台日住宅租賃國際研討會系列2：台灣住宅租賃法令之現況與問題

2016.10.20　崔媽媽基金會

文／陳君漢
崔媽媽基金會董事
致和法律事務所主持律師

台灣住宅租賃法令概況

台灣對於住宅租賃的相關問題，目前並沒有制定特別法，因此住宅租賃問題的主要法律規範，則是民法以及土地法為主軸。民法承襲日、德等大陸法系國家之法制，於債編第二章各種之債第五節，設有專為租賃關係規定之專節，編為民法第421條至第463條，合計42條之條文，對於出租人與承租人間之權利義務為詳盡規定。

然租賃於民法之規定自民國19年(即西元1930年)制訂之後，施行迄今，僅曾於88年(1999年)修訂過一次，分別是修正民法第425、426、440、449、458、459條，以及增訂422-1、425-1、426-1、426-2、457-1、460-1、461-1、463-1條，修訂後之民法租賃專節，合計為50條。由於民法是私法關係的根本大法，私法自治與契約自由原則，為我國民法的重要法理基礎，故民法所為之規定，多係補充當事人未於契約(合意)明示之部分，且當事人對於民法之規定，亦可以特約方式予以排除(如民法第429條出租人之修繕義務)。但在台灣的住宅租賃市場當中，過於強調的契約自由，極度的保護了出租人，造成承租人負擔過多的義務，反而造成了許多糾紛，而衍生諸多問題。

而住宅租賃另一個主要適用的法律，則是土地法。我國土地法於第三編土地使用、第三章房屋及基地租用中，自第94條與第105條，合計訂有12條之條文。與民法相同，土地法自民國19年(西元1930年)公布施行後，因應民法之修正，僅於89年(2000年)曾經修正第95至97、101、102條等五條條文。土地法對於房屋租用為特別之規定，係源自於憲法對於人民生存權之保障而來，除規定政府應建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用(土地法第94條)外，多強調公權力對於房屋租賃權利義務關係之調整與介入。例如租金上限(第97條)，出租人收回房屋事由的限制(土地法第100條)，某種程度而言，調節了民法契約自由原則，所可能產生的弊害。因土地法特別針對土地與房屋之租賃有特別規定，為民法之特別法，故在法律適用上，須優先適用土地法之規定。

因此，我國關於住宅租賃的法令，就在民法的契約自由，以及土地法的國家管制交互影響下，發展住宅租賃的市場。

住宅租賃法令的現況與侷限

如前所述，我國主要住宅租賃法令，是以民法與土地法為規範基礎，而這兩部法律歷史悠久，雖曾經過修正，但對於住宅租賃的管理，仍有其力有未逮之處。

（一）書面租賃契約之約定，多傾向保護出租人，而犧牲承租人

民法第422條規定，不動產的租賃契約，其期限超過1年者，應以書面訂之，否則視為不定期租賃。然而，並非所有的承租人與出租人均精通法律，而有足夠能力可以擬訂書面的租賃契約，因此，為因應法律規定，市面上自然就會有販售書面租賃契約的需求，而被廣泛應用在住宅租賃關係中。但市面上流通的書面租賃契約，在權利義務關係的約定，多刻意保障房東，舉例而言，民法第429條規定，除另有約定之外，原則上應由出租人就租賃物之損壞，負擔修繕義務。然多數書面契約，利用條文中允許「特別約定」，將修繕義務約定轉由承租人負擔。由於，住宅租賃的期間，少則一年，多則數年，承租人使用出租人提供的房屋暨其附屬家具、用品，難保不會因使用年限屆至而發生損壞。此時，如依約由承租人負擔修繕義務，若是尋常小物(如燈泡)，承租人自掏腰包予以修繕或更換，固無爭議。倘若損害的家俱為高價物品，如冷氣機、洗衣機等物，承租人負擔修繕義務所付出之金錢，甚至可能高於每月租金之數倍，造成嚴重負擔，極不合理。

（二）土地法的管制規定，反成惡性承租人利用的管道

承租人因居住之需求，卻無自有房屋，或因工作而須在工作地尋找適合之居所，故一般而言，相較於出租人有餘屋出租可供出租，承租人多被認定為經濟上的弱勢，須要給予保護。而我國土地法第100條為保護承租人，規定承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人方得終止租賃契約。由於我國住宅租賃，通常出租人會參考土地法第99條關於擔保金上限之規定，向承租人收取相當於2個月租金數額之金錢為擔保金，以擔保承租人於租賃期間應盡之義務。依上述規定，如果承租人未按時繳租，必須先以擔保金抵償後，再積欠兩個月之租金數額，出租人方取得契約之終止權，因此，實務上經常發生，出租人於承租未幾即不再繳租，拖延四個月之後(擔保金抵償再積欠2個月)，又因民法第440條規定，租出人必須先向承租人催告給付租金，方可終止契約，造成出租人已四個月無法收取租金，仍須發函催告定期催告，承租人仍不履行，方可終止租約。倘若承租人於契約終止後，又拒不搬遷，出租人須花費時日以訴訟方式排除侵害，至訴訟確定，承租人一走了之，形成承租人長期白住(至少4個月，甚至1年)，出租人卻求償無著，最後只能自認倒楣的奇怪現象。

