【崔媽媽】崔媽媽租屋法律專欄 ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2000-03-29 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市﹞議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 【本週主題】崔媽媽租屋法律專欄 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【社團活動介紹】 ＠(台北)遇 見‧三 貂 灣 的 驚 蟄－貢 寮 反 核 生 活 營(4/2~4) ＠(台北)森林小學 千禧春季師資培訓班(4/12~6/10) ＠(台北)「阿扁總統 無辜的青年要回家」記者會及點燈晚會(3/29) ＠(台南)終身學習工作坊“女性與健康”，“與自然作朋友”開始報名！(4月~6月) ＠(台南)社區大學在南台灣【台南市社區大學經營定位座談會】(3/31) ＠(南投)台灣原住民族災區部落重建同盟－「方案撰寫與執行」課程(3/30~) ＠(高雄)高雄縣家庭扶助中心－用愛起厝園遊會(4/30) ＠(高雄)第二屆社區大學全國研討會－活動議程(4/8) ＠(高雄)第二屆社區大學全國研討會通知(4/8) ＠請幫忙彙整社區補助相關資訊！ 詳情請見：http://www.south.nsysu.edu.tw/sccid/union.html http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.883031622.A/ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【本週主題】崔媽媽租屋法律專欄 1.租期已到，房客拒不搬遷，房東如何處理？ 實例：(戴端娜執筆) 王太太將二層房屋一棟出租給張先生，租期一年，租期到了張先 生卻不肯遷出，租金也不付，至今已一個月。王太太以電話催促他 搬走，張先生也不加理會。王太太苦無對策，祇得向崔媽媽法律服 務尋問解決之道。 解答： 王太太跟張先生既然訂有一年的租約，租期到了雙方並沒有再訂 約，張先生自應將房屋歸還王太太。 如果當初王太太與張先生的租賃契約有去法院辦理公證的話，可 以直接拿租約去法院民事執行處聲請強制執行，也就是不必經過訴 訟的程序，就可以直接請求法院去強制執行張先生遷出房屋（強制 執行法第四條第一項第四款）。 如果租約並未到法院公證，為避免變成不定期租約，建議應立 即發存證信函給張先生，要求張先生迅速搬離。假如張先生仍相應 不理，王太太則可拿租賃契約及催告函件向房屋所在地的簡易法 院，請求張先生返還房屋，並賠償租約期滿後無權占有相當於租金 的損害賠償。 2.房屋轉租第三人，房東可否解約？ 實例：(董珮娟執筆) 甲在台北向乙承租房屋，並將房屋的一部份再轉租給丙。某日， 甲的好友丁從高雄來台北求職，順道來拜訪甲，甲馬上親切地邀丁 住宿一晚。隔天，丁順利地找到工作。不料，甲突然被調職，此時 甲想到他跟乙所定的租賃契約中有「期前不得退租」的約定，所以 決定將房屋全部出租給丁，丁高興的答應了。但房屋的所有權人乙 在發現這種狀況時要怎麼辦呢？ 解析：_____ 本案例可細分為三個部分來討論： (一)丁北上求職，甲親切地留宿丁一晚 這是屬於民法433條所規範的範圍。甲基於社交理由(非契約關 係)容許丁使用、收益租賃物，不構成契約關係，仍為法律所允 許。 (二)甲在未經乙同意的情形下，擅自將房屋的一部份再轉租給丙 依民法第443條規定：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉 租給他人。但租賃物為房屋者，除有反對的約定時，承租人得將 租賃物的一部分轉租給他人。 所以本案例中，如果甲乙在租賃契約中訂有不許轉租的條款，那 麼甲的行為顯然違反契約，且又是可歸責於甲的債務不履行，房 東乙得請求損害賠償，也可以依照民法第443條第二項終止租賃契 約。 (三)甲將租賃權轉讓予丁 這是屬於全部轉租，這在民法中並未加以規定，但依最高法院判例 的見解，當房屋的承租人未得出租人的同意擅自將租賃權讓與第三 人時，出租人可以終止租約。 所以房東乙不僅可以終止跟甲的租約，同時因次承租人(二房客)應負 責的事由而生的損害，房客甲也應負賠償責任（民444II）。 ────────────────────────────────── ●「崔媽媽服務中心」（中華民國住宅暨社區服務協進會） ●電 話：(02)2365-8140（代表號） ●傳 真：(02)2368-3073 ●地 址：台北市大安區溫州街72號一樓（新生南路三段70巷內） ●服務時間：每周一～周五，下午1:00～5:00；晚上6:30～9:00 ●網站地址： http://www.tmm.org.tw ●e-mail： tmm@tpts5.seed.net.tw ●服務項目：1.租屋資訊提供（房東托租、房客找屋） 2.租屋法律義務諮詢 3.優良搬家公司推薦、搬家糾紛諮詢 4.網路社區生活資訊(二手舊貨、兒 童學齡前資訊…) 5.台北市大學社區工作推動 6.各種社區工作經驗分享 7.全台資料最齊全的社區工作網站 8.公益社團活動資訊托播 ────────────────────────────────── ◤「崔媽媽」電子報已推出（一份專注於住宅、社區、都市議題的網路通訊） ，歡迎網友採取以下任一種方式訂閱(免費囉！) ◢ 訂閱方法： mail sccid-tmm-request@south.nsysu.edu.tw subject：subscribe （內容空白寄出即可） 退訂方法： mail sccid-tmm-request@south.nsysu.edu.tw subject：unsubscribe（內容空白寄出即可） ────────────────────────────────── |