■前言

　　回顧94年度台北都會區租屋市場的特色，最受矚目為去年的租金在連續數年的下跌走勢後，開始呈現上漲的現象。其次，還有兩大趨勢是關心租賃市場發展所須了解：

1. 捷運、大專院校、科學園區（內科、南軟）已是這一兩年影響台北都會區租屋市場的關鍵因素。
2. 獨立套房、小套房的出租數量明顯在增加，與整層住家、分租雅房有相互抗衡的氣勢。

■台北縣市的總體趨勢

　　崔媽媽基金會發佈94年度台北縣市各行政區各類住宅房東期望租金統計結果。就總體趨勢而言，無論何種屋別及區位，比起前一年大體呈現全面上升的景象。日前，台北市主計處公佈的台北市消費者物價指數居住類指數在現連續四十餘個月持續下跌後，終於在94年呈現出微升0.51%，為近五年來首見的上漲。究其原因為去年受民生物資價漲、及金融機構調高利率影響，屋主多於換約時順勢調漲租金，房東欲藉機將物價波動及增加房貸負擔轉嫁於消費房客。

　　以崔媽媽統計資料來看，94年度台北市全市整層住家房東期望租金成長4.98%，其中台北市中心區為5.37％、台北市郊區為4.89%；而台北縣則成長3.72%（參見【表 1-1】）。台北市全市的獨立套房則攀升5.30%；而台北市中心區為6.10%、台北市郊區為2.41%，台北縣則2.86%（參見【表 1-2】）。

《表 1-1》93、94年度之整層住家房東期望租金價格變動表

《表 1-2》93、94年度之獨立套房房東期望租金價格變動表

　　而小套房來說，台北市及台北縣分別上漲6.63%及6.01%；其中台北市中心區漲幅為6.51%、台北市郊區為6.68%。而分租雅房之台北市及台北縣則增加為3.22%及4.07%；而台北市中心區為3.46%、台北市郊區為1.26%（參見【表 2-3】～【表 2-4】）。

《表 1-3》93、94年度之小套房房東期望租金價格變動表

《表 1-4》93、94年度之分租雅房房東期望租金價格變動表

　　就這四種屋別比較，亦是以小套房及獨立套房的漲幅最高，小套房台北市6.63%及台北縣6.01%的漲幅高居各類之前兩名，台北市獨立套房之5.30%亦排名第三，此與套房的發燒效應有關。

■各行政區的租金統計

　　而94年度台北縣／市各行政區的租金排名為何？

　　以整層住家而言，台北市最高前三名排行榜依序為大安區(24,393元)、松山區(23,351元)、中山區(21,846元)；最低三名依序為萬華區(15,014元)、大同區(16,435元)、南港區(16,731元)。台北縣價格最高三名排行榜依序為永和市(15,728元)、新店市(15,521元)、中和市(13,730元)（參見【表 2-1】、【表 2-2】）。

　　就獨立套房而言，台北市最高為大安區(14,061元)、信義區(13,995元)、松山區(13,722元)；最低依序為為北投區( 9,370元)、萬華區( 9,525元)、大同區( 9,970元)。台北縣最高為板橋市( 9,811元)、中和市( 9,771元)、新店市( 9,769元)。

　　就小套房來說，台北市最高為信義區(11,040元)、大安區(10,977元)、松山區(10,327元)；最低依序為為萬華區( 7,921元)、文山區( 8,310元)、大同區( 8,695元)。台北縣最高則為新店市(8,616元)、永和市(8,089元)、板橋市(7,753元)。

　　就分租雅房而言，台北市最高前三名排行榜依序為信義區( 6,242元)、松山區( 6,145元)、內湖區( 6,018元)；最低三名依序為萬華區( 5,114元)、文山區( 5,131元)、大同區(5,193元)。台北縣價格最高三名排行榜依序為新莊市( 5,312元)、中和市( 5,132元)、新店市( 5,094元)（參見【表 2-1】、【表 2-2】）。

【表 2-1】：台北縣市．94年度各行政區．各類屋別租金之前３名排行

統計日期：94年度（94年元月～12月）
資料來源與分析：崔媽媽基金會、台灣不動產資訊中心、台大建築與城鄉研究所
**淡水鎮整層住家因坪數大、樣本數較少，所呈現的租金行情恐有誤差，故暫不列入排名

