房地產的雙重價值特性探討─人‧耕‧食 共同體─智邦公益電子報
enews.url.com.tw · February 22,2017房地產的雙重價值特性探討
張世鋒
我們對於房地產問題的探討，往往出於它本身的〝投資性〞，因著其投資性特質使得炒作成為可能，所以在打房措施的相關思考上，便聚焦在壓抑投資這件事情。但事實上，房地產的炒作問題之所以複雜難解，主要是因為我們對其價值認識不夠清晰，導致解決之道容易失去準度。
從 歷史唯物論的角度上來看，房地產的價值主要分為生產價值與剩餘價值。生產價值由土地成本〈注一〉、營建資本、勞動生產所構成；剩餘價值則是其生產價值以外 的增值價值，就是所謂房地產炒作所追求的主要目標。初步瞭解此兩種價值後，我們會發現房地產依著兩種價值所衍生的功能差異：生產價值所衍生的基本功能─居 住使用，與剩餘價值所衍生的基本功能─利潤追求，此二者天差地別，但卻常被混成一者而談。
生 產價值其物質特性都是可以清楚計算的，即便隨著外力影響而有所改變，像是折舊、天災人禍損傷等，但都可依據其土地、營建成本而合理、精確估算。基本上，生 產價值只會隨使用年數增加而減少，即便建物擬定定期的維護計畫，使其使用年限可以適當的延長，但基本上生產價值都不可能因年數而增加〈像汽車就是明顯的例 子〉。
剩餘價值 的狀態就比較複雜，雖也會因外力影響而改變，但其價值的增加與減少，主要是因為投資者與炒作者的主觀價值判斷，另外加上外在環境改變的客觀因素而定。但房 地產的剩餘價值，往往誤導了一般人對生產價值的認知。一般人以為一間房子的優劣除了屋齡、屋況以外，還包含了地段、交通、未來升值潛力等價值因素，但殊不 知那些其他的因素都是剩餘價值的影響因素，而不是使用價值的影響因素。
此 兩者認知混亂首先造成的影響，就是人們不注重生產價值、只重視剩餘價值。因為當我們只眼巴巴地關注剩餘價值時，一般都不會制定建物的整體維護計畫，以延長 期使用年限〈頂多是加強裝修而已〉。像私人車輛，也算是高單價商品，我們為了延長其使用價值，也都至少會進行基礎的保養，但價值更高的房屋我們卻很少進行 維護計畫，豈不怪哉？目前大概只有商業建築，為了維護其商業利益才會真正注重其維護計畫。再者，不制訂維護計畫除了不能延長使用年限，還會因為維護意識的 低落，甚至縮短了使用年限。當使用年限不長時，就代表購置新屋成為一個必要選項，因而造成目前都市中「新者愈新、舊者愈舊」的建築景像，同時也造成日後都 市更新的難題。
另 一方面，認知混亂造成的主要影響，即是人民以房地產向銀行進行貸款時，所造成抵押價值混亂現象，而這方面的影響就是造成房地產炒作的真正元凶。關於價值混 亂的解釋，且先賣個關子，我們先舉例說明更容易讓人明白：倘若我們擁有價值不斐的骨董或名畫，我們可以以此作為抵押向銀行借貸嗎？答案很清楚，就是「不 行」。為什麼？因為骨董或名畫的使用〈生產〉價值極低，但剩餘價值卻極高，剩餘價值意味著不是固定價格，也意味風險，所以無法以剩餘價值去借貸。除非你把 名畫投以保險，以保險將名畫價值定質，再以保單質借，否則直接拿名畫、骨董去借貸是非常困難的。
當 然也有一種可能，就是直接向當鋪〈就是也評估剩餘價值的單位〉來典當，名畫是可以換取金錢的。但倘若如此，名畫的剩餘價值就會被大大的低估，因為當鋪為了 規避剩餘價值的貶值風險，所以必定會把其剩餘價值大打折扣。也因為當鋪不是收藏家，它沒有理由用最高價值來評斷抵押品，它只會以最穩妥的價值來判定。以此 同理，卻不同證於房地產的借貸行為。
