| 【崔媽媽】崔媽媽對擴大健全租賃市場的呼籲【政策篇】 ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2001-02-22 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市﹞議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 《崔媽媽對擴大健全租賃市場的呼籲【政策篇】》 ‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ ‧ 當前住宅政策方向確實應從鼓勵住宅自有 ‧轉向健全租賃市場。發展租賃住宅市場的意義 ‧在於提供有保障的住宅消費選擇機會，並且讓 ‧民眾無需為了購買住宅而影響其他生活品質水 ‧準，同時也希望讓無力購屋家庭能夠有更安定 ‧的住宅消費環境，這比協助其購屋更能提昇其 ‧生活水準。長期而言，亦可透過住宅市場供需 ‧雙方的選擇與競爭，讓整體住宅市場的運作更 ‧加健全。 ‧ ‧ ────────────────────────────────── 【徵人啟示】崔媽媽服務中心誠徵《資訊事務工作人員》 ────────────────────────────────── ■工作內容 ．崔媽媽租屋、搬家資訊系統的維護、開發 ．崔媽媽的網站維護、網頁設計 ．協助維護「崔媽媽」辦公室的電腦軟硬體系統 ■應徵方式 意者請附履歷以郵寄、傳真、或e-mail寄送至本中心。 本中心將另行安排面談時間。 聯絡人：呂先生 地址：台北市大安區溫州街72號一樓『崔媽媽服務中心』 Tel：(02)2365-8140 Fax：(02)2368-3073；2363-3563 e-mail：tmm@ms1.hinet.net ────────────────────────────────── 【活動訊息】從02/022~03/01，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。 ────────────────────────────────── ■課程類■ ＠(台北)發現台灣的昆蟲(演講)(2/23) ＠(台北)民間法律學苑2001年春季班招生簡章(2/22起，每季12週) ＠(台北)中華單親家庭互助協會「單親女性成長工作坊」課程。 (3/2~4/20，報名至2/26止) ＠(新竹)香山社區大學第二季課程開始招生(2/27-3/10) ＠(台北)旅遊攝影入門研習(2/27~3/20) ■展演類■ ＠((台北)核殤大地-車諾堡的真實(2/21~3/4) ＠(台北)浩瀚書海之女人新視野—2001年女性書展(2/1~3/15) ■徵求類■ ＠(台北)崔媽媽服務中心徵人啟示三則 ＠(台北)角落咖啡劇場徵人啟示 ＠(台北)財團法人樹火紀念紙文化基金會徵兼職人員(三月底前) ＠(埔里)新故鄉文教基金會徵人啟示 ■其他類■ ＠(彰化)「稻香文化竹塘之美」健康營造貧病關懷嘉年華會(2/25) ＠(台北)荒野保護協會「奇妙之地：大崙尾山自然行」(3/25，2/26報名) ＠(宜蘭)2001年宜蘭綠色博覽會(3/1~4/8) 》以上活動訊息請至 http://www.esouth.org/sccid/union.html 閱讀詳細資料。 ────────────────────────────── 現在，我們嘗試將這些活動做個簡單的分類，希望可以方便大家更容 易的閱讀、與挑選。 另外，我們也很想將您所舉辦，或蒐集的活動訊息，讓更多人可以知 道，共襄盛舉。 ★若您有活動欲托播，請將活動內文存成適合的、可閱讀的純文字檔 (.txt 檔)，寄給崔媽媽，我們會儘快為您處理。 來信請寄：崔媽媽服務中心[mailto:tmm@ms1.hinet.net] ────────────────────────────── ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【本週主文】崔媽媽對擴大健全租賃市場的呼籲【政策篇】 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■預測近期台北租賃市場可能的發展趨勢 Ⅰ、房租價格將逐漸反應房屋持有成本 在十年前，投資房地產是為了增值，所以屋主並不太在意租金價格 的報酬率，因房價的上漲幅度遠高於租金調漲的幅度。如今長期的房價 疲軟，加上其他投資管道報酬率遠優於購置房地產，購屋已不再是良好 的投資標的。這種趨勢造成幾項的影響： 1.除非有重大利多，否則房價難有上漲空間。房地產買賣已難有十年前 大幅增值致富的榮景，甚至十多年前不合理飆漲所撐出價格泡沬，亦 將逐漸下跌。 2.未來屋主將不再以房價增值的獲利做為投資房地產的收益。