（三） 允許轉租，卻欠缺處理出租人、承租人、次承租人三方權利義務的規定

我國民法第443條規定但書規定，除了出租人有明確之反對表示之外，租賃物如係房屋，出租人可將其中一部轉租予第三人。換言之，我國民法允許房屋部分轉租。此時，同一間住宅租賃，在法律關係上，會衍生至少二個租賃關係(出租人與承租人、承租人與次承租人)。然我國民法卻欠缺處理出租人、承租人、次承租人三方關係之機制與規定。目前實務通說上，係認為兩個租賃契約係獨立存在，倘若出租人與承租人之契約合法終止，則次承租人即對於出租人構成無權占有，有返還房屋與給付不當得利予出租人之義務。然而，房屋既供居住，對於承租人或出租人而言，如有遷移之必要，無法即刻履行，尤其，如出租人與承租人間契約經合法終止，若無人通知次承租人，次承租人顯然無法得知自己已經或可能構成無權占有之事實，自無可能自原承租之處遷移住所，如此課責於次承租人，顯然並不適當。

（四） 並無迅速有效的糾紛處理機制

土地法第101條雖規定，因房屋租用發生爭議，得由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理。而各地方政府的地政機關確實也設立調處委員會，辦理調處事宜。然而，因住宅租賃而發生之爭議，申請調處程序辦理者，卻少之又少。究其原因，除因地方政府並未確實宣導外，該調處之效力，土地方並未有任何的規定。換言之，即使調處成立，倘若事後任何一方反悔，因調處並無任何法定效力(如訴訟上和解或調解有與確定判決相同之效力)，充其量，只能認為有一般和解之效果，權利人只能主張依據和解之效果，向法院起訴要求相對人應履行而已。事實上，住宅租賃所涉之金額，多未逾10萬元，雖適用我國民事訴訟法上小額訴訟之規定，然因金額小，而訴訟又曠日廢時，多數當事人係選擇不主張權利，反而造成不肖房東或房客，利用此一普遍心態，恣意妄為，衍生更多弊端。

（五） 欠缺引進企業專業管理的機制

住宅租賃一般均係長期租賃，期間自一年至數年不等，甚至有不定期租賃之情形。依我國目前法制，租賃相關規定，係停留在傳統的以出租人與承租人直接觸、洽談、簽約的概念下所架構。然而，對於出租人而言，假若有餘屋可供他人租用，因承租人可能更換頻繁，而在更換之際，可能有需要重新整理、修繕，此時要長期維持租賃住宅之適居性，本是一大問題。反面來說，對於承租人而言，假若所承租之房屋有瑕疵，或房屋、家俱等發生損壞情形，出租人無力修繕，亦未積極處理，對於承租人亦為一大困擾。倘若由專業的租賃服務業，做為承租人與出租人之媒介，處理出租人與出租人權利義務關係之調和，甚至以專業知之方式代為履行(如房屋修繕、整理)，使住宅更有利於出租，似非不可。然而，目前在民法與土地法的架構下，對於出租人、承租人、承租人之規範，即以付之闕如，更何況之專業租賃服務業，更無任何之規定。

結語

台灣目前住宅租賃，並未制訂專法，由於住宅租賃有其特殊屬性，又因房屋價值高，長期使用維持不易，以民法與土地法為規範架構之情形，對於住宅租賃之市場需求與變化，似無法因應，實有另行制訂專法加以規範之必要。

附錄 ■ 延伸閱讀資料（PDF檔，約677KB　按此下載）

〔台灣篇〕

　1.呂秉怡：台灣租屋市場的現況、問題、展望

　　（崔媽媽基金會 執行長、社會住宅推動聯盟 副召集人）

　2.陳君漢：台灣住宅租賃法令與問題

　　（致和法律事務所 主持律師）

〔日本篇〕

　3.周藤利一：日本的租賃住宅政策：歷史與現況

　　（明海大学不動産学部 教授）

　4.吉田修平：日本租賃住宅相關法律制度之變遷與現狀

　　（吉田修平法律事務所代表律師）