當 銀行以房地產作為抵押對象時，其中就包含了生產價值與剩餘價值，但卻不會因為剩餘價值的風險性而降低，反而常常會依著炒作後的總價格來做為借出的資金計算 〈甚至剩餘價值常常都佔其總金額的大部分〉，這無形中就大大增加了房地產借貸的業務風險，表示其風險評估能力遠不如當鋪。所以當現代的銀行體系其主要資產 都是落於房地產部位時，就代表著現代的銀行體系是充滿著風險的體系，一旦遭遇經濟泡沫化或是嚴厲的打房措施，就會遭受嚴重的衝擊，甚至可能導致一國金融體 系的崩潰。
各國 的銀行體系本身不是不知道他們體系的最大弱點，因為經歷過廿世紀三O年代的經濟大蕭條、九O年代的亞洲金融風暴，擁有房地產就可能遭受嚴重貶值的後果，其 實他們各個都心知肚明。但為什麼他們依然故我、不懂得規避風險呢？因為房地產的高價特性使其借貸利潤也顯得異常誘人，一旦把這項業務視為次要或不重要業務 時，他們將無法獲得巨額的利潤。
但 也因為銀行業和房地產價格的命運共同體關係，所以即便有過去的前車之鑑，銀行也會不惜一切力量來穩住、甚至炒高房地產，以降低其貶值風險。最顯而易見的， 就是銀行通常借貸給房地產開發商的門檻都不高，因為只要房地產開發商不斷炒作新房價格，同一地區舊房的剩餘價值也會跟著提高，那麼擔負著剩餘價值高風險的 銀行體系，就可以因為高房價的態勢依舊而暫時高枕無憂了。
以 此兩者價值胡亂運用的，還包括台灣當前引發爭議的都市更新行為。因為都市更新在進行權利變換時，往往會用都更後的增值價格作為使用坪數的分配依據，但這樣 無疑是把剩餘價值當作生產價值來分配。這也就使得在權利變換的過程中，原來房子的使用價值遭受到未來剩餘價值的影響而低估，像原來一坪20萬，但因為未來 會增值為30萬，那麼在實際分配時就會損失1/3的使用坪數〈總值是一樣的，建商沒有義務免費幫你增值〉。如此荒謬之價值錯用，導致了人民的權益在都更時 遭受到重大危害，因而造成許多血淚都更的慘痛案例。
所 以要真正把房地產問題做一個根本性的處置，就必須制度化的讓銀行僅根據生產價值來貸款，而不是以生產價值加上剩餘價值一同貸款，這樣就會把剩餘價值的風險 留給貸款人自己。如此一來，當經濟產生泡沫化現象或因打房而使房地產價格貶值時，銀行業所受到的衝擊就會大為降低。當政府執行打房措施時，金融體系就會處 於較為健全的狀態下，當局就可以毫無顧忌的去進行政策執行，也惟有如此，才能提高相關政策的執行效能。
對 於買屋者來說，此舉也意味著買房必須自負剩餘價值的資金與其風險，當剩餘價值沒有銀行做後盾時，買房者自然會顧慮其風險、資金壓力等因素而放棄炒作。另 外，當開發商因為生產價值被明確標示，剩餘價值也就會跟著透明，民眾買房自然就會殺價購入，提高了開發商炒房的難度。長此以往，即便不進行嚴厲的打房措 施，房價也會慢慢的回到它的基本面─實際生產價值的價格〈土地+營建成本+折舊〉。也惟有如此，人們也才會真正開始重視建物的生產價值，且訂定各種維護計 畫以延長使用，讓建物獲得最有效率與最為永續的使用狀態。
(注 一)：其實土地同建物的情況一樣，也會有生產價值和剩餘價值。土地的生產價值主要因〝地目〞而有所差異，像建地、農地、工業等用地因為土地使用目的不同， 也有其生產價值的差異，但基本上都是可以進行客觀估價的。所以一旦掌握住土地的生產價值，其剩餘價值便無所遁形，抑制土地的炒作也就相對容易。目前台灣因 為土地價值認識不清，也造成土地增值稅、土地徵收等價格基準難以服眾而產生諸多問題。其實，只要依據物價水平、農作成本、營建成本等參考依據，每隔數年去 估算不同地目的生產價值，就可很容易確認出其生產價值與剩餘價值分別為何。
原刊登網址:
http://cultivator.pixnet.net/blog/post/90645126
如果您認同我們刊物所關注的議題對台灣公共生活的重要性，
論合作化與集體化（七）：台灣農業合作社之現狀
作者/李子紅
