的契約內有約定提前終止租約要支付一個月的租金作為違約金耶!）另外，經過這次的事件後，房東擬了一堆生活公約要我們簽署同意，並有附帶罰責。房東可以在簽約後才補簽生活公約嗎？我們可不可以不簽呢？（我個人覺得這些解約的同學真的是把其他要繼續住的人害慘了!!）
崔媽媽回覆：此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆
一、這些因留宿異性引起爭議而提前解約的學生們，真的都沒有錯嗎?
- 有關「留宿異性（或朋友、同學）」之問題，應事先徵得房東同意，否則房客仍不得任意讓同學或朋友留宿：
就租賃契約內容方面，只要「出租人」及「承租人」雙方對於租賃之權利義務之事項（當事人、房屋標的物、租期、租金等），互相表示意思一致者，不論其為明示或是默示，口頭或書面，契約即為成立。租賃契約中，「人」的要素，是相當重要的。一般而言，房客會考量房屋及「房東」的素質。房東將房屋出租，「房客」個人是否素質良好？是否守規矩、愛惜使用房屋等？也是房東訂約前的重要考量因素。
因此，雙方既於契約中就「當事人」部分，已明訂由哪個「承租人」租賃使用，且一般租約均有「禁止承租人將房屋轉租或出借給其他人」之條款，其約定之理由及出發點即在此。租約雖然沒有明訂禁止異性留宿，但依租約之性質，房客最好事先就留宿之事與房東溝通，取得房東之同意，否則即有違約之嫌。
- 因留宿異性引起爭議，承租人欲提前終止租約，依租約之約定，仍應另行支付一個月的租金金額給房東，作為「補償」：
再者，定有期限的租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應該要「先期通知」（亦即，租約約定房客有提前終止租約之權利者，房客依民法第453條之規定，仍應提前「一個月」通知房東，始為合法。）
此外，依雙方的租賃契約，既然約定房客提前終止租約，須另行支付房東一個月的租金金額，作為「補償」（其法律性質為「提前解約之補償」，並非「違約金」之性質）。所以，房客（同學）除了要先期通知房東終止租約之外，還要支付(或從預付的租金、交付房東的押金內扣除)「一個月的租金金額」，作為提前終止租約之補償！在本件案例，房東要返還給同學的金額，應該是從預付租金（或已付之押金）內扣除提前終止租約之補償金之後，剩餘的租金及押金吧!
二、房東在簽約（2個月）後才要求「補簽生活公約」，房客可以拒絕?
「生活公約」，如租賃雙方當事人於簽訂租約時所同意，且列為租約之「附件」（視同契約條款內容的一部分）者、或者直接記載於契約條款（特約條款）中；只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者，經雙方當事人同意者（通常會由雙方簽名，或於附件黏貼之騎縫處簽章，以示同意）；基於契約自由原則，均應認有法律效力。房客如有違反，即應受違約之處罰。
然而，如生活公約，房客簽約前所不知，或是房東於簽約後單方面要求訂定者；在法律性質上，為契約訂立後之「新契約條款」：（1）如得到房客同意，基於「契約行為」之相對性，當然有拘束之效力；但（2）如未經房客同意，即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分，應無法律之效力，不得用以拘束房客。因此，「生活公約」的約定，房東應取得「個別」（每位）房客的簽名以示同意，這份生活公約對個別房客才有法律上的拘束效力。
房東在簽約（2個月）後，才要求「補簽生活公約」，房客是可以拒絕的。房東也不可基於房客拒絕簽署為理由，而要求解約或提前終止租約。
對於房東而言，如有以上租期中房客拒絕簽署之情形，建議房東應在此租約屆滿後，於房客續約或另訂新租約時，再為要求納入「生活公約」作為租約之條款，在租賃管理上或法律上才站得住腳。況且，生活公約的意義，在於維持一個良好的生活環境及品質，罰則（違反約定之處罰）只是一個避免房客破壞生活公約的方式，金額實不宜過高，且有履行之可能者為佳！
另外，房客（同學們）在簽署的時候，對於生活公約的內容，應對照於自己日常生活方式，看看是否符合。對於難以達到標準的部分，應先與房東溝通修改，日後才不會因此原因發生糾紛。如經過雙方同意而訂定的生活公約，既符合承租人-同學們的生活方式，又可維護全體承租人的居住品質，何嘗不是一件美事呢！【以上有關「生活公約」之說明，另可參考崔媽媽基金會94年7月份電子報】
【參考法條、判例及解釋】
◎民法第153條第1項：
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
◎民法第453條：
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第三項之規定，先期通知。
◎民法第450條第3項：
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期﹑半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期﹑半個月或一個月前通知之。
◎契約自由原則：
在私法關係中，個人之取得權利﹑負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。 |
