| 【崔媽媽】從當前房地產"租不如買？"的現象談起（上） ◤ 崔 媽 媽 電 子 報 ◢ 2002-01-10 ════════════════════════════════ ＊＊ 一份專注於〔住宅、社區、都市、環境〕議題的網路通訊 ＊＊ 歡迎上網 http://www.tmm.org.tw/ ════════════════════════════════ 從當前房地產"租不如買？"的現象談起（上） 隨著選舉過後，政局和緩、股市回溫、連帶使著房地產市場的 買氣、人氣也受惠。而央行連番降息更創造資金市場的寬鬆。 在利率不斷創新低、房貸負擔減輕之下，建商莫不使出渾身解 數進行心戰喊話，鼓吹租屋族趕快進場購屋。然而，"租不如買 "的說法是經過精確的財務估算？還只是建商緊抓消費者心理的 促銷新噱頭！ ════════════【商業廣告】═════════════ 你收過「會說話」的電子賀卡嗎？最新穎的聲活網有聲有色、要您耳目一新！ http://www.tomap.com.tw/redir/coop.php?id=a030 ════════════【公益廣告】═════════════ ◤崔媽媽 誠徵 《新竹辦事處儲備幹部》◢ ■工作地點：新竹市（前三個月需在台北市受訓） ■工作時間：週一～週五：下午1:00～晚上9:30 ■工作性質：經營崔媽媽在新竹的租屋、搬家服務 ■專長、特質 ．具溝通、協調能力，熟中文 Word 及 Excel 的操作 ‧頭腦清晰、反應佳 ‧具活動策劃、執行之能力 ．有電腦、網路概念者 ．具組織運作能力者佳 ．具組織管理、組織訓練之相關經驗者佳 ．具公關、媒體相關經驗者佳 ．喜歡開創性質工作者佳 ■應徵方式 意者請附詳細履歷、自傳、期望待遇，以郵寄、傳真、或e-mail寄送本會 聯絡人：柯小姐 地址：台北市大安區溫州街72號1F『崔媽媽基金會』 Tel：(02)2365-8140 Fax：(02)2368-3073；2364-6346 e-mail：yufang@mail.tmm.org.tw 詳細資料請參考 http://www.tmm.org.tw/temp/ad_4.htm ────────────────────────────────── 【活動訊息】從01/03～01/09，這一週的活動訊息，我們為您完整收錄。 ────────────────────────────────── ■動員類■ ■課程類■ ＠(台北市)NUTWA SALOON(2002-01-18 19:30) ＠(台北市)情(2002-01-26 12:30) ＠(台北市)NUTWA SALOON 詹素娟博士<族群關係中的女性>(2002-01-11 19:30) ＠(台北縣)聽風之歌─戲劇訓練課程(2002-02-18 19:00) ＠(台北市)情緒觀照一日課2002年1月(2002-01-26 12:30) ＠(台北市)遊玩‧戲耍‧台北城-耕莘兒童營(2002-01-21 08:00) ＠(台北縣)阿忠布袋戲1月份教學活動(2002-01-07 09:00) ＠(台中縣市)台語文讀書會(2002-01-20 14:00) ＠(台北市)社區法律講座(2002-01-08 00:00) ＠(台北市)台北海外和平服務團第一屆世界青年袋代相連布袋戲體驗營第二階 段(2002-01-25 19:00) ＠(台北市)非靜書房 自我整合工作坊(2002-01-21 09:30) ＠(台北市)情緒觀照工作坊(2002-01-21 13:30) ＠(台南縣市)〝見證〞Witness─高中職校文化性學生社團寒季培訓研習 營(2002-02-02 12:00) ＠(台北市)人本「台灣之子公益基金專案」訪員培訓計畫(2002-01-05 09:00) ＠(台北市)電影戲劇研習營(2002-01-31 00:00) ■展演類■ ＠(台中縣市)交工樂隊沙鹿演唱會(2002-01-25 18:30) ＠(台北市)阿忠藝合團新光三越新春演出(2002-02-13 19:00) ■徵求類■ ＠(台北市)2002年晨星劇團第一期團員甄試活動開始(2002-01-04 15:00) ■其他類■ ＠(台北市)和好日發起茶會暨記者會(2002-01-02 15:00) 》以上活動訊息請至 http://demo.fiorile.org/e-info/news/normal/index.php 閱讀詳細資料。 ──────────────────────────────── ★ ☆ ★ 南方人文活動托播系統轉換完成，請直接上網托播 ★ ☆ ★ 南方人文活動托播正進行系統轉換，已於10月5日完成。新系統上線後， 已改變作業方式，並開放給各社團自行上網張貼活動。 