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本案例感謝高雄應用大學 周齊譜教提供
本案例感謝 張寧洲律師 協助回覆
就讀大學二年級，原為校內宿舍同寢室的小瑜與三位室友為了避免再度經歷累人的搬家過程及找室友的麻煩事，四人決定還是一起居住，於是小瑜等四人共同與房東簽下二年的租約，希望往後二年的大學生活都不再為居住煩惱。
但…，沒想到隔年，小瑜就因轉學考，考上北部的學校，只能居住到七月底，剩餘的一年租期，心亂如麻的小瑜，翻開契約書，也不知道該憑籍著那個條款，跟房東提前終止契約。
於是小瑜告知室友們事情原委，室友也都體諒，並於第一時間告知房東，小瑜要搬家的狀況，房東也同意三位室友可以另外找新室友，並請三位室友先退還小瑜押金，等新室友來再收取即可，四人也都認為不要麻煩房東退費，趕緊找新室友頂替，待找到替代的室友後再收取就好。
四人努力的在網站上ＰＯ出租資訊，也托了各種管道要找新室友，終於趕在月底前，找到一位念碩士班二年級的學姐願意承租小瑜的空房，三人除了喜出望外，也據實告訴學姐「因住處距學校較近，所以上下學會有點吵。」學姐也說沒有關係，室友們於是口頭與學姐約定八月份即可遷入，租期至明年八月底，租金一個月3000元。
三位室友先還小瑜所支付的六千元押金，她們想著：「等學姐遷入後，再請學姐支付押金及租金」，小瑜順利搬家，學姐入住了。就在學姐入住後的第十天，三位室友要請她繳此月份租金及押金，學姐卻說：「這裡太吵了，我睡不著！我明天就會搬家」，隔天付了十天的錢，隨即搬走，三位室友請學姐支付租金直到找到新房客為止，學姐居然說：「我沒有跟任何人簽約，也沒有支付完整的租、押金，所以不用遵守任何規定」，三位室友們七嘴八舌的討論著：「難道學姐沒有跟房東簽約，她就可以完全不用負責任嗎？」，現在三位室友，可否請求學姐繼續支付租金，直到有下位室友願意承租？可不可以要求小瑜找新室友呢？
【崔媽媽基金會回覆】
在這個案例中，退租的學妹－小瑜，很幸運的取得房東及同學的諒解，看似很順利的提前終止租約，並取回押金。但小瑜跟室友們可能沒有想到，在一切方便行事下，完成解約及找人承租，卻引發日後的租屋糾紛。
故探討此案例時，我們將分為下列四點說明，第一、釐清小瑜與室友及房東的契約關係；第二、新室友（學姐）的契約是否成立；第三、雙方應如何解決糾紛；第四、如何避免糾紛產生。盼藉說明此四要點，令大家對契約關係有更深入的瞭解，及日後在處理契約關係時，能夠更加謹慎，避免類似糾紛。
第一點、釐清小瑜及三位室友與房東的契約關係
一、 小瑜及三位室友共同簽約在法律上之效力。
小瑜及三位室友共四人，與房東定下合約，亦即四人為一承租全體與房東定立租賃契約，而全體若一人欲提前終止契約，則需視之前原所簽署租約內有無得提早終止租約之特別約定，若有特別約定，則依特別約定;另一方面，若無特別約定，則可能需尋求其它三人及出租人（房東）同意後始生效力；若共同簽約人之全體中，有一人欲提前終止租約，未經其它承租及出租人（房東）同意，亦無其他得前終止租約之特別約定，則無法提前終止租約。而在此案例中，小瑜雖然不明瞭「四人共同簽約」的法律效力，但她先期通知其他簽約人，並經其同意，且亦經出租人（房東）同意，是其提前終止契約係屬合法有效。
二、 若租約有關於提前終止租約之特別約定，則從其約定;另一方面，若租約無特別約定，則承租人需經出租人同意，始得提前終止租約。
是若無特別約定，則經全體簽約人（承租人），共同向出租人（房東）提出「其中一人欲提前終止租約」之請求，經出租方（房東）同意後，欲提前終止契約之人，即可提前終止租約。
小瑜經室友們同意後，向房東提出「提前終止租約」之請求，房東亦表示同意，小瑜則可提前終止租約。
綜上二點所述，房東已同意小瑜可提前終止租約，現租賃契約之承租方，應僅為「三位室友」。較合乎法律的做法為：小瑜及室友與房東當面點交房屋，並返還鑰匙予房東，且共同將契約中小瑜之姓名刪除，則承租方則為另三位室友，亦或與該三名室友重定新租約。
第二點、新承租人（學姐）的租賃關係。
一、 應由房東或是三位室友，對新承租人（學姐）負責。
第一點時，我們提及小瑜，已提前終止租約，故承租方僅為三位室友。而現在新承租人（學姐）係經由三位室友接洽，包括：完成看屋、口頭告知租期、租金及其他租約相關事項，而非經由房東本人接洽，且在帶看屋時，亦未向新承租人（學姐）提及「與房東的簽約事項」。故依此判斷，其此契約之當事人，為新承租人（學姐）及三位室友（出租人）
（按此立基於三位室友以二房東方式轉租於新承租人，且三位室友與原房東間並未有「不得轉租」之規定）。
