【崔媽媽基金會電子報 】

95年度．台北行政區／捷運站週邊租金統計出爐(二)
今年首推台北縣各捷運站租金統計、及各條捷運沿線租金比較表圖

崔媽媽首次推出台北縣市各捷運站的租金統計

　　您知道95年度台北縣市捷運生活圈之民生類的租金“屋王”在那裡嗎？位於台北市東區週邊的捷運站依舊是整層住家、獨立套房、小套房、及分租雅房最高租金地段的寶座，其中大安站異軍突起，囊獲整層住家類（26,959元）及獨立套房（15,388元）的租金王，小套房亦由隔壁的忠孝新生站（11,165元）中選，分租雅房亦是由週邊的國父紀念館站（6,800元）掄魁（詳見【表 C-1】）。

　　反觀台北縣市內，租金最低的捷運生活圈位於何處？答案分別是住家類土城市永寧站（12,125元）、其他三類均為板橋市海山站為最低*** ，分別是獨立套房（ 7,389元）、小套房（ 6,083元）、分租雅房（ 4,200元）（詳見【表 C-2】）。

　　而各別的捷運生活圈而言，那些捷運站是熱門的出租區域呢？以整層住家類為例，9５年度房東期望租金價格前五名包括：大安站 (26,959元)、忠孝復興站(26,646元)、忠孝新生站(25,997元)、忠孝敦化站(25,732元)、善導寺站（25,732元）。而獨立套房類前五名則依序為大安站(15,388元)、國父紀念館站(15,183元)、忠孝敦化站(14,957元)、市政府站(14,796元)、忠孝復興站(14,581元)。小套房類則為忠孝新生站(11,165元)、南京東路站(11,096元)、善導寺站(11,009元)、忠孝復興站(10,975元)、大安站(10,749元)。而分租雅房類則以國父紀念館站(6,800元)、忠孝敦化站(6,755元)、忠孝復興站(6,685元)、南京東路站(6,563元)、大安站(6,319元)（詳見【表 C-3】）。

　　而就崔媽媽的統計分析，各捷運站的房東期望租金價格大多比同行政區的平均租金價格來得高，愈到市郊愈明顯，尢以台北縣的捷運站新店、中和、永和、土城地區更為突出。以台北縣的新店市為例，新店市整層住家的平均租金15,868元，但幾個捷運站的租金價格均比平均租金高，分別是大坪林站(16,500元)高632元、七張站(16,677元)高809元、新店市公所站(16,666元)高798元、新店站(16,983元)高1,115元、小碧潭站(16,807元) 高出939元。而中和線的頂溪站(18,435元)、永安市場站(16,307元)、景安站(15,161元)、南勢角站(15,021元)也分別比永和市(16,480元)、中和市(14,915元)的住家租金高出 1,955元、1,392元、246元、106元（詳見【表 C-4】）。

　　以大安區的整層住家為例，大安站（26,959元）、忠孝復興站（26,646元）、忠孝敦化站（25,732元）、均比大安區全區的平均租金（25,499元）來得高。而信義區的國父紀念館站（24,508元）、市政府站（22,383元）比信義區全區的平均租金（21,147元）高出3,361元、1,236元。而士林站(21,988元)、芝山站(22,416元)分別比士林區全區(20,549元)高出1,439元及1,867元。

　　受限於新聞稿的篇幅，本文僅能分析捷運整層住家的租金統計。其他獨立套房、小套房、分租雅房的捷運站租金僅以原始統計資料形式呈現供參考（詳見後表，【表 3-1】、【表 3-2】、【表 3-3】）。

