| ◤ ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2001-07-11 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市﹞議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 《經濟蕭條下，台北都會區租屋市場面面觀》 ‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧ ‧ 從去年底以來，適逢全球性景氣衰退，外 ‧加台灣內部不斷的政治角力、核四紛爭，導致 ‧政局不穩，企業信心不足，重大投資縮減，國 ‧內股市下跌了近一半。加上銀行融資緊縮，企 ‧業出走及倒閉關廠，造成失業率急劇攀昇，促 ‧使台灣遭逢數十年來最嚴重的經濟蕭條。這也 ‧使得原已處於長期低瀰的房地產市場更是雪上 ‧加霜，就連同租賃市場都受到波及。 ‧ ‧ －－－－－－－－－－－【廣告】－－－－－－－－－－－－－－－－－ 《地動綻開的花蕊－921新校園運動階段成果展在台中》 ◆展覽期程：90年 7月 4日(星期三) - 9月 9日(星期日) ◆開放時間：自上午9:00至下午5:00 （每逢星期一、除夕、年初一固定休館） ◆展出地點：台中市自然科學博物館 ◆展出地址：台中市館前路一號 ◆洽詢電話：(02)2564-3855(都市改革組織) (04)2322-6940(科博館) 另，公視配合播出「地動綻放新校園」系列報導，每日九時至 十時新聞中播出，自七月二日起連續四週。 ◆主辦單位：教育部、行政院九二一震災災後重建推動委員會、 行政院公共工程委員會、內政部營建署 ◆協辦單位：南投縣政府、台中縣政府、嘉義縣政府、苗栗縣政 府、雲林縣政府、台中市政府、嘉義市政府、台南 縣政府、彰化縣政府、台南市政府、台北縣政府、 桃園縣政府(依校園重建數量排列) 人本教育基金會、中華民國建築師公會全國聯合會 、中原大學建築系、台大城鄉基金會、交通大學建 築研究所、亞新工程顧問公司、建築師雜誌社、專 業者都市改革組織、淡江大學建築系、新校園運動 合作社（依筆劃順序排列） －－－－－－－－－－－【廣告】－－－－－－－－－－－－－－－－－ ────────────────────────────────── 【活動訊息】從07/12~07/19，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。 ────────────────────────────────── ■課程類■ ＠(新竹)小型博物館之經營管理及聯合行銷理論與實務研討會(7/12) ＠(高雄)好書店兒童生態夏令營(7/12~8/18) ＠(台北)一生的音樂計劃～二○○一年少年莫札特音樂營(7/2~7/13) ＠(台北、台中、高雄)DPP青年部隊2001年選戰營(北中南區)招生公告(7/13報名截止) ＠(嘉義)第一屆土地關懷研習營『諸羅觀點』(7/13~7/15，額滿為止) ＠(台北)非藝術空間藝術藝術心靈停看聽系列系列課程：人格特質與自我認識(7/13~8/17) ＠(台北)「安妮‧強的烈焰青春」新書發表座談(7/14) ＠(台北)憂鬱的心情,想飛--身心健康講座(7/14) ＠(台北)坪林鄉製茶體驗營研習活動(7/14起) ＠(台北)非藝術空間藝術藝術心靈停看聽系列系列課程：藝術生活與親子互動(7/14~7/15) ＠(台北)藝術生活與親子互動(7/14~7/15) ＠(桃園)家庭不傷人-家庭回溯與人生腳本探索工作坊(7/14~7/15) ＠(台北)舞動美麗人生--2001年國際舞蹈理論技巧研習營(7/30~8/10，7/15報名截止) ＠(台北)聽聽我內心的聲音－女性、自我及家庭角色探索團體(5/12~7/14) ＠(台北)第2期出版行銷業務人互動學習講習班－業務行銷的未來競爭(7/14~7/15) ＠(台北)打造海洋新故鄉 --「東北海岸永續發展」研討會(8/10~8/12，7/14報名截止) ＠(台北)夏夜新休閒－〝賞蛾〞樂趣多(7/2~7/16，即日起報名) ＠(台北)暑期兒童趣味科學營(7/16~7/20;7/23~7/27;7/30~8/3;8/6~8/10) ＠(台北)暑期少年趣味科學營(7/16~8/10) ＠(台北)第五屆全國大學生台語生活營(7/16~7/19) ＠(台北)家庭效能管理(7/16起) ＠(高雄)再造文化高雄 導覽解說員訓練(7/16報名截止) ＠(台北)非藝術空間藝術藝術心靈停看聽系列系列課程：家庭效能管理(7/16~8/6) ＠(台北)與妳談情說愛—情愛工作坊(7/16~9/17) ＠(台北)非藝術空間藝術鑑賞系列課程：水火泥：現代陶藝美(7/17~8/21) ＠(高雄)「社區女性領導人培訓班」招生開始(7/20，7/18報名截止) ＠(台北)女人字戀狂--女性寫作工作坊開始招生！(7/19起) ＠(台北)非藝術空間藝術經營補給站系列課程：藝文活動製作實務(7/19~7/20) ＠(台北)非藝術空間藝術藝術心靈停看聽系列系列課程：心理劇學習團體(7/19~8/23) ■展演類■ ＠(台北)PUB看阿忠搬布袋戲 (每月第一週的星期一) ＠(台北、台中、雲林)返景 照戲台－看見一個叫拱樂社的歌仔戲班(7/19;7/14~7/15) ■徵求類■ ＠(台北)請加入我們的行列--誠徵有理想有實踐力的工作伙伴 ＠(台北)婦女新知基金會誠徵工作人員一名(~7/31) ＠第廿四屆「吳三連獎」徵選作品有關事項說明(~7/31) ＠90年度司法改革研究論文獎助計畫(~8/31) 獎助「國內當代文化藝術發展與社會環境結合相關研究」學位論文研撰計畫 開始申請(~11/30) ＠(台北)台灣國際醫學聯盟徵 專員 ■其他類■ ＠(花蓮)12號橋空間人文.生態活動開鑼了(7/14,15起) ＠(高雄)後生會暑期活動：細人仔講客家話比賽(7/14) ＠第12屆飢餓30－『創意飢餓營會』 (8/4~8/5，7/15報名截止) ＠(網路)紅甘蔗音樂工作室終於有網站了！ 》以上活動訊息請至 http://www.esouth.org/sccid/union.html 閱讀詳細資料。 ────────────────────────────── 現在，我們嘗試將這些活動做個簡單的分類，希望可以方便大家更容 易的閱讀、與挑選。 另外，我們也很想將您所舉辦，或蒐集的活動訊息，讓更多人可以知 道，共襄盛舉。 ★若您有活動欲托播，請將活動內文存成適合的、可閱讀的純文字檔 (.txt 檔)，寄給崔媽媽，我們會儘快為您處理。 來信請寄：崔媽媽服務中心[mailto:tmm@ms1.hinet.net] ────────────────────────────── ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【本週主文】經濟蕭條下，台北都會區租屋市場面面觀 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■前言 日前主計處發佈統計，台灣五月份失業率創下4.22％歷史新高，各行 各業皆受重創。更令人擔心的，景氣仍未走緩，失業現象有由南向北擴散 趨勢。主計處甚至預測未來三個月還有可能再攀高。 從去年底以來，適逢全球性景氣衰退，外加台灣內部不斷的政治角 力、核四紛爭，導致政局不穩，企業信心不足，重大投資縮減，國內股市 下跌了近一半。加上銀行融資緊縮，企業出走及倒閉關廠，造成失業率急 劇攀昇，促使台灣遭逢數十年來最嚴重的經濟蕭條。這也使得原已處於長 期低瀰的房地產市場更是雪上加霜，就連同租賃市場都受到波及。 ■不景氣對租屋市場的衝擊 究竟這一波的不景氣對租屋市場的衝擊有多劇烈呢？！ 以台北都會區的租賃市場為例，原本每年六至九月份是傳統租屋市場 的旺季，許\多才考上大學的學生、剛畢業或退伍的社會新鮮人都會在此刻 找房子。但今年暑假的租屋市場確顯得格外冷清。