【崔媽媽】崔媽媽租屋法律專欄（二） ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2000-04-05 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市﹞議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 【本週主題】崔媽媽租屋法律專欄（二） 崔媽媽提供租屋小百科，包括各式契約範本、存證信函範本、法院 公證申請程序，及法律問題諮詢等等，歡迎上網參考。 URL：http://www.home.net.tw/tmm/lay1.htm ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【社團活動介紹】 ＠(全台)網路戲劇學苑全新招生(4月~) ＠(全台)「牆」展覽徵文、攝影比賽／「創意座椅」大賽 ＠(台北)原創、實驗 自律神經@過敏性失調.劇團 2000情境喜劇《電 梯》(4/13~4/16) ＠(台北)故事工場表演公告(4/7~15) ＠(台南)台灣歌詩鄉土情工作坊、博物館深度研究工作坊,歡迎報名參加 ＠(南投)邵族即將舉辦播種祭(4/5，4/7) ＠(南投)【第二期埔籽工作坊】活動簡章(4/6~4/8) ＠(彰化)賴和文教基金會誠徵「執行秘書」一名 ＠(高雄)社區活動人才菁英幹部培育(4月~9月) ＠(高雄)打狗文化導覽課程 ＠荒野保護協會近期活動預告 ＠溫州社區活動看板 ＠綠色文化交流俱樂部－四月份環境教育活動 詳情請見：http://www.south.nsysu.edu.tw/sccid/union.html http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.883031622.A/ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【本週主題】崔媽媽租屋法律專欄（二） 3、房屋損壞，房東拒絕修繕，房客如何處理？ 實例：(范瑞華執筆) 佳伶一個人在台北工作，並在外租了一間套房。有一天突然發現牆壁刷漆 嚴重剝落，便請房東修繕。但房東說：「房子既然已經租給你用，你就要負 責一切」後，便對佳伶的要求相應不理。請問佳伶應該怎麼辦？ 解答： 在租賃關係存續中，租賃物受毀損導致房客不能作通常的使用時，按民法 第429條第一項規定「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出 租人負擔」。也就是說，當房屋損毀時，首先要查看租賃契約中有無特別約 定或習慣，房屋損壞的修繕由那一方負責，若無特別約定或習慣，則由房東 負責修繕。 當確定房東有修繕責任後，依民法第430條規定「......承租人得定相當期限 催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得自行終止租約 ，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」。 所以當房東不願意修繕，而房客想自己修繕並向房東請求償還或從租金中 扣除，或者想要中止契約時，都必須先履行催告的手續。 催告的方式，口頭或書面都可以，但建議以存證信函較佳。此外，修繕的 限度以恢復原來供使用收益的程度為準，房客不可以完全依自己的意思做過 份的修繕。而為免日後雙方對修繕費用多寡發生不必要的爭執和舉證困難， 除了保留各項費用單據外，最好還請社會公正人士（如鄰里長）在場見證。 4、租賃契約是否要公證？ 實例：(范瑞華執筆) 楊媽媽打算將樓上空房間出租，但不知道訂立租約時，是否要經公證才生 效力？ 解答： 租賃契約只要當事人意思合致，馬上可以成立並生效，不以具有一定方式 為必要。所以租賃契約不一定要經公證才有效。但經公證後的文書，在法律 上被推定為真正具有形式上的證據力，所以如果要避免日後雙方對契約形式 真假有爭執，先將租賃契約辦理公證，不失為一種有保障的途徑。 