市場趨勢綜合分析

▲捷運沿線租金以板南線、木柵線為最高，以中和線較低

　　本次統計資料多了一項捷運沿線租金統計圖表（詳見【圖 4-1】～【圖4-4】），從此系列圖表顯示各類屋別的租金排行榜仍都集中在台北市東區附近的捷運站，尢以東西向沿著國父紀念館站(24508)、忠孝敦化站(25732)、忠孝復興站(26646)、忠孝新生站(25997)、至善導寺站(25732)，南北向則含括從中山國中站(24615)、南京東路站(24962)、忠孝復興站(26646)、大安站(26959)、科技大樓站(24933)等範圍，此區域為台北捷運站圈的租金精華圈，都名列整層住家房東期望價格為25,000元以上高租金區域。其中又以大安站為最，其整層住家的房東期望租金將近27,000元。而目前台北捷運四條路線則呈現以板南線、木柵線的租金為最高，以中和線較低。

　　此外，就各別的捷運路線來看；捷運新店線則以中正紀念堂站、芝山站分別為峰頂、民權西路站為谷底的雙高峰趨勢（詳見後圖【圖4-1】）。而板南線則以忠孝復興站為峰頂，依次往台北縣下降，而在板橋新埔站／板橋站出現台北縣的小峰頂。而從國父紀念館站至善導寺站，均含蓋在房東期望租金25,000元的高原區，是該捷運線最高租金的區域（詳見後圖【圖4-2】）。木柵線則以大安站／忠孝復興站為高峰，朝向文山區依次下降。而木柵線從中山國中至科技大樓均含蓋在房東期望租金25,000元的高原區，是木柵線租金精華區所在（詳見後圖【圖4-3】）。相形之下，中和線的租金則較低，以古亭站最高，依次往中永和下降。（詳見後圖【圖4-4】）。

▲捷運共構套房為今年熱門的話題

　　這兩年陸續完成的捷運共構套房，挾著屋況新穎、設備齊全、交通便利、生活機能完整，成為租屋市場的當紅炸子雞，也做為市場的火車頭，帶動了週邊的房地產商品。共構套房雖便利，但租金價格遠高於附近同類房屋，並非每位上班族房客所能負荷。以公館站捷運共構為例，10坪左右獨立套房開價21,000元，雖附整套的家俱電器設備應有盡有，但價格卻亦遠高於週邊同類型15,000元套房，還是讓房客租不下手。同樣的萬隆捷運共構套房15,500元租金要價也比週邊14,000元的同類型物件來得昂貴。

　　也由於價格太高，讓捷運共構套房多呈現有行無市，招租狀況並不如預期理想。

▲台北市的老舊社區「軸線翻轉」政策該加把勁！！

　　在傳統的台北都會租屋市場，台北市各行政區的租金價格必定高於台北縣。但近幾年隨著台北縣各衛星都市的蓬勃發展，這項市場鐵律已被打破，特別是老舊的萬華區(整層住家價格15,326元)已被淡水河對岸的台北縣永和市(16,480元)、新店市(15,868元)所超越；而板橋市(14,993元)、中和市(14,915元)租金亦步亦趨，也與萬華區相距不遠。

　　萬華區位處尷尬的地段，所有的重大建設均落在鄰近板橋地區（如高鐵站…），造成板橋房價高漲，導致部分區段價位高於萬華區。近幾年台北縣積極在北市週邊衛星都市投入大量公共建設資源，讓幾個鄰近衛星都市的環境品質、生活機能、交通便利性均大幅提升。

　　以捷運站租金行情為例，台北縣的頂溪站(18,434元)、新店站(16,983元)、小碧潭站 (16,807元)、七張站(16,677元)、新店市公所站（16,666元）、永安市場站(16,307元)、新埔站(16,107元)、板橋站(15,943元) 等新店、板橋、中永和的多個車站租金早就高於萬華龍山寺站(15,848元)。尢其是永和頂溪站的價格，遠比許多台北市郊區的捷運站來得高。看來台北市政府老舊社區再發展的「軸線翻轉」政策得再多加把勁了！！

