| 【崔媽媽】時機歹歹，租屋糾紛增多 ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2001-11-29 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市、環境〕議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 時機歹歹，租屋糾紛增多 崔媽媽基金會以多年法律義務諮詢服務經驗，累積服務案件 多達數千件，依據至今年九月服務案件的統計數字來看，以終止 租約（890件，26％）、押租金抵充返還（626件，19％）、欠租 及租金增減（536件，16％）佔租屋糾紛比例的前三位。 =============================================================== 暢遊太魯閣峽谷，憾見舉世奇觀 http://www.tomap.com.tw/redir/coop.php?id=a030 =============================================================== ────────────────────────────────── 【活動訊息】從11/22～11/28，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。 ────────────────────────────────── ■動員類■ ■課程類■ ＠(台南縣市)南市自然生態保育志工隊培訓營(2001-11-21 00:00) ＠(台北市)生命深層潛能開發技巧(2001-11-25 09:30:) ＠(台北市)英文學術論文撰譯專業技巧研習營課程(2001-12-22 00:00) ＠(台北市)編輯與採訪研習營(2002-02-04 00:00) ＠(台北市)大師系列演講第三場：解開生命的奧秘--廿一世紀生命科學的挑 戰(2001-11-24 14:00) ＠(台北市)藝文法規研習班(2001-11-24 00:00) ＠(高雄市)藝文法規研習班(高雄場)(2001-11-29 00:00) ＠(台北市)客委會與客家運動座談會(2001-12-15 00:00) ＠(台北市)【人本】《數學想想》學習體驗營(2001-12-15 00:00) 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＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【本週主文】時機歹歹，租屋糾紛增多 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 時機歹歹，租屋糾紛增多 「崔媽媽」呼籲明訂租屋契約書，租期權益得保障 【房東房屋出租注意事項】 資料來源：崔媽媽法律義工 謝永誌律師(司法院遴選之專職民間公證人) ■ 與經濟不景氣之相關租屋糾紛的比例明顯增加 崔媽媽基金會以多年法律義務諮詢服務經驗，累積服務案件多達數千件，依據 至今年九月服務案件的統計數字來看，以終止租約（ 890件，26％）、押租金 抵充返還（626件，19％）、欠租及租金增減（536件，16％）佔租屋糾紛比例 的前三位。今年度受全球景氣低瀰的衝擊，尤其以房客遲付房租，甚至欠租不 繳而中途解約的比例有日漸增多的趨勢。讓許多憂心忡忡的房東前來詢問如何 保障自己的權益。目前經濟景氣極差，房屋的待租期拉長，對於以租賃收入做 為家中經濟收入重要來源的房東來說，更應該慎選房客，並在簽訂租賃契約時 注意以下原則，並加以公證，當可保障房東在租賃期間保障其應有權利，不至 於因為房客違約，而導致固定之租金收入斷炊。 ■ 租約公證是避免糾紛的預防針 可能會有房東抱怨租賃契約公證後，增加了稅金及公證費用的支出，然而租賃 契約公證就像是為租賃關係先打過一劑預防針，除了可以篩選掉詐騙集團的可 能性，也為動輒經年的租賃關係規範了清楚的權利義務，倘若房客有違約情形 發生，房東無須進行訴訟，即可向地方法院聲請強制執行，省時又經濟。