就從「崔媽媽」實際服 務的新房客數顯現，今年一至五月份的平均新房客數僅是去年同期的77.9 ％。換言之，今年不但沒有傳統的逐年成長，還少掉22.1％的房客，市場 衰退十分明顯（詳見【表一】）。且這波的租屋不景氣是從去年第四季 （去年九月份）就可明感受到重創的力道。 就租金價格方面，今年上半年度無論是房東、房客的平均期望租金價 格都比去年同期下跌。尢其是房客的期望租金，更是「崔媽媽」有追縱紀 錄的十二年來，破天荒的房客期望租金在下跌（但分租雅房逆勢上揚除 外）。 就整層住家言，台北地區房東平均期望租金從18,051元降至90年 18,020元，跌幅0.17％。就各區域言，北市中心區依舊呈現抗跌的韌性， 租金從去年23,380小升至23,451元、漲幅0.30％。北市郊區從18,898降至 18,817元，跌幅0.43％；北縣從14,861元至14,724元，跌幅0.92％（詳見 【表3-3】) 以分租雅房為例，從89年度到90年上半年度的房東平均期望平均租金 從 5,448元降至 5,442元，小跌0.11％。北市中心區亦從 5,939元逆勢上 漲至 5,973元、漲幅0.56％，北市郊區從 5,247元增至 5,273元，增幅 0.50％；北縣從 4,736元降至 4,668元，跌了1.42％（詳見【表 3- 1】）。 就套房而言，房東期望租金從10,287元跌至10,074元，跌幅2.07％。 而北市中心區跌幅2.20％；台北市郊區跌幅0.98％；北縣上漲1.20％（詳 見【表 3-2】）。 房客平均期望租金歷年都只有逐年上漲的趨勢，而受不景氣的衝擊， 90年上半年度的房客期望租金則是首度的下跌。整層住家從15,886元升至 15,498元；跌幅達2.45％。套房的租金則從 9,189元降至 9,063元，跌幅 1.38％。只有分租雅房從 5,584元逆勢升至5,648元，漲幅為1.15％。 （詳見【表3-1～表3-3】）。 ■百業蕭條下，台北都會租屋市場的新趨勢 在這波不景氣下，究竟讓租屋市場產生那些變化？ 經濟不景氣，首當其衝的當然是商業性的店面及辦公室，吾人可從台 北滿街儘是店面、辦公室的招租紅紙條感受到生意難做、百業蕭條的狀 況。且從房屋待租期明顯拉長的現象，更顯現這一波不景氣的威力。 商用租賃因公司倒閉、營運不佳，導致付不起房租，提前解約案例比 比皆是。而不少規模較小的公司為了節衣縮食，紛紛採取與其他公司合租 辦公室，或將公司搬至老闆家中、採住辦合一的策略來節省房租、水電的 費用支出。 在店面、辦公室遲遲租不出去的情況下，有房貸壓力的房東會紛紛主 動降價、重新整修房子來爭取房客。 其次，居住類型的房屋在這波的不景氣衝擊下，亦產生重大的變化。 由於產業不振，造成外移返鄉的人口增加，促使台北租屋需求銳減。加 上，持有空屋的屋主在售屋乏人問津之下，紛紛改為出租，以減經房貸利 息的負擔。這使得以往需求大於供給的台北租屋市場起了不小的變化。 長期的景氣看壞，房客在工作不穩定、隨時有失業的疑慮下，各種生 活消費能省則省；導致租屋預算大幅縮水。有些失業人口，不是搬回中南 部的老家，就是改租價格較低的雅房，或搬至郊區以節省租金的負擔。也 有老家位於台北縣、基隆、桃園的房客乾脆搬回老家住，而改採每日通勤 的方式以節省在外租屋的房租、水電、生活費用的開銷。 景氣差，房客沒領到薪水、公司倒閉、裁員，房客遲遲找不到工作； 股市不振、投資人的荷包縮水，造成房客付不出租金的情況比比皆是，房 東被房客積欠房租的風險也加高。近期，房客積欠租金、提前終止約的問 題已攀升為「崔媽媽法律服務」租屋糾紛類型的首位。也有房客在簽約時 無法籌足押金，而向房東要求降低押金，或押金分為數次給付。 對某些住家類型的房客，每搬一次家就要花上一筆大錢（整修、裝 潢、搬運），景氣差的期間一動不如一靜，只要租金條件可忍受，願意再 續約的房客也比以前多。 房子租不出去，許\多房屋閒置太久後，為了儘早將房子出租，房東只 好主動降價，或者主動整修房屋，提高品質以博得看屋房客好感，加快出 租的速度。 