▲全民改裝套房運動

　　面對競爭愈來愈激烈的租屋市場，隨著「少子化」致使家庭人口銳減、及單身貴族盛行的趨勢；而台北都會租金單價的昂貴讓傳統三房兩廳住家無論在坪數／房間數對小家庭都負荷甚重，因此轉青睞於一至二房的小坪數住宅或套房。更因時代進步，對私密性／品質舒適度的需求日增，當前房客已不滿足於廉價但隱私性差、生活品質不佳的分租雅房，導致對獨立套房及小套房的需求日增。

　　由於老舊公寓30坪左右的住家愈來愈難招租，近幾年房東便都趁重新整修裝潢之際，紛紛興起老舊公寓改裝再造運動，將以往破舊公寓的整體住家分隔成煥然一新的小套房或獨立套房，並配附完整的家電設備以增加出租的競爭力，此種模式成為台北都會房東在市場競爭的必殺招術。

　　更有投資客專找老公寓改裝套房招租；有位投資客便在昆陽捷運站附近一口氣買下整棟四層透天老公寓改裝為二十四間大小不等的獨立套房及小套房，做起專業的包租公。還有一位精打細算的房東，不但將位於羅斯福路三段17巷師大附近整棟的四層樓的老公寓都改裝為各類套房，就連頂樓加蓋的違建都不放過，上上下下共改成十六間坪數從４～７坪大小不等的小套房，租金開價從11,000～15,000元。且頂樓加蓋部份還改為兩間７坪16,000元、及6坪15,000元的獨立套房。

　　此種改裝模式租金收益反而比整層住家出租增加。由於此種經營模式的投資酬率高，類似的改裝熱潮便重覆在唭哩岸、芝山站…等台北近郊各捷運站週邊的老舊公寓出現。而這種改裝舊公寓的投資策略反而比動不動只會跟房客漲房租的模式來得有效。

▲套房已成住宅出租市場的主力

　　隨著房東的小套房改裝熱潮、搭配著近年陸續交屋的新獨立套房，促使套房已成租屋市場的重要主力。以崔媽媽的出租案件為例，2001年兩類的佔比分別為小套房9.8%及獨立套房10.0%，但2006年已成長至小套房22.4%、獨立套房16.2%，五年內分別成長了12.6%及6.2%。但同時期，整層住家的佔比大幅減少13.4%，分租雅房減少5.3%（詳見【表Ｄ】）。

▲內科熱潮已趨緩

　　前幾年內湖區學園區廠商的進駐帶動起房地產市場的熱潮，經過這幾年租金的持續翻紅上漲，內科租屋市場搶租熱潮已趨穩定。由於各種新舊屋源興建及改裝，已促使供需趨於平衡。隨著租金的調高，以前一屋難求的市場也榮景已趨穩定，如今也會看到內科週邊部份招租的紅紙條掛一陣子還未出租的現象。

結語：租金價格有持續攀升的空間嗎？！

　　縱觀去年，由於房價、油價、各原物料等消費性物價上揚，加上房市買氣好、房貸利率升高，帶動了租屋市場房東期望性地調租。但房東單方面的租金調漲，從不少的跡象卻已感受市場的疲軟及不穩定狀態。

　　日前經建會公佈了「台灣住宅需求動向季報」，負責分析的政治大學地政系張金鶚教授表示：投資客大量進場，北部的房價過度超漲，超高房價顯然有行無市，導致台北市房市泡沬有愈來愈大的可能性。

　　此訊息值得近年來一味只想隨著房價攻頂的房東們借鏡，以往租金價格的預測經常是從房東賣方單向式的觀點出發，而忽略買方房客消費者的需求狀態。吾人的好奇在愈來愈感受到租屋市場的供給過剩之際，不禁要反問房東：“究竟房客的需求在何處！？”

幾個明顯趨勢值得大家省思？

　　傳統租屋市場的兩大需求者為外宿學生、年輕上班族，這兩個族群都已明顯在萎縮。隨著「少子化」社會到來，就學學生人數迅速減少，就連各私立大專院校都明顯感受到招生的困難。學生房客群在快速萎縮的趨勢，是專租學生的房東不得不正視的課題。