【表 2-2】：台北市．94年度各行政區．各類屋別最低價格租金

統計日期：94年度（94年元月～12月）
資料來源與分析：崔媽媽基金會、台灣不動產資訊中心、台大建築與城鄉研究所

■綜合分析

　　整體而言，94年度台北都會的租屋市場，多數行政區多呈現上漲的走勢。92年之前，整個經濟大環境不好，百業蕭條，失業率居高不下，房東不但不敢調租（甚至若招租房屋乏人問津，還得摸著鼻子調回租金）。93年開始，隨著台北購屋市場的景氣回升，房東便蠢蠢欲動，藉由換房客的試探性調漲租金，來試探市場的溫度。但因房客的接受度尚未成熟，多數的房東最後還是鍜羽而歸，在高租金乏人問津下，只好將再調降租金。

　　但去年經濟大環境尚稱平穩，房客失業率降低至新低，房東再度測試性的調租之後，往年擺著兩個月沒人詢問、去年竟然還有５～６成的房子在一兩星期內就出去，因此顯示租屋市場的熱度已回復了。

　　租賃的景氣雖然回溫了，但不見得每個行政區、地段都同等的回升，還是有部份地區租金並未回升、或力道不足，租賃市場的某些地區、屋別呈現了市場再結構的現象。

　　以下現象描述便是這波租賃市場再結構過程的趨勢。

◆

　　綜觀去年租屋市場的變化，捷運、大專院校、科學園區是左右台北租屋市場的三大因素；再者租屋市場“套房效應”也持續在擴大。

◆套房佔有率持續攀升

　　從歷年崔媽媽的房屋出租資料觀察到一個趨勢正在形成：小套房、獨立套房的屋源數目逐年增高，而分租雅房、整層住家的比例在下降。所以，這個現象可從崔媽媽受託出租的案件，獨立套房及小套房的數量近年成長了兩成而窺得其貌。

　　此現象與近年購屋市場小坪數的獨立套房成為建商在各捷運沿線推案新寵有關，因此也吸引許多投資客在承購後轉為出租當房東。

　　再則，在媒體及各界大力鼓吹將住家改裝套房出租的投資報酬率更高，促使不少在大專院校及各捷運站週邊房東便紛紛以上班族／學生為設定對象，將老舊公寓改裝成套房（尢以中和、永和、新店、內湖為最）。

　　前兩年出租市場的不景氣，也促使不少靠出租為生的職業房東趁重新裝潢、粉刷老舊公寓之際，藉機將整層住家格局改裝成符合出租市場需求的套房形式，並添購完整的傢俱及電器用品，或裝置ADSL寬頻網路線、第四台等設備，提高房屋附加價值，增加招租競爭力及租金收益。

　　便就有一位靠出租為生的老寓公一口氣把位於羅斯福路三段台大附近三、四樓兩層老舊住家改裝為12間小套房及獨立套房，租金定價從 8,500元～17,000元（而最低價 8,500元才兩間，其他都是10,000元以上）。甚至還有屋主，屋頂業已加蓋出租，近期還將僅剩未加蓋的平臺擴建為一間獨立套房，以增加租金收入。

　　在內湖更有投資客專買老舊公寓（因售價便宜）加以重新整修、改裝成套房隔局，並添購整套的家俱、電器用品後再出租給消費者，改裝後小小一間便開價租12,000元。

　　由於上班族注重生活隱私性，有些房東特別還將房間內門更換成為厚重的銅門，增加隔音的隱私效果及住戶安全感，甚至連房間外的共用走道都佈置得像飯店一樣精緻，以博取注重品質上班族的歡心。

◆

　　去年國內失業率降至4.13％，為近五年最低。回流的工作人潮中，單身族、頂客族比例愈來愈高，而整體性晚婚少子的社會趨勢也讓住家的需求減少，加上整層住家房租的沈重負擔，也促使房客向下尋屋。由於分租雅房的生活限制多、設施簡陋、私密性較差的諸多不便， 因此讓套房成為房客族的新寵。

　　現代租屋族著重交通的便捷，空間環境舒適度，及生活機能便利性，因此只要在捷運站沿線的套房都不難出租，若擁有生活機能便利、房屋空間及設備完善，則有雙重加分的效果。

◆區域性變動的三大因素

　　傳統台北縣租屋市場持續在轉變中。自從捷運新店線通車後，新店地區受惠於捷運通勤的便利性，配合該區域原有極佳的外在環境、區域腹地比中永和大，動線佳、馬路寬、生活機能也完整、加上近幾年各建商在此區域大舉推案，創造大批屋齡新、屋況品質也遠比中／永和為佳的出租住宅。即使到捷運的最後一站（新店總站），周邊電梯大樓的行情都要價20,000元以上，獨立套房也開價15,000元。近期安坑連通台北市區的快速道路通車，不到20分鐘便可直達信義計劃區，讓安坑／安康原本滯銷、租金不高的房子，頓時也變得很搶手。

