【崔媽媽】崔媽媽租屋法律專欄（三） ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2000-04-19 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市﹞議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 【本週主題】崔媽媽租屋法律專欄（三） 本週崔媽媽電子報繼續提供租屋法律專欄，希望對有租屋需求 的讀者更有幫助。 另外，崔媽媽網站上還有其他租屋小百科，包括各式契約範本、 存證信函範本、法院公證申請程序，及法律問題諮詢等等， 歡迎上網參考。 URL：http://www.home.net.tw/tmm/lay1.htm ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【社團活動介紹】 ＠第一屆〈2000年〉地政學術研討會徵文啟事 ＠『海洋台灣』魚藏掛圖海報 - 歡迎參觀 ＠創世植愛園地－活動說明書(3/1~12/31) ＠蘭嶼的小朋友需要一些文具CD－請熱心幫忙 ＠(台北)蘇案平反第九年 「走向黎明」救援行動(4/15~救援成功) ＠(台北)班納迪克．安德森教授《想像的共同體》作者來台演說(4/23) ＠(台北)閱讀聖嚴系列（一）——聖嚴法師與旅行文學(5/4~6/8) ＠(台北)重建台灣歷史記憶：「4‧24刺蔣事件」與台灣座談會(4/23) ＠(台北)都市改革組織OURs2000年年會暨十年成長回顧展(4/29) ＠(台北)青年社區成長委員會社區網站種子培訓課程開始(5/20) ＠(台北)四度空間劇團2000年感人新作－《琴慾二重奏》(6/2~4) ＠(三義)法鼓山921心靈環保體驗營工作人員徵募(4/20) ＠(台北，三義)法鼓山文教基金會心靈環保體驗營－輔導員養成教育課程招生 ＠(新竹)種籽文化咖啡屋講座預告(5/11~) ＠(新竹)民眾走進空軍十一村的未來─展覽與社團成果發表演出(4/15~6/15) ＠(南投)【吹鼓吹災區藝文工作隊】 我們的眼睛‧我們的歌聲(4/15) ＠(高雄)老人照顧者研習會於高雄開辨(4/14，15) 詳情請見：http://www.south.nsysu.edu.tw/sccid/union.html http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.883031622.A/ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【本週主題】崔媽媽租屋法律專欄（三） 6.定期租約提前終止，雙方如何處理？ 實例：(陳君漢) 麗卿的兒子人傑與媳婦婉玲一起去美國唸書，空著羅斯福路二 段的一幢房子沒人住，麗卿覺得可惜，在徵得人傑的同意後，將 房子出租給上班族的惠敏，租期兩年，租金每個月兩萬元。 原本一切都很順利，但是惠敏住了半年後，因為政府興建捷運 系統，於是在惠敏住的房子附近的道路築起了圍籬禁止停車。找 不著停車位，加上生活品質下降，於是惠敏找到麗卿，希望能提 前解約，麗卿體諒惠敏的苦惱，同意由惠敏另外支付壹個月的房 租，補償損失，而讓惠敏可以提前搬離。 解析： 基本上，租約訂有期限，則在期限未屆滿前，租約的雙方當事 人都應受到契約條款的拘束，不可任意反悔，否則對於他方因此 所受到的損害，應負賠償責任。 因此，除非原本租約有特別的約定，否則在租期未到前，若房 東要求房客限時搬離，房客自然可以租期未到為理由，拒絕房東 的要求。相反地，若房客要求解約，提前搬離，則依民法第四百 四十一條規定「承租人因自己之事由至不能為租賃物全部或一部 份之使用、收益，不得免其支付租金之義務。」因此，房東仍可 請求房客依約支付租金。 所以，惠敏雖然因為車位難尋，且生活品質降低，而要求提前 解約，然而，因租期尚未到，若惠敏逕自搬離，麗卿仍可依約要 求惠敏給付租金。不過，萬事以和為貴，既然房客有實際的困難 無法續住，有時過於堅持法律上的權利，強留房客，並非十分妥 當，甚至徒增困擾，因此不妨大家各退一步，和解了事，房客合 理地賠償房東的損失，房東同意房客解約的要求，大家好聚好散 ，豈不皆大歡喜！ 7.租賃期間，房客不告而別，且傢俱仍在如何處理？ 實例：(鄭文龍執筆) 王五把內湖的公寓租給林六，約定租金每月二萬元，押金四萬 元，租期二年。一開始林六都能按時交租金，但經過二、三個月 後，就常常拖欠，到了半年後，竟然找不到林六，電話也不通， 工作地點也找不到，鄰居也很久沒看到他，聽鄰居說林六為了躲 債跑路了。 解析： 林六如果不告而別，而家具又搬遷一空，則可以認定林六已經 有拋棄佔有的意思，房東王五自然可以所有權人之地位，自行取 回房屋。但本案中，林六家具還在，似有主張佔有的意思，王五 只得催告林六給付欠租，等林六拖欠二個月以上的租金時，王五 才可以主張終止雙方間的租約，並請求返還房屋。 又如果林六已不知去向，王五的信函無法送達，王五可向法院 聲請對林六公示送達，並儘速對林六一併起訴請求遷讓房屋，等 到獲得勝訴判決後再聲請強制執行，以減少損失。 8.房客遲延交租金，房東如何處理？ 實例：(鄭文龍執筆) 李四向陳三租一間公寓，訂有書面契約，租金一萬五千元，起 初李四都能按時交房租，但近幾個月李四的工作不順利，常常換 工作，所以常常遲付租金，請問房東陳三應該怎麼辦呢? 解析： 房客李四遲延給付租金，房東陳三可以口頭或書面的方式向李 四催告，如果房東陳三認為李四時常遲延付租金對他產生困擾， 陳三只有在李四所欠租金達二個月以上時，才能主張終止雙方的 租約，請求李四返還房屋。 ~~~未完待續~~~ ────────────────────────────────── ●「崔媽媽服務中心」（中華民國住宅暨社區服務協進會） ●電 話：(02)2365-8140（代表號） ●傳 真：(02)2368-3073 ●地 址：台北市大安區溫州街72號一樓（新生南路三段70巷內） ●服務時間：每周一～周五，下午1:00～5:00；晚上6:30～9:00 ●網站地址： http://www。tmm。org。tw ●e-mail： tmm@tpts5。seed。net。tw ●服務項目：1。租屋資訊提供（房東托租、房客找屋） 2。租屋法律義務諮詢 3。優良搬家公司推薦、搬家糾紛諮詢 4。網路社區生活資訊(二手舊貨、兒 童學齡前資訊…) 5。台北市大學社區工作推動 6。各種社區工作經驗分享 7。全台資料最齊全的社區工作網站 8。公益社團活動資訊托播 ────────────────────────────────── ◤「崔媽媽」電子報已推出（一份專注於住宅、社區、都市議題的網路通訊） ，歡迎網友採取以下任一種方式訂閱(免費囉！) ◢ 訂閱方法： mail sccid-tmm-request@south。nsysu。edu。tw subject：subscribe （內容空白寄出即可） 退訂方法： mail sccid-tmm-request@south。nsysu。edu。tw subject：unsubscribe（內容空白寄出即可） ────────────────────────────────── |