【不動產報報10】實坪、虛坪、公設比的數字遊戲

by 報主Geoffrey建築師／on 2009/09/28

近期讀友如有留意的話，會發現有一則監察院對內政部提出糾正的新聞，內容則是「放任建築法規混亂、建物坪數計算不利消費者，未善盡職責健全建物登記法制」。說得白話一點，就是監察委員對於不動產市場浮增虛坪、灌水總價的劣象已經看不下去了…

雖然說建商迂迴竊取消費者財富令人不齒，不過「浮增虛坪」這件事就跟台灣違建滿天飛的情況類似，早已是盤根錯結、拖延多年的老問題了！政府建築法規的胡修亂改，其實才是建商據以自恃、擅無忌憚的癥結所在。

 
圖說：傳統型態的低層公寓，由於出入口、樓梯間設計單純，因此虛坪較少、公設比也相對較低。

以台北市區常見的四、五樓老公寓為例，這些年代久遠的老建築物，基本上是不會有「公共設施」這等名目的；唯一的「公共設施」便是各戶共用的樓梯間而已。一般來說，大抵上不過是5%左右的公設比，也就是您的購屋房價裡頭，起碼95%左右是花在自己摸得到、用得到的室內私產空間。

不過六、七樓以上的老大樓，因為規定必須設置電梯的關係，「公共設施」的名目開始多了起來。除了明顯可以判別的電梯間以外，電梯額外所需的機械空間當然也是佔用公共面積的項目。此外，出電梯後連接到各戶大門的走道空間、大樓共用的蓄水池及變電室等，也都讓老大樓比起老公寓的公設比增加不少，大約在15%左右的比例。

都市發展越益、土地價格日高，台北市老公寓不再興建、代之而起的是一棟棟因應高地價所生的新大樓。生活的水平提昇、需求隨享受增加，電梯太少不願等待太久、所以電梯數量越多當然房子越好賣。電梯廳、走廊通道狹小不夠氣派，當然能寬就不要窄。原本擠個管理伯伯都嫌擁擠的一樓入口，新大樓個個都改成富麗堂皇的飯店式保全管理大廳。在居住品質大幅提昇的同時，新大樓的公設比已經飆高到了30%的比重了！

圖說：公共設施越多、居住品質自然也越高，但是這些公共持分是計入以「坪」計價的房屋總價之內，正所謂魚與熊掌不可得兼。

除此之外，喜歡游泳池、圖書室、健身房嗎？沒問題，建商蓋給你！順便給你一個超寬敞的景觀陽台，讓你邊喝下午茶邊欣賞風景，也讓你忘了其實陽台也是照「坪」計入房價的非室內坪數…一大串莫名條件加加總總，你實際居住的室內私產空間，和實際購買坪數的百分比率也僅剩半百而已。

房屋銷售領域通常將室內空間的坪數稱為「實坪」，除此以外的公共設施持分或陽台等非室內空間稱為「虛坪」，實坪比重越來越少、虛坪佔用愈來愈多，這是非常典型台灣不動產市場的走向。

圖說：新大樓的建築設計法規、設備需求都與早年有很大的差別與改變，究竟需要的是高檔生活品質、亦或以房價高低為依歸，正考驗購屋消費者的取捨能力。

但是，除了以上所提的居住享受品質提昇的因素之外，政府公部門的推波助瀾也不容忽略。民國八十年代幾場驚心動魄的大火傷亡，造就了建築法規對於消防逃生領域的嚴格控管，也形成新大樓設計逃生梯時必須加大加寬、甚至還可能因此多增樓梯數量。另外，法規放寬了電梯廳、陽台的嚴格尺寸管制改為寬鬆認定，造成建商紛紛擴大電梯廳和陽台面積，達到「總售坪增加、但增加的卻是營建成本較低的坪數」之套利良機。如此一來，早年買屋那種「坪數紮實、虛坪幾無」的美好年代，自然也就一去不可能再復返了！

監察委員開始留意到了此等劣象，開始審視公部門法規紊亂所導致的建商漏洞鑽營問題，的確是切中要害、值得嘉許的進展。不過，當購屋消費者一面嚷嚷總價過高、公設過大的委屈，一面卻又貪心想要胃納許多華而不實、虛有其表的所謂「公共設施」之時，這樣貓繫鈴鐺的矛盾場景，恐怕還是要由消費者自己來解鈴囉！