但目前為止，只有少部份的房屋是逆勢上漲的，其中之一便是所謂的 “捷運車站末端效應”。一些原屬於都會邊緣、交通不便的地區，因捷運 通車的便利性帶來買屋和租屋的人潮。這些地區如：中和的景安、南勢 角，板橋的江子翠、新埔，新店線的新店各站，淡水線的紅樹林、竹圍… 等離車站步行距離五分鐘的範圍內，都成為熱門的搶手貨。這種效應尢其 對離台北市區愈遠、原本交通愈不便利的捷運車站愈明顯。 其次，在銀行利率不斷下降的走勢下，租金收益的投資報酬率均在６ ％左右的獨立套房反而成為當前房租投資報酬率最高的物件。尢其是台北 市區地段區位佳，生活機能完整，屋主若能提供家電，所回收的租金價格 將高於已低於５％的銀行定存。 房客口袋空空，能省則省，許\多房客為著省下資訊服務費，或仲介抽 成的傭金，寧可不辭辛勞，在盛夏烈日下，揮汗沿街尋找紅紙條、翻閱\報 紙，或利用免費的租屋網站、BBS.站的管道找尋房屋資訊。 對建商、仲介業而言，由於景氣衰退，民眾購買力下降，致使市場的 餘屋仍處於飽和狀況。因此，在房地產買賣市場將持續低迷的情況下，往 常被房屋仲介業者視為附加產品的租屋市場已成為業者圖存的荒漠甘泉。 房仲業者紛紛擴編租屋部門的規模，積極地經營店面、辦公室、住家、套 房等較有利潤的出租屋源，以彌補房屋買氣谷底下的財務缺口。 而房地產持續不景氣也改變了建商的操作模式。為了去化餘屋，據聞 東帝士集團就將位於基隆之山海觀的其中兩棟90戶轉租屋給海洋大學的學 生，以賺取每月 100萬租金收益，來償還貸款利息。 ■租屋糾紛下，房東／房客的心情故事 景氣低瀰的另一種影響，就是租屋糾紛案件明顯的增多，比起去年同 期，至少增加了兩～三成。就「崔媽媽租屋法律服務」從90年度1月～5月 法律糾紛案件統計，排名在糾紛類型前三名者均與不景氣有關，排名第一 為「終止租約」的相關問題，佔26.4％；排名居次位的為「欠租、租金增 減」，佔了16.5％；佔居第三位者為「押租金抵充返還」，佔13.2％（詳 見【表四】）。 就案例的類型而言，房東投訴房客積欠租金、或因失業付不出房租而 欲提前解約的案件最多。「崔媽媽」就曾接獲一案例：一位原本與房東相 處良好的房客，因公司的營運不佳、積欠員工薪水，導致這位房客手頭吃 緊，而向房東情商暫時拖欠房租。房東因其人品不錯，而願意體恤其困 境，並允諾其分期付款方式償還。但這位房客最終還是因公司倒閉，遲遲 未能找到工作，而從拒接房東電話，避不見面，轉變最後捲著舖蓋\落跑的 悲劇。 若就房客投訴房東的類型而言，則以房東欲提前解約賣房子、而藉故 要驅趕房客為常見。有不少房東因財務周轉失靈、或被高額的房貸利息壓 得喘不過氣，而被迫以賣屋還債。此時，房客若租期未滿則將面臨被迫提 前解約、或者得犧牲個人隱私、以配合買主入內看屋的干擾。 此外，也有不少房東因資金被套牢，導致租期結束後，無錢返還押金 給房客的窘境。 ■小結：糾紛重重，消費者如何自我保障 面對著台灣經濟大環境的寒冬，租賃雙方隨時都有可能遭逢上述不景 氣對租屋市場衝擊所帶來的困擾。面對著“歹歹的時機”，「崔媽媽」根 據以往的實務經驗，提出下列注意事項供租賃雙方在這嚴竣的時刻，保障 自己租賃應有的權益。 1.慎選房東／房客：儘量不要承租（或租給）看似狀況不穩定的人，例 如：有債務纏身、或急需現金的房東。 2.要求提供連帶保證人：租屋簽約時，可要求對方提供連帶保證人，萬一 出問題的一方落跑，至少有連帶保證人可負責處理。 3.將租約拿到法院公證：為了保險起見，簽約時不妨提出到法院進行公 證。萬一不幸發生租屋糾紛，經過公證的租約可在較短的時間進行強制執 行，對雙方都有保障。 4.明載存證信函的寄送地址：為了縮短租屋糾紛的處理時間，不妨將日後 存證信函的寄送地址明訂在租賃契約書中。 【全文詳見： http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.942468630.A/M.994102617.A/M.994605083.A.html】 |