【崔媽媽基金會電子報 】

2008年度大台北地區租金統計發表

2009.03.19

房客不見了，租屋市場，房東等蜂潮

　　崔媽媽基金會公布2008年大台北地區租屋行情，租屋部主任馮麗芳表示，2008年初開始，房市受大環境影響被預期是一片榮景，房租在當時逐漸被哄抬，隨著經濟越來越不景氣，租金逐漸下降，一直到第三、四季，就已經呈現負數跡象，在第三到第四季，以居住類別來看，台北市下降了2.3%，北縣則下跌6.09%；獨立套房台北市跌幅5.59%，台北縣則為6.15%，顯示租金價格跌跌跌。

　　在2008年下半年行情，第三到第四季來看，兩季的行情來作為比較，第三到第四季的租金下跌的幅度相當大，對照主計處資料，全省下半年的失業率從3.95%一直往上攀升，到了2009年1月已達5.3%，在57萬8千人個人口失業下，工作場所業務緊縮或歇業的浪潮，對房市的影響有了具體的呈現，馮麗芳說，由於台北是一個都會區，就業人口相對較多，所以往下掉的趨勢是相當明顯，整年度的租金雖然降幅不高，但是對照下半年的最後兩季大幅下滑，可見得租金行情與下半年的失業潮的關聯性。

　　馮麗芳說，因為這波租金行情下跌的趨勢，有不少房東主動打電話來降價，有些從2萬5元降到2萬，整體反應，約為一至兩成左右下跌，住家部分，房東因為待租期拉長，還以為租屋單位沒有幫他刊登。

　　新莊有個房東陳太太一直以來就以30坪1萬5千左右的租金出租，如今直接降成1萬元，陳太太表示兩個月來，完全沒有人打電話。

獨立套房與分租套房租金差不多

　　就連中和都出現1萬左右的住家，獨立套房也是跟分租套房租金差不多，也就是現在以分租套房的價位就可以租到獨立套房，在中和地區，兩年前景安捷運站附近，有大潤發商場，一間獨套大概要1萬左右，如今7千元就可以租的到；大安區原來要價1萬5千元的獨套，也成了1萬出頭就可承租，而板橋地區的居住型態則逐漸從大坪數的住家轉為小坪數的獨立套房，也因此新建案推出的獨立套房租金起伏不大，但是議價空間變大，17坪獨套16800元，以兩年簽長約下殺到13000元，還含管理費，甚至中和有房東直接開出4800元就可以租到8坪的獨立套房，加上管理費每月400元，一個月只要5200元。

　　房客陳小姐指出，他原來是租在台北市景美每月1萬8千元租金，三十多坪四樓住家，內隔五個房間，現在以34坪1萬元在台北縣中和景平路大賣場隔壁租到，生活機能相當好，陳小姐說，這一個月就差8千元的支出，一年就可省下將近10萬元，即使搬家費用都計算進去，還是相當划得來。

房東等蜂潮

　　崔媽媽基金會表示，2008與2007年最大的差別在於租金的降幅是很大的，不需要太多遊說，房東就會願意降租，即使如此低價，房子還未必租的出去。一般待租期間也從一個月拉到三個月，有的放了半年一年，有些連電話詢問都沒有，房東都質疑起沒有人租房子嗎？整個租屋市場，就像是吹起一股房東等蜂期。

　　以目前不景氣的情況下薪水都下降，租金高的房子，相對就較難出租，有房東反應，一些房客因為失業就回南部鄉下去了，所以即使租金下降，仍舊找不到房客的房東比比皆是，以目前狀況推論，雅房已經不在主流市場裡了，套房（含獨立套房）與住家會成為租屋的主流，因為新推出的屋件，多半是以獨立套房為規劃，隱私性、品質與機能性都被涵蓋，因此較符合現在的房客需求。

投資客，不要認為在學校週邊當包租公（婆）就是保障。

　　馮麗芳說，在學區部分，提醒房東，不要認為在學區就是安全，除了少子化現象外，目前許多私立學校已經開始興建宿舍了，台灣大學與太子建設的學生宿舍BOT案已經完成，提供了三千五百多床位，政大的宿舍改建也已經陸續完成，而台中地區的私立大學可能有興建宿舍的計畫，已經讓周遭的房東開始擔心租屋供過於求的現象，而在北投的台北市立體育大學，由於當初規劃校區並未將宿舍規劃一併處理，雖然有住宿的需求，但由於天母地處高價位地段，未必合適投資客進場，既有的市場，如果已經是飽和與供需平衡的狀態，接下來學校招生若不理想，學生人數可能還會遞減，市場餘屋如果一直再釋放出來，那民眾進場就需要多加考慮，馮麗芳提醒投資客，現階段在學校週邊投資必須審慎評估。