更進一步，為免日後發生一方違約（如未給付租金或期間屆滿者不交還房 屋等情況），也可以在公證書上寫明應「逕受強制執行」的事項，如果日後 果真發生公證書上寫明之事由者，便可以該證書向法院聲請強制執行，不須 另行起訴取得執行名義。總而言之，租賃契約是否經公證，對契約成立生效 與否不生影響，但若經公證，可達到如上所述的預防紛爭功能。 5、定期租約如何終止，以防止變更為不定期租約？ 實例：(陳君漢執筆) 明君是個很有投資觀念的新女性，在前些年股市蓬勃發展的情況下，為自 己賺了不少錢，並且在台北市士林區購買一幢新的房子。新房子買了以後， 因為還不想去住，於是明君就透過崔媽媽服務中心將房子租給世榮，雙方約 定每月租金一萬八千元，租期自八十五年四月一日至八十七年三月三十一日 共計兩年，並且簽訂了書面契約。 原本雙方都依約履行，相安無事，在租約期限屆滿前夕，明君不想再出租 房子，便請世榮記得去找房子。不過，世榮打電話給明君，說房子不好找， 希望能延兩個月，明君因熱心助人，於是便口頭答應了。 不料，兩個月屆滿後，世榮仍然沒有搬，明君再三催促，世榮竟說：「我 們的租約已經變成不定期租約了，妳不可以隨便趕我走....」，明君聽了為之 氣結，一狀告到法院去。 解析： 租賃契約一般以有無訂存續期間為標準，可分為定期租約和不定期租約。 定期租約，依民法第四百五十條第一項規定，於期限屆滿時消滅，此時房 客自應將房屋交還給房東。不過，如果租期屆滿後，房客仍然使用房屋， 而房東不即表示反對的意思的話，依民法四百五十一條的規定，就視為雙方 的租約變成不定期限。此時，若無土地法第一百條所規定的任一種情況，房 東就不得任意收回房屋。 就本案而言，世榮本應依約於八十七年三月三十一日將房子交回給明君， 不過雙方既然口頭延長原契約的期限，則至遲於同年五月三十一日，世榮應 返還房子給明君。嚴格說來，世榮與明君間有租約延長之合意，除非過了五 月三十一日後，明君對世榮繼續使用其房子並不表示反對，才有變更為不定 期租約的問題。 不過，法庭上講究的是證據，如果明君無法提出證據，證明雙方曾合意延 長原租約之期限，因明君於三月三十一日後仍有收取房租之行為，法院即可 能認為雙方有不定期租約存在。故除了有土地法第一百條所訂六種情形，明 君想收回房屋，將不太樂觀。 因此，為防止定期租約變更為不定期租約，房東最好在期限屆滿前發存證 信函說明不再續租之意思。倘若有延長租約的合意，最好也發函給房客加以 說明，保留證據，如此才不會因無法舉證，而吃了悶虧。 ~~~未完待續~~~ ────────────────────────────────── ●「崔媽媽服務中心」（中華民國住宅暨社區服務協進會） ●電 話：(02)2365-8140（代表號） ●傳 真：(02)2368-3073 ●地 址：台北市大安區溫州街72號一樓（新生南路三段70巷內） ●服務時間：每周一～周五，下午1:00～5:00；晚上6:30～9:00 ●網站地址： http://www。tmm。org。tw ●e-mail： tmm@tpts5。seed。net。tw ●服務項目：1。租屋資訊提供（房東托租、房客找屋） 2。租屋法律義務諮詢 3。優良搬家公司推薦、搬家糾紛諮詢 4。網路社區生活資訊(二手舊貨、兒 童學齡前資訊…) 5。台北市大學社區工作推動 6。各種社區工作經驗分享 7。全台資料最齊全的社區工作網站 8。公益社團活動資訊托播 ────────────────────────────────── ◤「崔媽媽」電子報已推出（一份專注於住宅、社區、都市議題的網路通訊） ，歡迎網友採取以下任一種方式訂閱(免費囉！) ◢ 訂閱方法： mail sccid-tmm-request@south。nsysu。edu。tw subject：subscribe （內容空白寄出即可） 退訂方法： mail sccid-tmm-request@south。nsysu。edu。tw subject：unsubscribe（內容空白寄出即可） ────────────────────────────────── |