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人與空間的對話--漫談設計
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人與空間的對話--漫談設計
發報時間: 2009-09-28 11:00:00 / 報主:Geoffrey建築師
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【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲
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【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲

by 報主Geoffrey建築師/on 2009/09/28

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲近期讀友如有留意的話,會發現有一則監察院對內政部提出糾正的新聞,內容則是「放任建築法規混亂、建物坪數計算不利消費者,未善盡職責健全建物登記法制」。說得白話一點,就是監察委員對於不動產市場浮增虛坪灌水總價的劣象已經看不下去了 

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲雖然說建商迂迴竊取消費者財富令人不齒,不過「浮增虛坪」這件事就跟台灣違建滿天飛的情況類似,早已是盤根錯結、拖延多年的老問題了!政府建築法規的胡修亂改,其實才是建商據以自恃、擅無忌憚的癥結所在。

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲 
圖說:傳統型態的低層公寓,由於出入口、樓梯間設計單純,因此虛坪較少、公設比也相對較低。

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲以台北市區常見的四、五樓老公寓為例,這些年代久遠的老建築物,基本上是不會有「公共設施」這等名目的;唯一的「公共設施」便是各戶共用的樓梯間而已。一般來說,大抵上不過是5%左右的公設比,也就是您的購屋房價裡頭,起碼95%左右是花在自己摸得到、用得到的室內私產空間。 

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲不過六、七樓以上的老大樓,因為規定必須設置電梯的關係,「公共設施」的名目開始多了起來。除了明顯可以判別的電梯間以外,電梯額外所需的機械空間當然也是佔用公共面積的項目。此外,出電梯後連接到各戶大門的走道空間、大樓共用的蓄水池及變電室等,也都讓老大樓比起老公寓的公設比增加不少,大約在15%左右的比例 

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲都市發展越益、土地價格日高,台北市老公寓不再興建、代之而起的是一棟棟因應高地價所生的新大樓。生活的水平提昇、需求隨享受增加,電梯太少不願等待太久、所以電梯數量越多當然房子越好賣。電梯廳、走廊通道狹小不夠氣派,當然能寬就不要窄。原本擠個管理伯伯都嫌擁擠的一樓入口,新大樓個個都改成富麗堂皇的飯店式保全管理大廳。在居住品質大幅提昇的同時,新大樓的公設比已經飆高到了30%的比重了!

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲
圖說:公共設施越多、居住品質自然也越高,但是這些公共持分是計入以「坪」計價的房屋總價之內,正所謂魚與熊掌不可得兼。

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲除此之外,喜歡游泳池、圖書室、健身房嗎?沒問題,建商蓋給你!順便給你一個超寬敞的景觀陽台,讓你邊喝下午茶邊欣賞風景,也讓你忘了其實陽台也是照「坪」計入房價的非室內坪數一大串莫名條件加加總總,你實際居住的室內私產空間,和實際購買坪數的百分比率也僅剩半百而已。 

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲房屋銷售領域通常將室內空間的坪數稱為「實坪」,除此以外的公共設施持分或陽台等非室內空間稱為「虛坪」,實坪比重越來越少、虛坪佔用愈來愈多,這是非常典型台灣不動產市場的走向。

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲
圖說:新大樓的建築設計法規、設備需求都與早年有很大的差別與改變,究竟需要的是高檔生活品質、亦或以房價高低為依歸,正考驗購屋消費者的取捨能力。

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲但是,除了以上所提的居住享受品質提昇的因素之外,政府公部門的推波助瀾也不容忽略。民國八十年代幾場驚心動魄的大火傷亡,造就了建築法規對於消防逃生領域的嚴格控管,也形成新大樓設計逃生梯時必須加大加寬、甚至還可能因此多增樓梯數量。另外,法規放寬了電梯廳、陽台的嚴格尺寸管制改為寬鬆認定,造成建商紛紛擴大電梯廳和陽台面積,達到「總售坪增加、但增加的卻是營建成本較低的坪數」之套利良機。如此一來,早年買屋那種「坪數紮實、虛坪幾無」的美好年代,自然也就一去不可能再復返了! 

【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲監察委員開始留意到了此等劣象,開始審視公部門法規紊亂所導致的建商漏洞鑽營問題,的確是切中要害、值得嘉許的進展。不過,當購屋消費者一面嚷嚷總價過高、公設過大的委屈,一面卻又貪心想要胃納許多華而不實、虛有其表的所謂「公共設施」之時,這樣貓繫鈴鐺的矛盾場景,恐怕還是要由消費者自己來解鈴囉!

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