【崔媽媽居住電子報】台日住宅租賃國際研討會系列1： 以他山之石為台灣發展租屋市場的借鏡─崔媽媽網路通訊─智邦公益電子報
enews.url.com.tw · November 25,2016【崔媽媽居住電子報】台日住宅租賃國際研討會系列1： 以他山之石為台灣發展租屋市場的借鏡
2016.10.07 崔媽媽基金會
| 在台灣，租屋簡單嗎？住宅租賃市場長期地下化，從法令規範到經營管理，缺乏完善體制。長久下來，住宅租賃市場嚴重「營養不良」，租賃雙方權利義務不明、糾紛頻傳。然而，隨著房價越來越高，租屋需求有增無減。 有鑑於此，崔媽媽基金會、社會住宅推動聯盟特地結合內政部，在今年10月3日合辦了「台日住宅租賃國際研討會」，台灣與日本的專家代表也在會議中分別剖析了台灣、日本住宅租賃市場發展現況與立法經驗，釐清相關法制得失；而各界先進也在會議中共同探討了我國住宅租賃未來趨勢，進而為租賃市場及產業發展策略提出建議。 |
| 日期 | 10/3 | 10/4 |
| 議程 | 台灣住宅租賃發展現況與問題 | 【工作坊一】
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| 日本住宅租賃政策現況 | ||
| 台灣住宅租賃法令與問題 | 【工作坊二】
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| 日本住宅租賃法規與管理 | ||
| 綜合座談： |
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| ▲ 幾十年來，台灣房價始終呈現飆漲的態勢，早就超出一般民眾所能負擔的範圍 |
從每季房價所得比和貸款負擔率可知，我國住宅買賣價格經過多年攀升，已非一般民眾所能負擔。惟居住係生存必需，因此住宅租賃作為購屋替代選項，其需求勢必隨房價超出國人合理負擔能力而增長。
我國雖未建立或未公開評估國內租賃市場的公務數據，但按財政部賦稅署提供之申報房屋租賃所得資料來看，自2011年至2014年，申報筆數從599,537筆暴增至760,722筆，且多數為法人為主的申報者，自然人房東僅占申報小數，對照民間住宅租賃的實務經驗，檯面上的租賃交易數無疑只是冰山一角。行政院主計處每月調查之「消費者物價房租類指數」亦顯示，租金指數自2005年11月後即持續緩漲迄今。儘管幅度遠落後於房價升幅，卻也側面反映租賃住宅需求日增、供給緊俏的現況。
台灣：阻礙住宅租賃市場發展的三大障礙
綜上可知，無論是維護國人基本居住權利，或是健全住宅租賃產業，均有其必要及潛力。然而當前我國住宅租賃存在三大障礙（權利義務規範不周、糾紛處理耗時，以及住宅租賃產業化不足），都不利於市場進一步發展：
一、權利義務規範不周
住宅租賃法律規範散見《民法》及《土地法》及其相關細則辦法或判例，一般民眾不易認識和援引；同時部分條文亦因不符實際，致實務上窒礙難行，房東、房客從而頻生糾紛。
據崔媽媽基金初步統計，於每年逾千件租屋糾紛的法律服務案件中，「押金返還」、「修繕問題」、「終止租約」分列前三大糾紛類型，占總體案件數近五成。其次為「租金欠繳」、「費用欠繳」及「定金」等糾紛類型，約占總體案件兩成。除此之外，尚有稅金、買賣不破租賃（所有權轉移）、押租金扣抵、租金增減、房東進入居所、房客不當使用、回復原狀、轉（分）租、房客留置、續約、人際互動、戶籍登記……等等諸多常見爭議。
內政部甫於今年6月23日公告的《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，可望減少部分因契約約定不周造成之爭議。然住宅租賃型態不同亦使租賃關係複雜化，僅規範應記載及不得記載事項恐不足以保障租賃雙方的權益義務，故宜制定專法以周延相關法規，俾貼近實務現況。
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| ▲ 我國租屋體系由於權利義務規範不周、租屋糾紛處理耗時，加上住宅租賃產業化嚴重不足，導致市場始終難以健全發展 |
二、糾紛處理耗時
糾紛處理程序煩雜及冗長，令雙方卻步。當前未有積極有效的協商機制（欠缺多元糾紛處理機制），尤其住宅租賃糾紛標的金額偏低，突顯調處、仲裁或訴訟的時間和費用成本過高。
三、住宅租賃產業化不足
住宅租賃市場品質低劣化，產業化程度遠落後於世界先進各國。基於稅制、政策、傳統觀念等各種因素，國內住宅租賃交易長期地下化、低劣化，不獨專業住宅租賃業者難以生存和發展，更不利住宅租賃的相關政策的擬訂和推動。低品質的住宅租賃市場，民眾多不願長期租屋，住宅租賃難以成為購屋市場的替代選項，無助於減緩高房價下的居住壓力。