　　其次關於上班族房客族群；這幾年來，政府消化餘屋的多波優惠房貸政策已將許多房客趕進場購屋，加上台北都會外來就業人口的長期減少，許多年輕的租屋族都轉戰中南部的科學園區、或甚至派駐大陸及海外發展，因而已侵蝕上班族房客的根基。近年台灣總體經濟不理想，大部份上班族薪水未增，躉售物價居高不下、受薪階級荷包變薄、房客的痛苦指數攀升；試問此種情況下，房客何以承受接連不斷的租金上漲及物價波動？！

▲租屋市場將趨向兩極化

　　就崔媽媽的觀察已日益感受到房屋待租期的拉長，或原承租整層住家的房客改承租獨立套房、小套房以節省成本支出。房東及投資客未能掌握市場供需量，若只一味興建及改裝舊屋，造成愈來愈供過於求，空屋率節節上升，屆時除了捷運站附近及生活機能便利處仍持續有房客需求做支撐外，對大部份地區的租屋市場恐難有榮景。因此，房租是否能抗跌恐還是未知數。

■【備　註】■

【註一】：本次租金統計承蒙財團法人國土規劃及不動產資訊中心、國立台灣大學建築與城鄉研究所林峰田教授及何燦群技士協助資料處理，特別在此申謝。

【註二】：受限於文章篇幅，本新聞稿無法刊載完整版的租金統計報表內容，欲取得完整版的95年度崔媽媽租金統計資料者的媒體朋友請至「崔媽媽新聞媒體服務區」下載：

網址： http://www.tmm.org.tw/news/news.htm
http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.855789194.E/M.872870671.A/

這些可以供媒體朋友進一步參考的統計資料包括：

• 歷年(2001～2006)台北都會各區域比較
• 歷年(2001～2006)台北都會各行政區比較
• 2006年度台北都會各捷運站週邊租金統計
• 2006年度台北都會各學區租金統計

【註三】：台北縣市之各區域的定義：

【註四】：房東出租期望租金是指房東委託崔媽媽基金會進行出租登記時，房東填寫的招租開價。房東期望租金通常與成交租金通常會有0.5～1成的落差。受限於成交價格不易取得，故本統計分析均以出租開價的房東期望租金為基礎。

【註五】：最有統計學理依據的捷運站租金統計報告

　　從92年第四季開始，崔媽媽已與「財團法人台灣不動產資訊中心」合作，運用專業的統計分析技術，將以往在執行租金統計分析時可能產生的誤差降至最低。

　　統計平均租金行情時，本統計方法會將樣本數之±5%極端值去除。如此一來，所留存的95％的樣本所呈現的資料，誤差值將縮小，這樣的統計結果代表著經過理性抉擇房東的期望租金行情。

【註六】：GIS 生活圈的原理：

　　利用GIS 地理資訊系統的分析工具，將每間出租房屋的門牌地址、捷運站位置都轉換成一組幾何座標，並利用數學向量座標的運算，計算出捷運站與出租屋址間的直線距離。所謂捷運站生活圈即以某捷運站為中心點，方圓 1.5公里內的出租房屋進行平均租金價格的統計。

　　綜觀當前各房仲業者所發佈之捷運站及學區租金行情統計，由於技術上無法有效的界定捷運站生活圈的範圍，加上所能取得的出租屋源樣本數目有限，因此訊息發佈單位從不敢公佈取樣依據、及統計的有效樣本數；而統計過程全憑分析師個人的經驗及直覺，導致統計結果有著不小的誤差。唯獨崔媽媽所採用的GIS 的新工具，能夠客觀的公佈整個統計方法及取樣過程；加上統計的樣本數夠多，跑出來數據的精確度較高。

【圖4-1】： 2006年度捷運新店線整層住家之房東期望租金統計

【圖 4-2】： 2006年度捷運板南線整層住家之房東期望租金統計

【圖4-3】： 2006年度捷運木柵線整層住家之房東期望租金統計

【圖4-4】： 2006年度捷運中和線整層住家之房東期望租金統計