由於農業合作社（幾為運銷合作社）可申請各級政府之補助，如共同運銷所需之設施及機器、紓困補助，可獲得各級農政單位之行政協助，可與地方政客（縣市議員、立委）建立利益交換之結盟關係，為其競選樁腳，故誘驅許多富農及地區性“販仔”組成合作社，假公濟私。
現行農業合作社無不違反合作社之原始價值，民主精神，且營運及財政完全不透明，一如台灣之進歩工會及ＮＧＯ。社會各領域之非民主非透明，係台灣普遍現象，且被“正常化”，這說明民主與透明在台灣，不過是應然價值，而非實然規範。
由於合作社為少數人把持，故只意思意思地為社員部份農產品提供運銷服務，且價格未必優於“販仔”所收購。對個別小農而言，認一股入社股金，以換取多一銷售渠道及政府補助渠道之好處，何樂不為？
至於，少數人（富農、販仔）以合作社為工具所牟之私利，可能遠超過我們的想像。
阿 扁當選總統後，曾欲大力扶植、收編各地農業合作社，以抗衡乃至取代由派系與國民黨控制之農會勢力，建成民進黨在農村的新統治基礎，２００２年打算廢除農會 信用部並整併為農業金庫之政策即是阿扁向農會出手之第一道攻勢，然而，阿扁未先營造輿論形勢，以揭露批判農會長期諸般不為人民大眾所感知之醜惡罪行，未先 發動各地基層農民集體起而控訴農會，未將農會與農民之利益矛盾建構起來，未將農會與農業發展對立起來，以掀起反農會之風潮，結果反讓農會佔了先機，建構農 會與農民之利益共同體，以危機動員策略，成功地「騙」出了十二萬農漁民於２００２年１１月２３日走上台北街頭。這是一場矛盾設置建構之鬥爭，更是我們寶貴的政治教材。
原刊登網址:
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看農民專業合作社（2）政府扶持促發展
《背景介紹》：各國陸續簽定WTO協議以來，除北美大規模機械化的農業發展外，世界各國無不受到強大的衝擊。尤其，以小農為主的國家受到衝擊更鉅。中國大陸在2007成立《農民專業合作社法》，就是希望透過農業制度性的改革，讓農民得以提高抵抗力與競爭力。此系列報導，是廈門電視台於2011年針對廈門地區農業合作社，其中較為成功的案例所做的系列報導，也可為我國進行農業合作化作為參考與借鏡。
觀賞本影片請上:
http://tv.xmtv.cn/2012/07/01/VIDE1341140403279942.shtml
另外以下附上本團隊張世鋒花費大量時間精心整理的逐字稿:
主持人 吳國明：
大家好，歡迎收 看本期的視點節目。在上一期的節目中我們看到了農民專業合作社，在帶動農民增收、農村經濟轉型和發展方面起到了積極作用。為了讓農民專業合作社這種新興組 織走的更好，我市相關部門根據農民專業合作社在不同時期的不同發展需求，相繼出台了不少扶持和不少措施。那麼這些措施是否奏效呢？
旁白：
郭清水是同安區紅塘鎮的郭山蔬菜合作社的首批社員之一，家裡的六畝地都搭建了簡易搭棚；近幾年來，除了種植產品紫長茄以外，利用大棚按反季節種植的青瓜、西紅柿等普通蔬菜的產銷，也都保持良好的市頭。
郭清水：蔬菜種植的基礎設施，政府也給我們投資了很多。像大棚、還有地
灌、節水工程，都給我們帶來了很大的好處。
記者：這些方面都有很多補貼？
郭清水：對啊，政府補貼了我們很多。
旁白：
據了解，搭建簡易大棚的投資大約每畝地兩千多塊錢，其中政府補貼八百元。在郭山村，除了合作社的社員以外，其他的村民也基本上搭建了大棚。
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https://docs.google.com/file/d/0BxIYrCTMnlubRkxVaGxhYms4ZEU/edit
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