因此租金 收益會逐步反應屋主持有房屋的機會成本。 Ⅱ、租金扣抵所得稅的影響：政府應速提出相關獎勵與管理的配套機制 今年度對台灣租賃市場最大的影響首歸於房屋租金抵扣所得稅。一 方面此政策固然減輕了房客的租賃成本負擔，但另一方面將促使一些常 年未被加徵稅賦的房東浮出檯面。房東將被加徵個人所得、營業用房屋 稅與地價稅，及移轉房屋時土地增值稅的自用住宅優惠稅率。房東可能 將轉嫁成本於房租，甚至不願出租。 此政策施行，對那些市中心區供不應求的熱門房屋，將產生房東與 房客簽約時一屋兩價的兩套化制度（雙方直接洽談未稅／含稅的兩種價 格）。至於郊區供給過賸、空屋過多的地區，則房東只得配合房客提出 申報的需求。 雖然，增列租屋支出特別扣除額的政策方向是正確，但為避免成本 轉嫁，政府應提出獎勵與管理配套機制，包括：租賃住宅之房屋稅與地 價稅以自用住宅稅率課徵、房東個人租屋所得優惠課稅、房東租屋營運 成本與折舊可認列、土增稅運用自用稅率優惠相關限制解除等；以避免 政策效果打折，影響現有市場供給。 上述配套將避免房東因租屋所得曝光而轉嫁成本的情形發生，而且 可使「租屋公證化」（因為抵稅必須提出公證過之契約）。在租屋契約 公證化下將使得租屋糾紛解決的訴訟成本降低，租屋詐騙行為減少，使 得擁有空餘屋之房東將可放心出租房屋，減少資金積壓，且資源做更有 效之運用， Ⅲ、租賃市場的擴大乃為時勢所趨 長年來台灣社會在“有土斯有財”社會價值觀下，都將租屋當成居 住消費的過渡行為，“住者有其屋”終究才是解決住宅需求的最後的選 擇，也創造出高達八成的房屋自有率。許多經濟收入還未豐富年輕家庭 勉強購屋，而背負沈重的房貸負擔，因而影響到家庭其他消費、福利的 生活品質。但近幾年，台灣“住者有其屋”的社會趨勢正明顯地在轉化 中： 1.消費偏好的改變：房地產已不再是好的增值投資管道，加上擁屋的維 管成本不貲，愈來愈多的年輕一輩願選擇租屋過活，並將省下之所得 用於休閒、教育、營養、投資等各類消費上，以獲得個人最大效益與 福利。 2.家庭結構的轉變：近年來台灣家戶人口數逐漸下降，加上單身晚婚／ 不婚、單親家庭的比例增加，改變了居住的型態。而這類家庭或短時 間內較無能力購屋，或因家庭型態易遷徙而無意願購屋。 3.產業經濟結構的改變：隨著台灣納入世界體系，在全球市場的高度競 爭下，產業流動和遷徙乃為無可避免的趨勢。在快速變動的趨勢下， 唯有產業保持充份的彈性及快速應變能力，在嚴苛競爭下生存。“台 北”做為國際化的都市，無論企業主隨著更低的生產成本而流動辦公 地點，或是員工經常性變換工作都將是社會的常態。無論是商業辦公 空間、或是員工居住需求，租賃將比購屋方式有助於彈性的應變力。 所以增加台灣租屋市場的比例、並提高租屋環境品質絕對是有助於臺 灣在國際競爭力的提昇。 4.被忽略的隱性租屋需求：雖然台灣的房屋自有率高達八成，租屋人口 只佔20％不到（一百萬戶的租屋家庭）；但上述的數字卻忽略掉全台 每年 146萬本國藉就業與就學的流動人口，及近三十萬在台的外籍流 動人口；這些潛藏的隱性租屋人口是台灣租屋市場長年被忽略的成員。 Ⅳ、為何房東不想將房子出租？房客不願長期租屋？ 在歐美先進國中，租屋市場通常會佔40％，但長年來臺灣的租屋市 場卻只佔20％不到。其原因固然與“有土斯有財”的社會價值觀有關， 但台灣租賃市場的不健全、缺乏制度性的保障更是房東不願將房屋出租 ，房客寧可負擔沈重的房貸而選擇購屋的主因。究竟臺灣租賃市場的問 題在那裡﹖為何租賃市場無法擴大？ 【對房東而言】 1.出租報酬率過低：之前提過，台灣房價過高導致房屋出租租金收益遠 低於一般投資管道的報酬率。加上房屋出租將使折舊加速，房東購屋 出租乃不敷成本。 2.缺乏稅賦、政策的誘因：同租金扣抵所得稅的章節。 3.租屋糾紛的處理曠日廢時：房子出租常生糾紛，但在目前台灣的司法 體系中，小額訴訟的處理程序過於繁複、曠日廢時、處理時間成本過 高，租賃雙方為了處理一件小糾紛得花半年以上打官司。所以政府應 建立租屋糾紛的快速處理程序（例如：加強鄉鎮調解委員會的專業能 力，賦予更大的租屋糾紛處理權限、…），讓租屋糾紛這類小型訴訟 可以快速、有效的解決。 4.房東不願到法院公證：大部份房東為了避稅，不願到法院公證，導致 原本可使租屋糾紛解決成本降低，租屋詐騙行為減少的契約公證程序 無法有效被落實。 【對房客而言】 對房客而言，租賃過程的重重不便，及缺乏保障的不安定感，才是 許多房客寧可選擇經過幾年努力，購房背負沈重房貸的關鍵。這些不便 如下： 1.租屋資訊取得不易：租屋資訊常為惡質租屋仲介撕紅單的掃街行為所 壟斷，房客取得房屋資訊極為十分不便。 2.租屋過程缺乏保障：凡舉房客的人身安全、租屋詐騙集團騙財；加上 房東經常性調漲租金、隨時可能收回房子，讓房客租賃過程缺乏保障 。加上搬家過程的麻煩，坊間搬家業者良莠不齊…。 3.