所以，麻煩有需要托播活動的社團直接將您欲托播的活動訊息直接至 http://www.esouth.org/sccid/union.html 的網頁進行張貼，但提醒您務 必以純文字檔(.txt檔)的格式張貼。 ──────────────────────────────── ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【本週主文】從當前房地產"租不如買？"的現象談起（上） ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 租屋的效益真的不如購屋嗎？抑此現象凸顯出台灣租賃市場缺乏保障的現實！ 【崔媽媽基金會-新聞稿】 ■以目前的房貸利率，租屋還是比買屋划得來 若您曾留意近期的房地產廣告，將發現類似"租比買划不來"、"用租金繳 房貸"、"不要讓房租成為薪水的蛀蟲"已成當前房地產業界最誘人的促銷口號！ 隨著選舉過後，政局和緩、股市回溫、連帶使著房地產市場的買氣、人氣 也受惠。而央行連番降息更創造資金市場的寬鬆。在利率不斷創新低、房貸負 擔減輕之下，建商莫不使出渾身解數進行心戰喊話，鼓吹租屋族趕快進場購屋 。然而，"租不如買"的說法是經過精確的財務估算？還只是建商緊抓消費者心 理的促銷新噱頭！ 日前「崔媽媽」邀請了住宅經濟學者及財務專家來協助試算，發現即使以 當前房貸利率水準，"租不如買"說法仍不成立。就以使用需求為主的自住型消 費者而言，單就財務考量，以北市七百萬房子、平均房貸利率６％為例，每年 繳房貸利息就比付租金多19.5萬元（此差額尚不含 700萬元貸款的本金償還， 若加入本金償還，購／租差距還會加大；試算過程請參見【附錄一】）。因此 單就財務考量，現階段購屋還是遠比當租屋不划算。 那麼，消費者不禁要問，什麼情況下，買屋才會比租屋划算。以北市 700 萬房子的自住型購屋者為例，即便拿到100%全額房貸，都得到歷年平均房貸利 率至少要低於3.21%以下，買屋才比租屋划算。若消費者無法拿到100%全額房貸 ，則房貸利率還要更低才划得來（詳見【附錄二】）。雖然，部份建商喊出 3.15％低房貸利率方案，但一方面此優貸的名額有限，二則只有前幾年才享有 此低利優惠，三則此低利房貸無法100%全貸，因此買還是不如租。 近期業界還有另一種鼓勵進場說詞：因銀行定存利率太低、市場游資過剩 ，鼓勵消費者將手頭現金拿來購屋。但對消費者而言，利率低，購屋採取貸款 方式才更有利。因為消費者手中現金成本不應僅以定存利率來估計，而應該包 含其他投資機會的成本以及週轉的效益，在台灣歷年平均的資本報酬率至少在 ７％以上。因此，利率低而採付現購屋絕對是划不來。 對老一輩民眾而言，購屋除了是居住需求外，更具增值效益，此非房客租 屋所能享有。但若考量增值的投資需求，上述成本的估算就得納入本金償還、 及〔增值率 － 折舊率 v.s. 長期投資的平均資本報酬率〕兩種因素的比較。 由於未來台灣經濟發展的狀況將與前階段不同，所以這兩種因素的關聯並不易 掌握。就整體而言，期待投資購屋而增值的效果恐不會很好。多年前，台灣的 投資管道少，房地產乃是當時重要的投資標的，加上數十年的經濟蓬勃發展， 創造房地產不斷增值的榮景。如今，台灣各式投資管道眾多，經濟發展已難像 前階段的快速成長，因此房地產若想像十餘年前大漲的機會並不大。更何況市 場中還有龐大的空餘屋仍未被去化，各銀行手中的逾放屋正準備透過拍賣方式 倒出，資產管理公司正要上路；大量的拍賣屋將對整體市場價格造成破壞。所 以目前並非房價谷底，近期還有不小降價空間。 ■"租不如買"的社會意涵：租屋市場缺乏保障、政府未提供政策協助、房客沒信心 單從財務觀點來看，現階段租屋仍比購屋有利，但為何許多房客寧可背負 沈重的房貸壓力，勉強購屋？從這個現象顯示著台灣的房客對租屋過程缺乏信 心。而這些租屋問題如下： 1.租屋資訊取得不易：房客找不到資訊，租屋資訊常為仲介撕紅單的惡質掃街 行為所壟斷。 2.租賃過程缺乏保障：舉凡房東經常性調漲租金、隨時可能收回房子，房客的 人身安全、租屋詐騙集團騙財，加上坊間搬家業者良莠不齊，搬遷過程不順…。 3.租屋糾紛發生頻率過高、且處理程序曠日廢時：少數劣質的房東常藉故扣留 房客押金，便是吃定房客無暇為著區區數千元押金，花費上數萬律師費，且 要忍受將近半年跑法院的麻煩，去尋求法律途徑索回被扣的押金。 4.缺乏國家政策的協助：由於台灣長期為「住者有其屋」的購屋意識型態所左 右，與租賃相關的法令（民法、相關稅法）均是在購屋思考下設計，連政府 住宅政策均集中在協助民眾擁屋（據研究，政府歷年住宅資源分配有97％集 中在購屋，只有3%資源提供租屋）。 由於租屋過程諸多不便和缺乏保障，促使許多房客經過數年的個人努力及 積蓄後，寧可還是採取進場購屋，以做為自力救濟，也因此創造台灣高達八成 以上之房屋自有率的住宅奇蹟。