【崔媽媽】崔媽媽租屋法律專欄（四） ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2000-04-27 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市﹞議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 【本週主題】崔媽媽租屋法律專欄（四） 本週崔媽媽電子報繼續提供租屋法律專欄，希望對有租屋需求 的讀者更有幫助。 另外，崔媽媽網站上還有其他租屋小百科，包括各式契約範本、 存證信函範本、法院公證申請程序，及法律問題諮詢等等， 歡迎上網參考。 URL：http://www.home.net.tw/tmm/lay1.htm ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【社團活動介紹】 ＠荒野保護協會近期活動一覽表 ＠康泰五月活動預告 ＠南投陶重建推動工作隊－『重建蛇窯、振興南投陶』－邀請您加入 ＠地球日聯合記者會—請阿扁總統聽聽台灣環境的聲音 ＠(台北)青年社區成長委員會社區網站種子培訓課程開始(5/20) ＠(台北)文山社大期中課程博覽會－邀您的厝邊一起來..... ＠(台北)A-GOGO劇場 電視舞台同步上演(4/28~30) ＠(台北)中華社區發展協會誠徵幹事一名 ＠(台北)民間司法改革基金會徵人啟事 ＠(台北)女權會系列活動：女性與法律(5/8~5/29) ＠(布袋)搶救布袋－－為台灣留下一片淨土 ＠(災區)重建演講開步走(5~12月) 詳情請見：http://www.south.nsysu.edu.tw/sccid/union.html http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.883031622.A/ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【社團活動－－特別推薦】『重建蛇窯、振興南投陶』－邀請您加入 南投陶又稱南投燒 起源於嘉慶元年（西元一七九六年） 已有204年的歷史 期間經歷過清朝、日據時期以至光復初期的南投陶（燒） 曾經聲名鼎盛 而南投市的牛運堀地區則是南投縣內陶藝的發源地 地震前 當地人便為了振興這項特有的傳統文化產業而積極的規劃 然而無情的地震 卻將僅存的六座傳統柴燒蛇窯嚴重的摧毀 雖然，窯倒了 卻震不垮重建的心 於是 『重建蛇窯、振興南投陶』 成了當地人共同的心願 為了保存傳統柴燒蛇窯 我們將依照傳統的工法重建蛇窯 但 由於重建需要許多的「土墼」 因此 希望大家共同參與 「一人一土墼，同心建蛇窯」活動 現在 不管您是個人或團體 只要您願意 挽起袖子 請跟我們聯絡 讓南投陶傳統柴燒蛇窯重現於「牛運堀」 我們將永遠的感激您 南投陶重建推動工作隊 049-222110轉211 0935-592693l joylin@ms33.hinet.net李小姐 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【本週主題】崔媽媽租屋法律專欄（四） 9.租期屆滿，房東拒絕返還押租金，房客如何處理？ 實例：(劉鴻濃執筆) 佳惠和三個同學共同在景美租了一間公寓，二年期滿後大夥因工 作關係無法繼續合租，便向房東表明不續租，房東啥也沒說，只要 求她們得把房子打掃乾淨。大夥費了九牛二虎之力好不容易完工要 房東還押租金時，房東卻說二年來的大樓清潔費都是房東支付的， 要扣下；另外牆面有許多污損，重新粉刷也得花錢，所以要等這些 費用結清後才願把餘額還給佳惠和室友。佳惠覺得不公平，她該怎 麼辦？ 解答: 押租金的性質是用來擔保房客日後履行其義務的擔保品。就房客 言，租約期滿後不續租，當然可以要求取回押租金。房東應在還押 租金的同時，依法當然可以主張要扣除房客佳惠等四人應付而未付 的費用，但是如果不屬於房客要負擔的費用，房東拒不返還，就沒 有道理了。 本案房東所主張要扣除的項目中，大樓清潔費如果雙方事先沒有 約定好，基於房東應交付合於租賃目的之租賃物，及修繕義務的規 定，也就是「維持義務」，所以應讓該認為大樓清潔管理費用，是 房東應負擔的義務。 此外，牆壁在房客使用房子的過程中，難免會有污損，只要不是 故意塗污，應該認為是「自然耗損」的一種。房東不能要求房客要 負擔牆面重新粉刷的費用。所以佳惠等人，自然不用負擔房東要求 的費用，依法可以主張房東要全數返還。房東如果堅持不還，可以 透過一般催討的法律程序，如發函鄉鎮調解，或起訴等方法達到目 的。 10.房客欠租，房東如何行使留置權？ 實例：(謝永誌執筆) 房客王五與房東李四訂立一年房屋租約，期限屆滿時，王五尚拖 欠李四兩個月房租未付，此時，李四可否主張留置房屋內王五的鋼 琴，以確保自己的權益﹖ 解析： 房東依民法第445條第一、二項的規定可以對放置在屋內的鋼琴行 使「留置權」，除非鋼琴為王五及家屬職業上或教育上所必需的器具 或物品，才例外不得留置。 房東對於房客的動產行使留置權時，以放置在屋內的動產為限。如 果房客拿走自己的物品，是因為執行業務，或不拿走便無法維持房客 的通常生活時，或房客所留的物品尚足以擔保租金支付時，縱使房東 有異議，該異議仍不發生效力，房客還是可以將物品拿走。