【崔媽媽基金會電子報 】

2007年度大台北地區租金統計發表（下）

捷運地區租金行情漲幅

　　當捷運成為台北市主要的交通搭乘工具後，租賃的族群也隨著捷運的擴建與便利性而有了鮮明的改變，過去以公車、自行騎車的通勤族，或是新鮮人選擇工作的時候，也會把交通一併作為考慮，而選擇賃居地點。

　　隨著多條捷運陸續完工，許多捷運沿線的周邊行情也跟著隨著調整，最明顯的應是在內湖、南港線的市場反應最為突出。當地不斷有財團即將進入相關地區推出建屋的訊息，再搭配著經貿園區與科學園區的需求，周邊的租金因此受利多的影響而有大幅的波動，目前所看到的是以板南線的昆陽站的租金行情，雅房、獨立套房、住家等三種屋別，均拔得頭籌，尤以上班族最為青睞的獨立套房而言，2006年坪數單價僅732元，但在2007年卻已高達1259元，上漲幅度高達七成，令人咋舌；據房客反應，在二年前承租的一層住家僅需10,000出頭，未料到了去年房東要調漲房租，租金一下漲了二～三成，在不堪負荷下而搬離。

　　與2006年比較，2007年的捷運租金行情波動與行政區波動是吻合的。綜觀來講，就是以套房、獨立套房、分租市場為漲降幅度最鮮明，而住家則持平穩定，因此也可看出，無論是新一代或是舊市場的房東，漸漸也開始將分租、套房、獨套作為出租屋別的首要考慮，在屋況上的投資也相較於是偏向改裝屋別為趨勢。自2006年起，3～4小坪數單位的套房因為強調機能性，相較於雅房又多了隱私，不論在學區或是一其他地區，都是目前房客的首選，有健全機能性的套房在市場上已經佔據大多數的房客市場，而許多以雅房出租的，房東，也苦聲連連的說現在至少會有二到三個月的待租期，由此可見，機能性與個人隱私權已是新一代賃居客最在乎的項目，而雅房可能將越來越不被需求，乏人問津，因此，近期內，市場上一些擁有超過二十年的透天厝的房東，紛紛將雅房或是住家改建成單位小的套房，以吸引更多承租客的青睞。

　　從2007年度的捷運租金看來，昆陽站的獨立套房就足足漲了528元／坪，每坪從732元／坪漲到1259元／坪，如果以10坪的坪數來看，昆陽站從732元／坪漲到1259元／坪，其在分租市場也是列居第一位，分租上的表現也漲了348元／坪，也就是說，在昆陽站租個雅房，2006年一坪只要1267元／坪，2007年就要花上1616元／坪。（參考下表及《表二》.大台北捷運站租金行情表）

　　而善導寺站在套房也有不錯的表現，漲幅為123元／坪，石牌站在獨套也有304元／坪的漲福，反倒是奇岩在獨套與套房都是下降最為明顯的，同屬淡水沿線的唭哩岸、北投、新北投站，在獨套的市場也是有衰退趨勢。

　　因此對房東來講，昆陽站這個後起之秀，南港線也即將在2010年通車，南港經貿園區及科學園區的興起，連帶會帶起昆陽捷運站附近的行情，對投資客來說是一個選擇的方向；對於嚮往住在淡水沿線的房客而言，現在正是進場之時，可以花多一點時間去做覓屋的工作，有耐性的與房東溝通，在淡水、北投市場上漲幅度有限及屋源充足的情況下應該可以談到不錯的租金條件。

　　而比較特別的是許多管理好的電梯型的公寓大廈，有房東紛紛表示，管理好是作為提升行情的一個指標，許多房東還是可以用比較高於周圍市場的租金承租出去，多半是因為該社區的管理品質有一定水準，民眾會願意以較市場高的行情去租賃。

　　當然許多房客會藉由捷運移往台北縣比較遠的低價地區居住，但是距離的方便性仍是租屋客考慮承租的關鍵之一，像是昆陽站、大坪林站、小碧潭站、石碑站、土城站、萬芳社區站等等均是房客避開高價卻有不錯的生活便利性的地點。
摒除中古屋外，新一代的賃居人口，有比較強烈的自主性。