租屋糾紛的處理程序曠日廢時：（同房東）少數劣質的房東常藉故扣 留房客押金，吃定房客無暇為著屆屆數千元押金，花費上數萬律師費 ，且要忍受將近半年跑法院的麻煩，去尋求法律途徑索回。 4.缺乏政策的協助：由於「住者有其屋」的政策思考，政府的住宅資源 均集中在協助民眾擁屋（據研究，政府歷年住宅補貼有97％集中在購 屋補貼。只有3%資源提供租屋補貼）。給予房客相關的租稅減免將對 發展租賃市場具有鼓勵性作用。所幸從今年起房客租金支出已可抵減 所得稅，雖然額度只有12萬，不如房貸利息抵減的額度，至少是一個 好的開始…。希望，日後政府能對房客有更多的補貼、減免政策（例 如：弱勢者的租金補貼…）。若民眾的購屋壓力減少下，政府優惠購 屋的利息補貼將可以節省支出，如此，政府財稅在無失血甚至節省支 出下，卻可實質促使社會整體福利提升。 Ⅴ、政府應做好擴大和健全租屋市場的準備工作 當前住宅政策方向確實應從鼓勵住宅自有轉向健全租賃市場。發展 租賃住宅市場的意義在於提供有保障的住宅消費選擇機會，並且讓民眾 無需為了購買住宅而影響其他生活品質水準，同時也希望讓無力購屋家 庭能夠有更安定的住宅消費環境，這比協助其購屋更能提昇其生活水準 。長期而言，亦可透過住宅市場供需雙方的選擇與競爭，讓整體住宅市 場的運作更加健全。 為了達到上述的理想，政府還應在以下的政策方向上做更多的努力： 1.正視「租屋」已是常態：扮隨多元化住宅消費選擇的時代已到來，政 府應正視「租屋」已是居住的常態，而非僅是過渡性的居住行為。因 此「住者適其屋」應取代「住者有其屋」成為新住宅政策的指導綱領。 2.調整住宅資源分配的比重：過去政府住宅補貼資源重輔購、而輕租賃 。據統計台北市有97％住宅資源集中在協助購屋，只有3%用於協助租 屋。就連台灣購屋仲介與租屋仲介比例都是70:1的懸輸數字；資源分 配明顯地不公。 3.增加租賃市場的屋源供給：為了增加租屋的屋源供給，政府運用租稅 獎勵與行政資源，鼓勵民間興建出租住宅，或導引建商／銀行釋出空 餘屋，以增加租賃市場的供給。 4.健全租賃市場：在台灣租賃市場擴大發展的同時，政府應開始著手 「出租房屋品質安全標準檢定」、「建立租屋糾紛快速解決機制」、 「輔導專業租屋公司成立」等配合措施，以確實健全台灣住宅租賃市 場。 ────────────────────────────────── ◆「崔媽媽服務中心」（中華民國住宅暨社區服務協進會） ◆電 話：(02)2365-8140（代表號） ◆傳 真：(02)2368-3073 ◆地 址：台北市大安區溫州街72號一樓（新生南路三段70巷內） ◆服務時間：每周一～周五，下午1:00～5:00；晚上6:30～9:00 ◆網站地址：http://www.tmm.org.tw ◆e-mail：tmm@tpts5.seed.net.tw ◆服務項目：1、租屋資訊提供（房東托租、房客找屋） 2、租屋法律義務諮詢 3、優良搬家公司推薦、搬家糾紛諮詢 4、網路社區生活資訊(二手 舊貨、兒童學齡前資訊…) 5、台北市大學社區工作推動 6、各種 社區工作經驗分享 7、全台資料最齊全的社區工作網站 8、公益社 團活動資訊托播 ────────────────────────────────── ◤「崔媽媽」電子報 一份專注於住宅、社區、都市議題的網路通訊， 歡迎網友採取以下任一種方式訂閱(免費囉！) ◢ I ．章魚網訂/退報界面 https://enews.tacocity.com.tw/browser.phtml?enews=tmm II．易達網訂/退報界面 http://www.edirect168.com/enewsv2/login.asp ◤訂閱環境資訊網絡請到：econews-request@etf.ngo.org.tw 在信件裡頭鍵入subscribe ；退訂則信件內鍵入unsubscribe ◢ ────────────────────────────────── ═＜易達網電子報發報中心＞═══════════════════ ˙欲訂閱或取消易達網電子報: http://www.edirect168.com/enewsv2/ ˙收報、退報有問題，請洽易達網客服信箱: mailto:cs@service.edirect168.com ˙歡迎申請易達網免費電子信箱: http://www.edirect168.com ˙易達網電子報發報中心: mailto:news@service.edirect168.com ˙您想要登廣告: http://www.edirect168.com/html/ad.htm ˙本電子報文章與其相關連結由電子報報主提供，易達網負責發送。 ════════════════ 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