（民法第 446條一、二項） 所以，李四依法可以對房屋內的鋼琴行使留置權，並在王五所積欠 的兩個月租金限度內，將鋼琴予以拍賣取償。如果王五沒有法律上正 當理由或所留的物品不足以擔保所積欠的租金額，而趁李四不知或不 顧李四所提的異議仍搬走鋼琴時，李四的留置權仍不消滅，所以李四 得不聲請法院而逕行阻止王五搬走鋼琴。 11.租賃所得稅，由何方負擔？ 實例：(謝永誌執筆) 房客李一向房東林二承租坐落士林區的一棟房屋作為住家用，但因 為雙方訂立租約時並未約定租賃所得稅應歸誰負擔，李一經友人張三 提醒我國民法第四二七條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租 人負擔。」所以李一可否依照上述規定，主張租賃所得稅，應由林二 自行負擔？ 解析： 依民法第四二七條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負 擔。」所以所得稅依法規定應由房東負擔。 如果林二是二房東時，他轉租他人的租金收入，減去合理而必要的 費用為租賃所得，應併入個人綜合所得申報。 但林二如果為房屋所有人，則林二應於每年申報個人綜合所得稅時 ，將租賃所得併入綜合所得申報。而李一其因個人租屋而支付的租金 ，不得作為綜合所得稅額的扣除額。 所以林二依法照法律規定應為租賃所得稅的納稅義務人。至於房東 與房客約定如何分擔，是屬於內部的任意約定，並不影響林二為納稅 義務人的地位。 12.違反租賃特約，如養狗、帶男女朋友過夜，可否解約？ 實例：(劉鴻濃執筆) 棟樑和弟弟進華合租了一層房子，房東曾經要求兄弟倆，房子裡絕 對不可以養寵物。但不到一個月，進華在公園撿了一隻流浪狗，便養 在房子裡。房東知道後，生氣的要求兄弟倆搬家。 解答： 房屋使用固然是房客的權利，所以基本上，只要是一般人生活上的 舉止行為，都應該是被允許的。但是房東如果特別要求，而房客也接 受了，房客當然就有遵守的義務。 一般觀念上，養寵物包括養狗，進華雖然出於愛心，收養流浪狗， 但卻違反了和房東的約定，房東有權要求進華要履行這項義務。但房 東應該先定期要求房客在期限內改正，也就是將狗送走。 逾期仍不將狗送走，房東再次限期要求房客逾期仍不履行，房東才 能要求解約、搬家。 進華雖然有違約，但房東在未限期要求改進，便要求進華搬家，也 是不合法的。進華可以主張自己會在一定期限內將狗送走，而繼續留 下來住。 13.租得之屋係屬幅射屋，房客可否解約？ 實例：(陳詩經執筆) 小王日前向房東老張租下房屋並遷入居住，一星期後，小王看了報 紙才知道老張的房屋早被市政府公告為幅射屋，小王心驚之下遂找房 東老張理論，老張竟表示其知道房屋是幅射屋，但他住了十幾年都沒 事，幅射既看不著又摸不到，安慰小王不要擔心，可以繼續住下去， 小王則表示要終止和約，法律允許嗎？ 擬答： 本案中，雖然老張己依租約將房屋交付小王使用收益，但不能因此 就認為老張己完全履行契約了，因為房屋不只要合於房客約定使用收 益的狀態，也不能妨害房客或其同居人的安全及健康（參照民法第四 二四條）。 所以老張雖然已經將房屋交給小王，但這個房屋有高量幅射，而且 老張明知，所以屬於可歸責於老張，因此老張應負債務不履行的責任 。 依照實務見解，此種幅射屋，屬於不可補正，可類推適用民法第226 條，第254條解除契約，如果有損害並可請求損害賠償。另有見解認為 ，在本件的情形，老張所交付的房屋為特定物，老張既依現狀交屋給 小王，就不屬於不完全給付，而應屬物之瑕疵，而老張應負物之瑕疵 擔保責任。 雖然見解有所不同，但依上述二種方式，老張還是要付債務不履行的 責任，所以小王可以依法終止租約，而為了舉證的方便，小王可以存證 信函通知老張解約的理以及終止租約的意思。 ────────────────────────────────── ●「崔媽媽服務中心」（中華民國住宅暨社區服務協進會） ●電 話：(02)2365-8140（代表號） ●傳 真：(02)2368-3073 ●地 址：台北市大安區溫州街72號一樓（新生南路三段70巷內） ●服務時間：每周一～周五，下午1:00～5:00；晚上6:30～9:00 ●網站地址： http://www.tmm.org.tw ●e-mail： tmm@tpts5.seed.net.tw ●服務項目：1。租屋資訊提供（房東托租、房客找屋） 2。租屋法律義務諮詢 3。優良搬家公司推薦、搬家糾紛諮詢 4。網路社區生活資訊(二手舊貨、兒 童學齡前資訊…) 5。台北市大學社區工作推動 6。各種社區工作經驗分享 7。全台資料最齊全的社區工作網站 8。公益社團活動資訊托播 ────────────────────────────────── ◤「崔媽媽」電子報已推出（一份專注於住宅、社區、都市議題的網路通訊） ，歡迎網友採取以下任一種方式訂閱(免費囉！) ◢ 訂閱方法： mailto:sccid-tmm-request@south.nsysu.edu.tw subject：subscribe （內容空白寄出即可） 退訂方法： mailto:sccid-tmm-request@south.nsysu.edu.tw subject：unsubscribe（內容空白寄出即可） ────────────────────────────────── |