　　以往的賃居市場，可能房東只需要把屋子清理乾淨、重新粉刷油漆、稍作修繕事物，整年就可按月收租，當個坐享租金的包租人，但是，由於人民的生活水平提升，對於住屋的屋況要求也越來越多，像是最基本的設備，從書桌、床、衣櫃要求外，現在的房客基本上都希望房屋涵蓋第四台、ADSL，甚或冷氣、冰箱、電視、洗衣機等等，這些附加的設備都成了真正會影響賃居人選擇是否承租。

房東可以做的事情：找到好房客的屋子

　　觀察市場房客對於房屋的需求來看，租金價位其實永遠是房客會先考量的條件，以目前物價上漲、薪資未漲的條件下，房客自然更是斤斤計較於是否能租到便宜的房子，而對房東而言，租個好價錢選個好房客，卻是房東共同的心願。

　　在經濟普遍不佳、房客日漸委縮或是改變生活型態的狀況下，如何縮短待租期應是每個房東要做的最大的功課：

1. 詳細調查行情，以免離市場太遠，造成乏人問津：在租屋市場中常見房東所訂出來的價位，高於市場行情過多，若房屋本身的設備、機能都未能突顯其價值，房東只憑個人的價值來定其租金價格，要出租的機率即微乎其微。
2. 利用空間改造術增加生活機能：若能利用空間改造方式加大收納空間或是達到充分利用空間的目的，對房客來講的確能有物超所值的感覺。有限的租金雖然租到的是小坪數，卻因省卻了購置新傢俱與機能性的置物空間，當能提高出租率。
3. 探尋房客需求，將房子好好布置一番：目前的租屋市場中仍是以流動性的房客如上班族、學生等居多，不帶家具通常是這類族群的特色（住家除外），因此若能先設想好房客的需求，替其增添應有設備，即能有不錯的效果，常見房東在登記房屋時會說：「他們只要帶一床棉被來就可以住了。」，如此房屋的出租出租率也可提高。
4. 提高本身的房屋價值增加競爭力並不代表可以找到一個好房客，在經濟狀況不佳的狀況下，最怕碰到房客不付租金，因而要選擇個好房客，當須謹慎過濾所接觸的房客。探詢工作、生活習慣及留下完整的資料，都是一種方法，尤須提醒房東，寧缺勿濫，寧願花長一點的時間找個穩定的房客，也不要圖求有快速的進帳，而隨便出租房屋；因一旦面對處理惡房客所衍生的糾紛，所花費的時間金錢可能更甚於此。

房客找房子的功課

　　詳細調查行情是房客找房子的第一步，崔媽媽所提供每年行政區、捷運地區租金行情可作為房客找屋前的心理準備，或是可以向大廈的管理員、鄰居及附近的店家，甚至招租廣告公布欄，收集當地租賃市場的資訊，這樣一方面是拿來衡量能夠負擔的租金，再則是提供房客與房東議價的根據。

　　在市場上有兩種房東，一種是寧可空著屋子也不願意降租，這類房東多半是地主或是有不少房屋待租的投資客，暫不缺現，因此情願有行無市的把屋子放空養蚊子，等待捷運蓋好或是租給想要的房客（外籍主管、公司高階主管等），也不願意降低租金；而另一種則是將現有屋別作改變，像是原來是以住家或是多間的分租雅房，改造成較小隔局的雅房或套房出租，提高房子的機能性，減少整層空屋無收入的困擾。

　　面對從房東市場轉為房客主導的市場，以前是房東決定房客，現在因為空屋多，待租期拉長，所以現在的房客倒是比較有選擇的空間，也不會急著馬上下定，因此房客在本季挑選賃居環境時，可以多家比較，並事先針對自己所需要的房屋機能性想清楚，像是租押金的上限、租金申請報稅、屋內設備格局、交通的便利性、住家週遭的環境、網路與第四台、停車便利性的需求、同一樓層的鄰里關係幾項要項加以評估，應該不難找到合適的物件。

2007年租金統計

（完）