　　在捷運新店支線小碧潭站通車後，以往向來以中永和為榜首的市場，已有被新店追上的趨勢。它不但超越了中和市、甚至部份屋別還超越永和市成為台北縣最高租金的地區（參見【表 4-1】～【表 4-4】）。

　　相對得，中和／永和地區吃虧之處在於屋況老舊、公園綠地缺乏、路狹環境品質差，除非有臨近捷運站做支撐，或是大公園、學校、及幾條靠近連接台北市重要橋樑附近，否則並無促成租金大漲的新誘因。

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　　此外，土城及板橋地區也是去年及今年受矚目的焦點。隨著土城線捷運最遲在今年８月前通車，這兩地區的租屋市場早已蓄勢待發，其漲租效應更是提前出現。就以土城站為例，此地的整層住家從前年10,000元租金，去年底在鄰里佈告欄的紅紙條已出現15,000元的叫價，房東漫天喊價房客覺得不合理，就連以往只要 6,000元的獨套也都開價 9,000元。
相信在今年中捷運真正通車後，交通便利性所帶來的另一波新行情即將出現。

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　　在整體的捷運效應中，並非每個車站的出租熱潮都相同，各條捷運線都存在市區與郊區的差異，而這項差異，也關係生活機能的良窳。並非每站的生活機能都足夠供應生活所需。一般來說，越靠近市區生活機能就越好，但相對的環境品質，也會變得比較差，因為夾雜噪音、交通污染等問題。而木柵線從動物園站到六張犁站，只有在萬芳醫院站，因為臨近興隆路，所以商店比較多，生活機能也比較完善。淡水線的關渡、忠義、竹圍、紅樹林站週邊的生活機能還是不甚完整，因而未讓捷運效應充份發酵。

　　而淡水地區近期興建的空餘屋多，租屋需求又以附近學生為主，因此價格並未拉起來。

◆

　　除了捷運外，持續發酵的園區效應亦不容小覷。以內湖／南港地區為例，由於內湖科學園區的蓬勃發展，造就眾多就業人口；去年內科園區內廠辦的空置率已下降至歷史新低點，大量的員工也造就下游的居住需求。南港軟體園區的成效雖不若內科，但配合著南港捷運的向東延伸，還是帶動了當地租金的上揚。

　　從崔媽媽的房屋出租資料顯示，內湖／南港區在租金的成長尢以分租雅房及小套房的漲幅最為顯著。以分租雅房為例，去年度內湖區擠下了大安、中山、中正等傳統高房租的市中心區，竄升至全市第三名（參見【表 2-1】）。而內湖的小套房也要躍升至排名第五名。就連南港區的分租雅房及小套房也從以往90年度以前的台北市租金倒數的名次，分別晉升至94年度的第七名及第五名。而內湖／南港小套房漲幅13.49%及10.17%也都遠高於台北市小套房平均漲幅6.63%（參見【表 1-3】、【表 2-3】）。

《表 2-3》94、93年度內湖／南港的租金價格變動表

　　雖然捷運內湖線要到97年６月才通車，但近兩年內科效應更明顯帶動該區域的租金行情。近期該區域的住家租金動輒以2,000～3,000元幅度在調漲。

　　三年多前內湖20年老公寓，30坪內租金開價15,000元，雖經改裝過；這幾年租金三級跳，房東獅子大開口，叫價23,000元。就連原本只有16,000元的頂樓加蓋房子，近期在房客退租後，房東也改要19,000元租金，而且還是一週內就租出去了。

　　甚至還有人特別專買老舊公寓（因售價便宜），重新整修、改裝成小套房隔局，並添購完整的家俱、電器用品後再出租者，開價12,000元，租金不資。

　　但內湖也不是每個地區都可讓拿竅的房東獅子大開口，例如成功路一帶受內科園區及商圈效應並不明顯，所以價格較無大幅提升。

◆

　　在內湖／南港週邊的汐止也開始回溫。長期以來，水患、過度擁擠、公用設施不足一直是汐止人揮之不去的夢魘，不但房價受衝擊，連同租金都受影響。如今拜員山子分洪道啟用，鐵路高架化工程、跨越基隆河的江北二橋及新台五路旁的市立綜合運動場即將完工，加上鄰近南港區房地產的興盛，汐止的租金應有從谷底回升的上漲空間。

