崔媽媽基金會義務律師 王褔民律師 協助回覆
問題陳述：
小芳由中南部轉學至北部，原以為房屋都與中南部一樣的房租、品質，想用5000元租到一個品質良好的套房，沒想到因抱持此想法找屋，真是“期望愈高，失望愈深”，「原來在台北找屋5000元，只能租到3坪的雅房～唉」，小芳，只能感嘆。終於，小芳找到一間離學校頗近位於2樓雅房，房東即告知，一樓早上經營早餐店、晚上經營鹹酥雞攤，雖然房屋品質稱不上好，但租金僅要4500元又含水電，小芳心想「房租便宜就好，反正只是回來睡覺。」於是立即簽約承租。
沒想到入住時，剛好碰上好幾天大雨，雨水由緊閉的窗戶滲進房屋造成淹水，而擺放在地上尚未組裝的電腦，都泡水了，且樓下的油煙味總是瀰漫著整個房間，讓小芳整日無法開窗。於是小芳與房東商討賠償泡水電腦，並協商改善油煙狀況，沒想到房東居然跟然她說：第一，我不是房東，我是二房東，如果要索賠請您去找大房東，因為是大房東的房屋淹水，導致你的電腦泡水，所以不在我的負責範圍內，且再告訴你「淹水屬天災，你應該也無法向大房東請求賠償吧！」；第二，一樓為餐飲業，是你當初就知道的，油煙的部份也不是我可以解決的。小芳聽聞後簡直欲哭無淚，而且心裡不斷冒出許多問題，以下是小芳的問題：
- 簽約人不是屋主，不用事前告知嗎？這樣算是惡意隱瞞吧！有沒有詐欺的嫌疑呢？
- 房屋窗戶有問題，二房東真的不用負責嗎？是不是真的要直接去找大房東呢？
- 房屋內淹水，真的屬於天災，不能求償因此損害的物品嗎？
- 油煙味濔漫著整個房間，真的很難受，不能要求他們改善嗎？
- 如果上述四個問題，都不能獲得妥善回應，可不可以解約呢？
崔媽媽基金會回覆
- 簽約人不是屋主，不用事前告知嗎？這樣算是惡意隱瞞吧！有沒有詐欺的嫌疑呢？此題分為兩部份探討。
- 簽約人一定要是屋主本人嗎？
根據64年台上字424號判例：「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃有所有權為要件」，也就是說法律未規定，僅房屋所有權人，始得簽約。也就是雖然是二房東與小芳訂約，但二房東仍將出租處交付小芳使用並確實履約，使其達到收益之效果，故即使簽約人未於訂約時表明不是屋主，契約依然有具法律效力。
- 如果簽約人沒事先告知非屋主，是否涉及刑法339條「普通詐欺罪」？
首先「詐欺行為」之三要件：第一，須意圖為自己或第三人不法之所有；第二，.須施用“詐術”使人陷於錯誤（“詐術”乃以欺罔的方法，例如誇張不實、扭曲現實）；第三，須使人將本人或第三人之物交付（須交付財物）。需符合上述三要件，才會構成詐欺罪，此案例的二房東並未以“詐術”使房客交付財物，而且確實將出租處交付小芳使用，故不構成刑法詐欺罪。
- 房屋窗戶有問題，二房東真的不用負責嗎？是不是真的要直接去找大房東呢？
因契約有其相對性，只有「契約當事人」才受契約效力的拘束，而沒有在契約書上簽名的其他人不受任何拘束及影響。就此案例來看，簽約人係屬二房東與小芳，而大房東未與小芳訂約，故大房東不受此約拘束亦不需負責。綜上所述，除非契約中明訂「房屋修繕責任歸屬房客」，否則二房東需依民法430條負責修繕。建議小芳若口頭告知二房東，請其修繕而無回應，可寄發存證信函表明請二房東盡修繕之義務，若二房東經催告後，仍不修繕。則小芳可依法要求解約或自行修繕，待修繕後保留收據，請房東償還修繕費或於租金中扣除。
- 房屋內淹水，真的屬於天災，不能求償因此損害的物品嗎？
就本案例來看，雨水從「緊閉的窗戶」滲進使屋內淹水，導致電腦損壞。因「緊閉的窗戶」本不應漏水，故二房東無法將此部份歸責於天災，且二房東未依民法第423條保持租賃物合乎使用、收益之狀態，此部份已侵害小芳之權利。所以小芳得依民法184條，請二房東賠償因「緊閉的窗戶」滲水而損失之財物。
- 油煙味濔漫著整個房間，真的很難受，不能要求他們改善嗎？
小芳承租時，二房東即已告知一樓店面經營餐飲業，而小芳因一意輕忽，而未考慮承租後，是否影響生活品質而冒然承租，實無法歸責於二房東。但小芳可做下列處理：
- 取得因油煙而造成健康不適之醫生證明，例如：呼吸道不適、肺部不適等證明，若能取得證明則可用民法424條，請求解約。
- 可依據空氣污防治法，撥打全國公害陳情專線（0800-066666）向當地環保局或中央環保署通報舉發，而環保人員將依各級政府所擬定之空氣污染標準，開發罰單，若未達標準，將依環保法令進行宣導、規勸。
- 綜上述四點，除第一點依法無據可要求解約外，針對第二點及第三點得依民法430條及民法423條寄發存證信函要求二房東請其改善，若二房東 經催告後仍無改善之意願，則可依法要求解約；至於第四點則需提出影響健康之具體證明，始得依民法424條要求解約
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