同時 房東與房客亦可藉由辦理租屋公証行為之過程中，向公正且為公平客觀第三者 之公証人諮詢相關租屋法律知識，使房東與房客更加清楚了解租約條款之內容 後，願尊重租約內容及誠實履行租約之相關權利義務。說起來，租屋契約公證 對房東的帶來的無形保障可是遠大於可計算的稅金支出呢。 以下便舉出一般選擇房客及簽訂租約前，常被忽略之重要內容，提醒租賃雙方 注意。 一、 適當選擇房客： ■ 應仔細核對房客身份証明文件，以免房客趁機冒名承租，並利用租屋從 事非法行為。 ■ 應注意房客的職業、習性，必要時並請房客留存其個人（身分証正反面 影本）及緊急聯絡人之姓名、電話、地址。 ■ 應詢問房客承租房屋的動機，若房客租屋目的係作為非法用途者（例如 ：經營賭博性電玩者），應予拒絕。 ■ 應詢問房客租屋係供自身使用或供家人使用，資為判斷係一人承租或數 人共同承租。 ■ 如房客係法人（如公司、社團），應由法人之代表人代為簽約或經由代 表人授與代理權之代理人簽約，並應避免以私人名義租用而交由法人使 用之情形；另因公司之房租支出得依法列帳報稅，是一般均由公司從每 月租金額中直接扣百分之十代為繳納租賃所得稅款。 二、 簽約注意事項： 當房東與房客於洽商租屋時，只要就租屋之使用收益與租金之支付內容達成一 致並互相表示同意，房東即有義務要將符合雙方事前所約定之屋況房屋交付房 客使用，並應於租約期間保持租屋合於約定使用、收益之狀態。而房客亦同時 有依約定支付房東租金之義務。故口頭租約即為有效，但因白紙黑字可減少紛 爭，且可留下書面証據，是一般人皆習慣訂立書面租約。 在簽約時，應注意將以下重要條文列入： ■ 註明送達地址之特定與指定緊急聯絡人，房客欠租跑路後公示送達仍有 法律效力 當租約中發生糾紛，例如房客遲付，甚至拖欠了好幾個月的租金時，房東第一 要務就是發出存證信函，以書面的意思表示請房客按期交付租金，或提前終止 租約，請房客搬離，以便出租給下一位房客，減少損失。但其實最常發生的狀 況是房客「人去樓未空」的情形，亦即房客將個人物品仍留置於租賃房屋內， 但卻無法聯絡房客，故如能於租約條款中記明：「雙方當事人間就本件租約所 為任何意思表示之送達地址悉以租約所載之地址（含聯絡人：ｘｘｘ）為準， 如一方有遷移或改變者，應事先以書面通知他方知悉，否則，如有拒收或無法 送達之其他情形而致退回者，悉按第一次附郵寄送通知之日期，視為已合法送 達之日期。」即能解決上述送達不到之問題。 ■ 簽約時先拍照存證，避免契約到期返還房屋時出現糾紛 契約到期時，房客應將租屋回復原狀遷空返還房東，而何謂「租屋原狀」？即 常因欠缺証據，而使當事人間各執一詞，甚而不惜進法院解決，徒傷彼此和氣 。故為使「租屋原狀」明確化，實有必要於租約訂立後交屋時，將租屋狀況予 以拍照存証，並以附件（或附圖）併入租約，以供日後租賃關係消滅時返還租 屋回復原狀之參考。又如租屋附有傢俱、設備時，亦應詳列各物品之清單併附 於租約內。 ■ 事先約明何種情形下房東具有檢視屋況權利 租屋糾紛案件中常發現房客於依約繳付前幾個月之租金後，即行蹤不明，使 房東不知如何處理善後，一般房東經常採用找來管區派出所警員或村里長陪 同開鎖之人進入租屋內之方式，以確認房客是否已離去租屋不再占有之狀態 ，然此舉行為，因欠缺法律規定及租約約款之依據，易生糾紛。故為杜絕爭 議，得於租約內約明：「倘房客未依約正常繳付租金，經房東定相當期限並 累計兩次催告信函之合法送達後，乃置之不理者，或經房東依約終止本件租 約者，或於租期屆滿者，房東得逕行開鎖並請求公証人至租屋內檢視屋況， 房客不得異議。」 ■結語 台灣地區目前房屋自有率高達八成，位居世界排名前列，除了傳統「有土斯 有財」的觀念外，相信與目前租賃糾紛居高不下、租賃糾紛處理的程序繁複 冗長有密切的關聯；讓民眾認為要擁有自己的房屋才能得到心理上的保障也 有相關。倘若在租賃契約關係之初，即能透過完善之契約清楚規範雙方權利 義務，佐以辦理租約公証確保雙方權益，相信必能將糾紛發生的機率減至最 低，進而活絡租屋市場，讓個人的理財方式能夠不集終身積蓄於貸款買屋、 而背負沈重房貸而成為套牢的屋奴，而能做出更適性之生涯規劃。 ■ 如何辦理租屋公証手續： 1.可至鄰近民間公証人事務所或法院公証處購買公証請求書一份。 