◆

其他地區的狀況如何呢？

　　同樣是台北縣北區，去年三重及新莊的境遇就不一樣。由於三重腹地已飽和、加上屋齡多老舊、環境品質稍差，在缺乏拉抬的誘因下，地區性的租金並無太大變化。但新莊因腹地相對較廣，且近期有不少新大廈落成；因屋況新、周邊環境佳，離台北市區雖比三重遠，但租金行情反而有後來居上之勢。

◆

但其他傳統租賃重點區域的狀況如何呢？

　　文山區為傳統台北市南區重要的租賃市場，但因靠捷運站週邊要不是已飽和、就還未開發，有開發潛力地段則未有捷運通過，因此文山區的租金行情一般性的回升，並無額外的上漲效應。而房東回復登記時，也只會將原本18,000元的租金試探性調高至19,000元的叫價。

　　北投算是獨立區域，租屋市場以租給附近學生居多，因需求穩定，並不難租（出租屋源不多，但周邊學生亦不少）。士林附近學校、外籍人士多，需求特定。這兩區亦無特別的變動。

　　而台北市中心區（大安、中正、信義、松山、中山等區）亦是一般性的調漲外，較感受不到其他的誘因。

◆

　　而老舊行政區因外在環境及屋況條件不佳，還是未能吸引房客消費者的關愛。

　　雖然同樣大同及萬華區都有捷運站經過，但一般房客的印象總覺得當地區域環境很亂、房屋老舊，興趣不高。現在捷運通勤都很便利，寧可多坐幾站到環境較好的郊區去找房子，而不願意在老舊地區的捷運站附近承租。

　　這種刻板印象連同中山區的中山北路八條通都受波及，崔媽媽工作人員曾詢問租金預算只有12,000元房客，是否願意租中山北路及大同區，結果房客寧可在別區域承租坪數小一點的房子，而環境因素不考慮上述區域。

◆

◆其他出租效應

　　此外，崔媽媽也觀察到另一個正在發生的趨勢：就是同一種屋別，電梯大樓、老舊公寓的價差愈拉愈大，尢其電梯大樓價格愈來愈硬。中正區為例，20～25坪電梯大樓租價要22,000～24,000元，且還要付管理費。但同樣25～30坪四樓公寓，租金在18,000～19,000元就可以租到了。尢其是未經整理過的老舊公寓，有時還乏人問津。

■結語

　　94年度台北都會租屋市場因經濟景氣小有回復而帶動整體性的租金上揚，但95年度經濟景氣將只是維持平盤，各界對售屋市場的預期也呈緊慎而保守，加上不樂觀的兩岸政策，因此大環境趨勢今年的租屋市場恐難有全面性的突破。

　　但板橋–土城線會在今年八月前通車，而接著幾年台北都會陸續有捷運完工（內湖97年、蘆洲98年、新莊99年）。根據以往的捷運效應，未來捷運的陸續開通也將會對捷運線週邊區域性租屋市場有著重新洗牌的作用。

　　因此，95年整體性租屋市場恐不會有重大突破，但各別區域的明顯起伏及盤整則將持續進行。

■【備　　註】■

【註一】：本次租金統計承蒙財團法人國土規劃及不動產資訊中心、國立台灣大學建築與城鄉研究所林峰田所長及何燦群技士協助資料處理，特別在此申謝

發佈單位：崔媽媽基金會
合作單位：財團法人國土規劃及不動產資訊中心
合作單位：國立台灣大學建築與城鄉研究所

【註二】：受限於文章篇幅，本新聞稿無法刊載完整版的租金統計報表內容，欲取得完整版的94年度崔媽媽租金統計資料者的媒體朋友請至「崔媽媽新聞媒體服務區」下載：
http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.942468630.A/M.1033407374.A/
　　　這些可以供媒體朋友進一步參考的統計資料包括：
　　　　．歷年(2001～2005)台北都會各區域比較
　　　　．歷年(2001～2005) 台北都會各行政區比較

【註三】：台北縣市之各區域的定義：

【註四】：房東出租期望租金是指房東委託崔媽媽基金會進行出租登記時，房東填寫的招租開價。房東期望租金通常與成交租金通常會有0.5～1成的落差。受限於成交價格不易取得，故本統計分析均以出租開價的房東期望租金為基礎。