雖有《住宅法》第44條規定中央及地方政府應研擬政策促進住宅租賃市場健全發展，並有《輔導獎勵民間成立租屋服務平台辦法》於2012年12月據此訂定，提供愛心房東（公益出租人）以租屋市場資訊、媒合服務、專業。惟因國內住宅租賃市場不發達、公部門無以掌握其供給與需求，加上多數出租人因避稅考量不願加入政府租屋方案，而使租賃住宅資源無法適當整體規劃、有效調節住宅買賣市場，衍生民間租買選擇失衡、空屋嚴重氾濫現象。
日本：住宅租賃市場及政策概況
那麼，鄰近台灣的日本，住宅租賃市場究竟如何？2013年日本租屋家戶為1852萬戸，佔總家戶比例35.5％。值得注意的是，儘管比起2008年，租屋家戶佔比下跌，然而民間住宅租賃的供給卻呈高度成長的趨勢，顯見日本住宅租賃市場正蓬勃發展。與此同時，日本的住宅租賃市場卻也有和台灣相似的一面，依據財團法人日本租賃住宅管理協會於2008年的「民間賃貸住宅市場の実態調査（家主）」所示，日本租賃住宅的85%（1,062萬戶）為私人所有，其中約有6成為60歲以上之個人：以經營規模來看，擁有戶數在10戶以下的約3成、20戶以下的則過半數。由此可知，出租住宅的經營規模亦屬零散細碎。
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| ▲ 除了房屋租賃政策較進步外，日本的住宅租賃市場也比台灣成熟、多元，值得國人參考 |
或許住宅租賃市場的型態相近，日本民間租屋所遭遇的權利義務問題也與台灣類似，包括押金／保證金的返還、回復原狀、契約的更新等（多田治樹，2010）。然而隨著2006年《住生活基本法》的制定，日本政府逐漸重視住宅租賃的管理，追求促進優質出租住宅供給的政策（龜井英樹，2010）。類似的發展背景，正適合台灣借鑑其政策及市場經驗。
附錄一 ■ 延伸閱讀資料（PDF檔，約677KB 按此下載）
〔台灣篇〕
1.呂秉怡：台灣租屋市場的現況、問題、展望
（崔媽媽基金會 執行長、社會住宅推動聯盟 副召集人）
2.陳君漢：台灣住宅租賃法令與問題
（致和法律事務所 主持律師）
〔日本篇〕
3.周藤利一：日本的租賃住宅政策：歷史與現況
（明海大学不動産学部 教授）
4.吉田修平：日本租賃住宅相關法律制度之變遷與現狀
（吉田修平法律事務所代表律師）
附錄二 ■ 台日住宅租賃特性之簡易比較表
| 比較項目 | 台灣 | 日本 |
| 人口數 | 23,516,841（2016） | 127,110,000（2016） |
| 家戶數 | 8,507,475（2016） | 52,298,000（2013） |
| 住宅存量 | 8,493,852（2015） | 60,629,000（2013） |
| 租賃住宅數量＆比例 | 697,189戶（8.41%）（2014） | 1,852萬戶（35.5％）（2013） |
| 國民所得(GDP) | 20,925美元(2013) | 42,000美元(2014) |
| 物價水準(以便當為例) | 台幣約80元(台北市) (2012) | 台幣約300元(日本東京) (2012) |
| 住宅租金概估 | 台幣約22,000元(以台北市大安區為例) (2012) | 台幣約100,000元(以日本東京為例) (2012) |
| 住宅租金投報率概估 | 1.5%(以台北市為例) (2012) | 7%(以日本東京為例) (2012) |
| 租賃住宅供給特性 | 1.個人房東為主(約90%以上） | 1.個人房東多數(86％)、個人房東中有80%為60歲以上高齡房東 |
| 法令制度 | 民法，土地法 | 1.民法，借地借家法 |
| 租約關係 | 幾乎是定期租賃 | 1.不定期租賃（普通借家）佔96.4% |
| 常見租屋糾紛類型 | 押租金返回、修繕問題、終止租約、租金欠繳、費用欠繳及定金等 | 押金或保證金的返還、恢復原狀、契約更新、管理業務（修繕）、欠租催討租金（及強制搬遷）等 |
| 租屋糾紛處理管道 | 1.鄉市鎮公所之調解委員會 | 1.官方諮詢協商機構（e.g.國民生活中心） |
| 租賃政策 | 1.「住宅法」第四十四條 | 1.以「住生活基本法」（居住安定確保）為主軸，住宅租賃納入整體居住計劃一環 |
| 未來趨勢 | 1.政府推動包租方案協助弱勢家庭，及帶動租賃管理產業發展 | 1.高齡化租賃保障(高齡者終身借家權) |
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