2.按我國公証法自民國三十二年三月三十一日公布，翌年一月一日施行迄今 ，歷時五十餘年，其間雖經六十二年一月二十九日及六十九年七月四日二 度修正，但均屬技術性之調整，於制度之整體架構及立法體例，從未更動 。近年來，台灣地區工商業蓬勃發展，國際貿易迅速成長，國內外交流頻 繁，社會結構快速變遷，人際關係日趨複雜，權義糾紛層出不窮。又由於 教育普及，民智大開，人民為確保私權預防訴訟，請求公証人就法律行為 或私權實作成公証書或認証私文書之事件，逐年增加。司法院為因應當前 社會實際需要，順應各方改進公証現制之建議，並經參考外國最新立法例 及國外內有關公証制度之學說以及現行制度之實務經驗，修正本法，引進 民間公証人制度。惟鑑於新制建立之初，一般人恐難立即接受，法院公証 人制度不宜遽廢，故兼採法院與民間之公証人並行之雙軌制。而新公証法 第二十五條規定已成年之中華民國國民，經民間之公証人考試及格，曾任 法官、檢察官、公設辯護人、公証人或經高等考試法律考試及格執行律師 業務三年以上等學驗俱優之法律專業人員，方得遴任為民間之公証人，其 執行公認証職務作成之文書，與法院之公証人作成者有相同之效力。而第 一屆專職民間公証人業經司法院遴任者有七十三人，並已陸續於司法院指 定之區域開始執行公、認証職務。 3.請求書之填寫方式：填明請求人即出租人（即房東）、承租人（即房客） 雙方（承租人覓有保証人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份証統一 號碼及地址、電話。 4.在「請求公証之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房 屋租賃契約，請求公証」。 5.在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行之標的，如「租賃 期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。 6.最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。 7.請求書寫好後，辦理收件登記。 8.請求人均應攜帶國民身分証及印章，房東應提出租賃標的物之權利証明及 價值証明，以供審核。惟一般而言，在不動產之租賃契約通常僅提出房屋 稅單、契稅單、稅籍証明、土地登記謄本、地價稅單等即可。如係工業局 廠房之出租，則尚應再提出房客符合工業區設廠之証明（或主管機關之同 意書）。又請求人如係公司法人者，則應提出出公司執照，營利事業登記 、負責人身份証、公司及負責人大小印章。 9.請求人本人不能到場，可以委託他人代理，但要提出授權書及印鑑証明書 ，如請求人係公司時，除授權書外，應提出六個月內之公司股東變更登記 事項卡副卡，如該副卡變動時間已逾六個月者，則應提出聲請抄錄本之文 件及該公司股東變更登記事項卡六個月內之抄錄本，作為比對公司印鑑証 明之依據。 10.實際審查租賃契約書之內容，公証日期即為簽約日期（或租期起算日）。 11.公証人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗，如房屋部分出租情況即是。 12.應徵公証費：自九十年四月二十三日以後，其計算公証費方式係採累退式 ，詳如附表所示，即房屋課稅現值及租金總額兩項中之取較高者加上押租 金等於總金額。 更詳盡資訊刊載於崔媽媽網站http://www.tmm.org.tw/news.htm 新聞媒體服 務區 1.若您希望被列入長期的「崔媽媽」新聞稿傳送對象，請來電向「崔媽媽」 登記（請留下大名、媒體名稱、電話、傳真、手機、e-mail等聯絡資料） 2.若您需要本份新聞稿的電子檔、或進一步的相關資訊，請上「崔媽媽網站 」的「新聞媒體服務區」下載 http://www.tmm.org.tw/news.htm ────────────────────────────────── ◆「崔媽媽基金會」 ◆電 話：(02)2365-8140（代表號） 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