景氣差，房東遇欠租 房客退租等押金

　　崔媽媽基金會租屋法務部門調查指出，光在2008年12月就接獲高達30件關於房客詢問退押金的案件，1月15天內，就有22件關於押金反還的案件，近一個月內，一天法律服務量，五件中欠租就有三件，在押金返還部分，名列租屋案件投訴第二位，有16%；欠租有9%，排名第三。（終止租約為第一位／27%佔比）

房東篇／關於房客欠租的處理要件

　　崔媽媽基金會表示，房東賈小姐在房客繳納不出當期租金時，即好言與房客協商，並請房客評量自己能否承租現在的房租，如果不能賈小姐也不勉強房客繼續承租至租約期滿，僅要房客於一個月內搬家，賈小姐願意退還房客全額的押金，不扣違約金，房客也於當月找到較便宜的房屋，並隨即搬出，賈小姐才得以將損失降到最低；而不同於賈小姐的林姓房東，則因未在房客繳不出租金適時提醒搬遷事項，導致房客未繳納租金四個月後提起訴訟，並於三個月後結束訴訟提出強制執行之請求，前後共花了近七個月才將房客順利『請』出房屋。

　　所以如果房客一有欠租行為，房東應先口頭催繳，如果房客還是不繳租金，超過兩個月以上，就可以先發存證信函明定一定期限內給付（通常為收到文5日內），存證信函內容應該包括租屋物件的地址、租賃期限、租金金額、支付方式，最後就是房客的積欠總額，包含租金與其他費用。若房客依然無動於衷，沒有任何回應及解決此事的誠意，建議可至鄉鎮市公所申訴調解。若調解不成，則寄發第二次存證信函，載明依民法第440條請求終止租約，如果房客仍置之不理，房東可拿著鄉鎮市公所的調解不成立證明書，至法院訟訴輔導科，說明情事，訟訴輔導科的輔導人員將會協助民眾如何進行訴訟。

　　但若存證信函履遭退回或一直無人招領，即可以退回之存證信函作為證據，向房客戶籍所在地法院，聲請公示送達，公示送達之聲請，經法院裁定後，並應依照法院通知，將公示送達內容全文「刊登」新聞紙，再將該內容之新聞紙「陳報」法院存查，完成了這個程序，待登報後20天，法院會發給最後的「確定公文」後，公示送達始屬完成，即已判定房客己收到存證信函內之通知，屆時再進行返還租賃物之訴訟，法律之程序，不可謂不繁複，故再次提醒房東及房客簽約時，請謹慎驗明證件並確實留下雙方詳細資料。

　　提醒房東，在訴訟期間內，因尚未合法終止租約，故請房東不要擅自進入租屋將東西清空或換鎖、斷水電，否則恐涉及刑法306條無故侵入住居罪，且房客可請求依民事求償相關損害賠償。

房客篇／押金未返還，租今仍要照付，不可認為以押金抵扣租金合法

　　許多房客遇到租約期滿，無法續租，房東不退押金，有些房客，認為自己租期滿了，房東可能不肯退押金，就覺得可以不用繳租，讓房東就扣押金就好了，李姓房客就認為自己再二個月即租約期滿，所以有二個月的房租不用繳納，讓房東自行自押金扣抵即可，但不知法律上之效力，來電崔媽媽詢問，經崔媽媽告知法律上之觀念，不可隨意以押金抵扣租金，才未造成與房東間之糾紛。

　　其實在法律上押金與租金則分屬二個不同的契約行為，租賃契約中之租金，是用以支付租賃物之使用、收益；而押金則是用以擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子，所以在法律上為避免房客損害房屋，造成房東求償無門，故押金除經房東同意抵扣租金，否則不得以押金抵扣租金，房客有此觀念，才能減少與房東押金充抵之糾紛。

　　而有些房客遇到租約期滿要搬走時，房東說等水電費單來算清以後，才會把押金退還，這是合理的嗎？

　　因為租屋到期時有許多費用會是無法立即結清的，如：水電費、瓦斯費、電話費、或是租賃期間所造成的損壞賠償等等，因此房東要求保留部份的押金來做扣抵是合理的；不過，建議雙方儘量估算合理的價格以做扣抵，餘款應先返還，屆時房東再以收據或單據來和房客結算，才能避免一些紛爭。

　　若房東為無故扣房客的押金未返還，房客可以直接寄發存證信函告知房東，請其返還押金，否則恐涉及民法179條不當得利，日後將循法律途徑索回。但要循法律途徑，頗為曠日費時，房客亦可先至當地鄉鎮市公所聲請調解，若調解不成立，再寄發存證信函。若房東仍不出面協調，房客可至法院訴訟輔導科，詢問該如何提起訴訟。不過崔媽媽仍舊建議民眾，儘量以協商為主，勿傷彼此和氣。

　　因應經濟不景氣的時代，房東可以在此時多觀察房客繳租的狀況，發現有欠租狀態可以提早與房客溝通房客的實際情況，而如果不願意降低租金的房東，在此刻也要善盡責任，像是房屋的粉刷或是屋內使用物件損毀也要盡快整修，以避免房客因為外面租屋選擇增多，而不願意繼續承租。

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