本期專欄

公寓大廈管理委員會做得不好，住戶可以拒繳管理費嗎？

極道盡言法律事務所  姜智逸  律師

案例事實

小恩自從搬到蓮心社區後，就被管委會氣到不知道該怎麼辦了。

小恩的汽車停放在停車場，經常被不知名的人刮壞烤漆，氣得小恩要求管委會應監督警衛要按時巡邏，可是他的汽車還是繼續被刮，今天早上汽車還被放氣，更誇張的是，小恩發現管委會的帳目已經好幾個月都沒有公告給住戶知情。

小恩心想，我每個月繳這麼多管理費就像丟到水溝一般，還不知道管理費用到哪裡去，我實在不想繳管理費給管委會了！

解析

相信每個人都不想把管理費繳給不做事的管委會，但是這麼做有沒有理由呢？

首先要了解的是，拒繳管理費的法律依據為何？

民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，在法律上稱為「同時履行抗辯」，意思就是說，在雙務契約履行時，如果對方尚未履行應盡的義務之前，自己可以拒絕自己的給付，用在管理費的繳納上，住戶能不能主張，在管委會沒有善盡管理義務前，拒絕管理費的支付呢？

很遺憾的是，目前法院的實務見解並不支持這個觀點。

法院的見解認為，按所謂「同時履行之抗辯」，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院五十九年台上字第八五０號判例要旨）。關於公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項以及會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告等，雖然是管理委員會之職務，也在公寓大廈管理條例第36條第2款、第10款有明文規定，但是住戶繳交管理費，係依區分所有權人會議之決議行之，係本於區分所有權人間之法律關係，並不是本於住戶與管理委員會之間的法律關係，因此管理委員會執行職務有未能善盡義務的情形，應在住戶大會上要求管委會，或依法訴追責任，但是不能以管委會未能盡責作為拒繳管理費之理由。

難道住戶沒有辦法監督管委會嗎？

在公寓大廈管理條例第36條第1款規定，管理委員會的職務包括區分所有權人會議決議事項之執行，因此，若住戶想要管理委員會確實負起責任，必須要在區分所有人會議時提出，並做成決議記錄，管理委員會就有義務執行，依公寓大廈管理條例第48條第4款規定，若管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行區分所有權人會議決議事項，顯然影響住戶權益者，可由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，更得連續處罰。

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