【崔媽媽居住電子報】指考放榜租屋潮　瞭解彼此的權利義務最潮！

2016.08.15　崔媽媽基金會

【承租前】招租廣告不能「僅供參考」

開始承租前的找屋、看屋，也可能大大影響日後的租賃關係。「定型化租約」已明白規定「不得約定廣告僅供參考」，房東招租時應如實刊登房屋現況與條件；但同學們千萬別因為招租廣告吸引人就貿然決定承租，親自看屋的步驟千萬不可少！

同學們看屋時一定要仔細觀察「人」（房東、室友）、「屋」（房屋本身）、「地」（週遭環境）、「錢」（租屋相關費用）；而另一方面，崔媽媽也提醒房東要好好把握這個初步篩選房客的重要機會！藉由與同學的互動，才可判斷對方是不是自己心中的理想房客，以減少日後出麻煩的機率。

【簽約重頭戲１】至少三天「契約審閱期間」；契約應一式兩份

終於要簽約了。首先請注意！「定型化租約」賦予房客至少三天的契約審閱期間，並不得任意拋棄該權益。因此同學在簽約前，務必堅持先帶契約書回去仔細檢視條文。

有些房東只準備一份契約讓雙方簽章，或是兩份簽完後都收回，不讓同學留存，但是這對同學們來說相當危險！前陣子鬧得滿城風雨的房東張淑晶，就曾用這招竄改條文訛詐房客。因此「定型化租約」規定「雙方各執一份契約正本」，並「不得約定承租人須繳回契約書」，以讓同學們留存雙方協議過的書面證據。

【簽約重頭戲２】確認簽約對方是誰；房屋可否轉租

「弄清楚對方是誰」再簽約，本來就是房東與同學們該做的基本功課。「定型化租約」也明白要求契約應記載雙方基本資料如真實姓名、統一編號、戶籍/通訊地址、聯絡電話、Email。有了彼此的基本資料，萬一有事才不會求助無門。

對同學們來說，確認房東「是不是二房東」也很重要！許多學生是向學長姐、同學等二房東轉租房屋的，但是原房東知道轉租的事嗎？若原房東不認帳該怎麼辦？有事該找二房東或原房東？所以「定型化租約」規定必須載明原房東是否同意房客將房屋轉租，而二房東也務必先出示原房東同意轉租的文件證明；此外崔媽媽也提醒同學們，一定要確認二房東已年滿20歲，才有權轉租！

順帶一提，實務上很常見幾位同學合租一處，房東不想麻煩，只找其中一位當代表簽約的現象；這樣雖不違反法律及「定型化租約」規定，但是租屋責任全落在簽約同學的身上，並不公平，因此崔媽媽還是建議每位同學都要和房東簽約，各自負起應有的責任。

【簽約重頭戲３】押金與租屋相關費用；房屋修繕的責任

「定型化租約」規定，房東向同學們收取的擔保金（押金）「最高不得超過二個月房屋租金之總額」；押金如果超過2個月房租，按照土地法規定，超過部份可抵繳房租。

而使用房屋的相關費用，「定型化租約」也明定了契約應詳載管理費、水費、電費、瓦斯費等費用的負擔責任、金額計算方式，而這些也是同學們在看屋時就應問清楚的，並且將雙方的協議以書面契約記載，以免因此產生爭議。

而在崔媽媽從事租屋服務的經驗中，房屋修繕爭議相當常見！主要是由於雙方對彼此的修繕義務與權益認識不清所致。「定型化租約」已載明房屋修繕原則上由房東負責，除非另有約定或可歸責於房客的事由；因此，同學如果已知房東應修繕，對方卻遲未著手或置之不理，同學就可自行僱工修繕，費用再由房租扣除。

另外「定型化租約」也賦予同學們保管房屋的義務！平常就要勤加注意屋況，一有狀況就要儘快通知房東修繕，否則不但錯失補救機會，還可能負損害賠償的責任。

【好好說再見】退租點交；房屋及押金之返還；提前終止租約

租賃關係結束要退租時，為了防止張淑晶事件中「退租時不點交並誣指毀損」的招數，「定型化租約」也規定在房客返還房屋時，租屋雙方必須共同點交；其中一方若未會同點交，也未在對方所定期限內現身，就視同點交完成。此外「定型化租約」所附的「房屋租賃標的現況確認書」，也可當成同學們交還房屋的點交依據。

至於押金的返還，按照「定型化租約」規定，除非同學有違約金或其他相關費用未繳清，否則房東應該在同學交還房屋時返還押金。但是如果同學們在該退租時，卻沒有按期限返還房屋，房東就有權向同學收取逾期期間等同房租金額的違約金及倍償金。

在崔媽媽接獲的租屋糾紛投訴中，「提前終止租約」是最常出現的情況。因此「定型化租約」除了分別規定了房東/房客可終止租約的各種情形外，並且要求租約裡要明定租屋雙方可否提前終止租約、提前通知的期限，以及逕自終止租約時的罰則等，讓租屋雙方在遇到租屋關係提前終止時有所依循。