二、 新承租人（學姐）未與任何人簽定書面租約，是否表示沒有契約。
1.首先應判斷契約是否存在及生效，一般來說，「契約」成立及生效有下列條件，欠缺任一項要件，契約即不成立：
A. 法律行為成立要件
B. 法律行為生效要件
- 當事人需有行為能力
- 標的物須可能、確定、適法、妥當
- 意思表示健全
2.依上述各要件判斷此案例的租賃契約是否生效
- 當事人：三位室友及學姐均為年滿二十歲之成年人，故當事人有行 為能力。
- 標的物：學姐已明確入住承租處，且該出租房屋並無其他非（可能、確定、適法、妥當）之情形。
- 意思表示健全：契約當事人並無任何意思表示錯誤、受詐欺、脅
迫等意思表示不健全之情形。
- 意思表示合致：契約當事人間對於成立租賃契約之意思表示一致，則此契約合法生效。
從上述即可得知，本案之契約成立、生效要件均已具備，且契約當事人間對於成立租賃契約之意思表示一致，所以三位室友與學姐已有契約關係，雖無白紙黑字簽下書面契約，但已成立口頭契約，故學姐不得主張「我沒有跟任何人簽約，沒有契約，也沒有支付完整的租、押金，所以不用遵守任何規定」。
第三點、租賃雙方應如何協商，才能順利解決此糾紛
一、 從第一點及第二點，可得知下列事項：
- 已順利提前終止租約，故此糾紛與小瑜無關
- 承租人（學姐）與房東，無租賃關係
- 新承租人（學姐）與三位室友，有口頭承諾，成立口頭的租賃契約，故需對三位室友負租賃契約之責任。
二、 綜上三點所述，回覆案例中，三位室友之問題
- 可否請小瑜，繼續找新室友？
在法律上，小瑜已經順利提前終止租約，故此糾紛與小瑜無關，所以其它三位室友，僅可情商小瑜幫忙找新室友，而不能以法律或契約約束，小瑜一定要找新室友。
- 可否請學姐支付租金，直到找到新室友為止？
三位室友已與新室友（學姐），成立口頭的租賃契約（按依民法第422條規定：不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂定之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。而上開案例中已提到：室友們於是口頭與學姐約定八月份即可遷入，租期至明年八月底，..等語，所以，該期限並未逾一年，依法無庸以字據訂立，仍成立一年之定期租賃關係）所以學姐不得任意解除、終止租約或主張租約不成立，除非經由出租方（三位室友）同意，現承租人（學姐）未經出租方同意，即搬走，現出租方（三位室友），當然可以同意提出「提前終止租約」的條件，但是因雙方未簽定書面契約，亦未明確說明「可否提前終止租約」或「提前終止租約之罰則」，所以「提前解約」的條件，需協商至雙方同意為止。
若協商時，無法達到雙方滿意的提前終止租約條件，雙方可請較為公正之第三方來主持協商，例如：請校方介入、或請雙方家長介入協商，並且對協商條件各退一步，例如：出租方（三位室友）僅收一個月違約金；承租方（學姐）支付一個月違約金，並尋找下一位新房客…等，以儘快解決糾紛為主，而非爭執於協商條件，延宕找室友之時機，導致糾紛無法解決，進而引發更多麻煩。
若還是無法得到雙方滿意的條件，建議至當地調解委員會聲請調解，亦或訴請法院判決，藉由公權力介入協商，解決糾紛。
第四、如何避免類似糾紛
一、當小瑜提出提前終止租約之要求時
- 待出租人（房東）及承租方（三位室友），同意小瑜提前終止租約後，應將其名從契約中刪除，同時點交房屋及返還押金。
二、找到新室友後
- 可與出租人（房東）簽約：
經出租人（房東）及承租方（三位室友）同意後，另由房東與四承租人另訂立新租約方式;亦或經房東同意後，請學姐與房東的原始租賃契約上簽名，同時支付租、押金，表示已成為承租方之一員。雙方應明確規範『新承租人需另與出租人定約』。
- 可與承租方（三位室友）簽約：
由三位室友共同將房間出租予新室友，並簽定租賃契約，同時請其支付租、押金，確保雙方權利。
從這個案例，我們初步瞭解了，多人為一方，共同與他方定立書面契約之法律效力，而且在可能發生有「提前終止租約」或「是否租約已合法生效」等爭執的狀況下，應該明確定立書面契約，同時點收或交付租、押金，避免日後發生糾紛，雖然這個例案，已經由學校介入調解，但因雙方當事人，對法律的一知半解，總認為要協商到最符合自己的條件，導致協商破裂，而雙方到日前仍在爭執中，『新的室友還沒開始找，而舊的室友已經搬走，三位承租人，仍繼續支付全額租金，學姐仍堅持不付租金…。』可以預期糾紛不會提早落幕，只會持續加碼上演，而這不僅因沒有書面契約明確規範，亦因雙方預期心理所致，如果雙方能有「因彼此均有疏失，所以應以解決糾紛為要，避免損失擴大」之共識，相信雙方的糾紛能及早解決，亦能減少損失。 |