但許多經濟不佳的年輕家庭，勉強進場購屋的 代價卻是淪為背負沈重房貸負擔的屋奴，進而排擠到整個家庭的各類消費、福 利、及生活品質。 ■租屋市場的擴大、健全有助於國家競爭力的提昇，及住宅消費選擇的增加 歐美先進國租屋市場通常佔近四成，但台灣卻兩成不到（國內租屋家庭約 僅剩一成）。但從社會發展觀點來看，擴大和健全租屋市場不但能解決中低收 入民眾的居住需求，更能協助國家提昇整體的經濟競爭力。隨著台灣加入WTO 後，在全球性的競爭壓力下，產業遷徙和員工流動乃成為不可避免的趨勢。在 這個快速變動的時代下，產業唯有保持充份的彈性及快速應變能力，才能在嚴 苛競爭下生存。未來台灣與國際接軌的日密，無論是企業主隨著更低的生產成 本而遷移辦公廠址，或員工經常變換工作地點都將是社會的常態。無論是商業 辦公空間、或員工居住房舍，採取租賃將比購屋方式更具有靈活應變力。所以 提高租屋市場的比例、改善租屋環境品質，可增加住宅的消費選擇，絕對有助 於臺灣社會競爭力的提昇。 ■政府應做好擴大和健全租屋市場的準備 為了達到上述的理想，政府還應在以下的政策方向上做更多的努力： 1.正視「租屋」已是常態的事實：政府應正視「租屋」已是常態，而非僅是過 渡性的居住行為。因此，發展租屋市場可增加民眾的住宅消費選擇，對於所 謂經濟人權與市場效率的提昇具有直接的意義。因此注重民眾多元化住宅消 費選擇的「住者適其屋」應取代傳統「住者有其屋」成為住宅政策的新指導 綱領。2.調整住宅資源分配的比重：過去政府住宅補貼資源重輔購、而輕租 賃。就連台灣購屋仲介與租屋仲介比例都是 70:1 的懸殊數字；資源分配明 顯地不公。所以政府應立即調整住宅資源分配為以租賃的協助為主，購屋的 協助為輔。 3.增加租賃市場的屋源供給：政府運用租稅獎勵與行政資源，鼓勵民間興建出 租住宅，導引建商／銀行釋出空餘屋，以增加租賃市場的供給。 4.健全租賃市場：在台灣租賃市場擴大發展的同時，政府應開始著手「出租房 屋品質安全標準檢定」、「建立租屋糾紛快速解決機制」、「輔導專業租屋 公司成立」等配合措施。 感謝花敬群教授、施淑芬老師協助本主題之成本分析 §花敬群，玄奘大學公共事務管理系助理教授，政大地政研究所博士 §施淑芬，英國瑞丁大學財務工程暨計量分析碩士，台大國際企業系學士 撰稿者：崔媽媽基金會 呂秉怡 電話：2365-8140 轉 211／BBC.0950-332-844 1.若您希望被列入長期「崔媽媽」新聞稿傳送對象，請來電向「崔媽媽」登記 （請留下大名、媒體名稱、電話、傳真、手機、e-mail…聯絡資料） 2.若您需要本份新聞稿的電子檔、或進一步的相關資訊，請上「崔媽媽網站」 的「新聞媒體服務區」下載 http://www.tmm.org.tw/news.htm ●【傳稿者】：「崔媽媽基金會」 ●【行銷公關主任】：黃琡珺 ●【電 話】：(02)365-8140分機232 ●【行動電話】：0930-854-038 ●【時 間】：周一～周五，下午 1:00～5:00；6:30～9:30 ────────────────────────────────── ◆「崔媽媽基金會」 ◆電 話：(02)2365-8140（代表號） ◆傳 真：(02)2368-3073 ◆地 址：台北市大安區溫州街72號一樓（新生南路三段70巷內） ◆服務時間：每周一～周五，下午1:00～5:00；晚上6:30～9:00 ◆網站地址：http://www.tmm.org.tw ◆e-mail：tmm@seed.net.tw ◆服務項目：1、租屋資訊提供(房東托租、房客找屋) 2、租屋法律義務諮詢 3、優良搬家公司推薦、搬家糾紛諮詢 4、網路社區生活資訊(二手舊貨、兒童學齡前資訊…) 5、台北市大學社區工作推動 6、各種社區工作經驗分享 7、全台資料最齊全的社區工作網站 8、公益社團活動資訊托播 ────────────────────────────────── ◤「崔媽媽」電子報 一份專注於住宅、社區、都市、環境議題的網路通訊， 歡迎網友採取以下任一種方式訂閱(免費囉！) ◢ Ⅰ．章魚網訂/退報界面 https://enews.tacocity.com.tw/browser.phtml?enews=tmm Ⅱ．易達網訂/退報界面 http://www.edirect168.com/enewsv2/login.asp ◤訂閱環境資訊網絡請到：econews-request@etf.ngo.org.tw 在信件裡頭鍵入subscribe ；退訂則信件內鍵入unsubscribe ◢ 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