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報主:Geoffrey建築師
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人與空間的對話--漫談設計
發報時間: 2009-06-16 11:00:00 / 報主:Geoffrey建築師
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【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的
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【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的
by 報主Geoffrey建築師/on 2009/06/16


【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的
去年上半年,台灣房地產景氣達到有史以來的巔峰,也讓都會精華區(尤其首善之區台北市)的房價攀上了小市民一生幾乎無可企求的位置。即使如此,追逐都會精華區房地產的動力並不因此而消褪、反而還有「越戰越勇」的現象。究其原因,當然是因為都會精華區房價具有「跌少漲多」的長期多頭趨向;從投資的觀點而言,即使進價不低、但只要售出機率和價格能夠更高,追逐高房價者依然絡繹不絕。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的那麼,既然都會精華區的房價攀上高峰,小市民若想一償宿願,當然得另闢蹊徑下手。「法拍屋」在這樣的環境條件下,近幾年由以往隱蔽陰暗的角色、一舉轉化成了「物不一定美但價一定廉」的趨之若騖對象。試想,在每坪70~80萬元單價的精華地段,卻可能以每坪不到50萬元的價格入手,這並不是中樂透、而是「法拍屋」減價拍賣的正常流程。話說回來,好的物件並不至於淪落法拍市場、即使有恐也落入僧多粥少的搶拍境地,如何在標價高低之間取得平衡,考驗每個競標者的智慧與眼光。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的
圖說:法拍仲介顧問公司興起,讓民眾對於原本複雜麻煩的法拍程序不再排斥畏懼。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的「法拍屋」躍上檯面成為房地產交易的主要角色之一,轉變的由來除了報主Geoffrey上述所說的近年房價高漲所致以外,另一個重要因素則是法拍仲介顧問的興起。多年前一般小市民若想競拍「法拍屋」,除了要有能力搞定佔屋海蟑螂和圍標黑道勢力以外,即使僥倖得標還得面臨於幾天內繳清全額價款的融資壓力。不過近年來法拍仲介顧問逐漸成為主流,它們不僅代為解決各式疑難雜症成為協助競標者的「白手套」,更引入一般人不可得的金融機構短期無擔保墊款配合,一舉將小市民進入法拍市場的障礙全數清除,果然也成功推展「法拍屋」成為買屋者爭相投入的新市場。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的房價高的時候,「法拍屋」成為獲取相對低價的好辦法;但像去年末至今年初的房地產景氣衝擊回檔時分,「法拍屋」也因為釋出量相對變大、選擇變多而更加熱絡。無論房地產市況如何,法拍屋都已經成了交易市場不可忽視的一塊重要戰場,更一舉從隱蔽的負面形象,轉而成為人人追逐的新明星。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的由於種種負面因素逐漸透過法拍流程的改善而被排除,一般人購買房屋的選項也從預售屋、新成屋、中古屋,再多加了法拍屋這個範疇。然而,說明這個領域的資訊雖然很多,但報主Geoffrey並非只將電子報主題放在粗淺的介紹而已,而是把焦點集中在法拍屋的後續處理上有哪些應特別留意之處?

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的一般來說,法拍屋的屋況通常不會太良好(少數高價豪宅因債務因素遭強制法拍者除外),加上得標者在產權移轉之前是「沒有權利也不能進入室內勘查屋況」的,因此通常實際屋況會比正常交易買賣的物件差了許多,當然這些也是尋求「低於市價的落差利潤」法拍屋購買者心理早有準備的。所以無論是想要投資轉售或是自住者,好好地大加整修一番是免不了的。更遑論這類法拍屋通常長時無人居住或缺乏維護,想要像購買正常房屋那樣帶著「一卡皮箱」就進住將是很奢侈的夢想。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的
圖說:即使尊貴如仁愛圓環名宅者也難逃法拍命運,但此類物件畢竟是少數特例。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的所以在這裡,報主Geoffrey要提醒有意或已經競標購買法拍屋的人幾件與裝修房屋有關的重要事項:

一、屋況通常窳陋或久未維護,水電管路儘可能地完全更新。

二、事前無法勘屋表示格局通常不符需求,隔間方式會有大幅變動的必要性。

三、法拍投資客或尋求低價的自住者通常裝修預算不會太多,以低度或輕裝修為主即可。

由此來看,法拍屋後續的裝修工程重點通常不是放在一般認知的「室內設計」這類抽象美化領域,而往往是著重在「基礎修繕」的實質改善部份。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的
圖說:一般平價法拍物件維護狀況通常不太理想,需要投入較多的基礎修繕工程進行改善。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的這個時候,屋主所需要尋求協助的設計師或裝修公司,應該是鎖定在具有專業能力「對付」老舊窳陋房屋疑難雜症的對象,反而報主Geoffrey一向提倡重視的設計創新能力可以暫時列為次要。畢竟一旦買了法拍屋這類無法事先勘屋的物件之後,往往會有一些不在預期之中的意外出現,舉例說可能面臨到結構裂縫所形成的漏水現象甚至安全補強問題,這都須有賴優良的專業人員才能解決。

【不動產報報9】法拍屋--房地產景氣衝擊時的投資好標的當然,這並不是指買了法拍屋就必須放棄對於室內設計美學的追求,而是必須認知到裝修工程的重點應該如何擺置順位,然後尋求相對應的設計師或裝修公司來進行協助。其實法拍屋市場領域有逐年擴大的態勢,報主Geoffrey所提的建議也未必適用於所有對象,但只要切記如何克服法拍屋的闕漏部份,想要享有同地段相對低價的夢想就很容易實現囉!



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