2011.06.23　江尚書／社會住宅推動聯盟研究員
本文原文?載於高雄市產業總工會《工議》第35期。於崔媽媽電子報的版本中，修正部分較具時效性的數據。

　　2009年底，研考會舉辦的十大民怨網路民調活動出爐，「都會區房價過高」名列榜首。這個調查結果，反映出台灣的都市已非庶民百姓的安身之所，而是房地產投機的遊戲場；反映出社會大眾對生活負擔超重的普遍不滿，更突顯了我們對於房價未來持續走高的悲觀預期。政府宣稱房地產是「火車頭產業」，打不得；仲介、代銷業者不斷放出「天價個案秒殺」的訊息；各類投資理財書籍，則配合精美裝潢的照片來報導擁有一個家的幸福；種種的資訊，都要我們甘願接受房價會持續走高的「事實」。因此，長痛不如短痛，只求一個安居之所的我們，將薪資所得的半數投入置產，硬著頭皮擠進一場不公平的購屋賭局，深怕現在不買，以後更買不起。

　　這樣的不滿持續潛伏在社會大眾的心中，隨著奢侈稅^註1議題的出現而被引發，並終被國會議事堂接收到。在今年2月底3月初，也就是奢侈稅打房政策初成形之時，部分立委仍敢拋出反對意見來試探民氣；眼見苗頭不對，一個禮拜後，反對的立委只敢私下放話；一讀前一天，總統率領內閣親自大陣仗開記者會；委員會中，黨鞭親自坐鎮，藍、綠立委全力支持，甚至要提前至6月1日上路；而後不到一個月的時間，已在立院三讀通過。難得一見的立法效率，可見民氣多強、立委在進逼的選舉壓力下對民意走向的嗅覺又多麼敏銳。

奢侈稅的效應

　　冷靜下來後，我們首先要反省的是，「奢侈稅」真能帶來馬總統所稱的「居住正義」？還是只是企圖舒緩民怨、打不到痛處、又無法使房價回歸合理的安慰劑。就法條內容來看，持有非自用住宅、並在2年內移轉者，會被課以交易價格10%到15%的稅額；也就是不論賺賠，是在既有稅率上外加出來的投機成本。以一棟總價800萬^註2的住宅為例，那就是80萬到120萬元的稅，再加上其他原本就有的稅額及成本開銷，除非投資客相信房價可以在短期內漲超過這個數值，或是可以撐超過兩年沒有資金問題，否則不會輕易下手。

　　然而，究竟投機炒作所占的比重有多少？根據統計，2010年房地產賣方持有未滿一年即轉手的比例，台北市有20.6%，新北市也達16.6%^註3，絕非可被忽略的數字。在某些投資客炒作比重較高的新開發地區，例如新莊、林口、三峽，在奢侈稅出現後表現出較明顯的走跌與拋售；口袋不夠深的投機客也開始逃，各地區委售量大幅提高；但就房價本身來說，各房仲業者釋出的訊息也顯示並沒有太明顯的跌幅^註4。總而言之，雖然房價沒有明顯的鬆動跡象，但從近期房地產炒作降溫、民眾不再任憑賣方隨意喊價，可知奢侈稅基本方向是可行的；也就表示，政府只要有心，要平抑房價絕不是問題。

　　然而，從近來網路流傳「躲奢侈稅教戰手冊」中，已揭露出奢侈稅仍預留多個漏洞讓有本事的投機客逃命。奢侈稅打的是對房地產市場的短期炒作行為，更精確地說是命中社會大眾對這種行為的深惡痛絕；但房價被炒高、一般民眾買不起的現象，絕非投機客可獨立達成。炒房產業鏈早就是一個結構緊密的生態網，拔掉一個最突出的釘子，根本的問題仍未解決。

預售屋、豪宅農舍仍未列入課徵對象

　　若僅先就炒作對象來檢視奢侈稅漏洞，該條例僅規範成屋交易，並未將「預售屋」列入課徵對象，而眾所周知的，預售屋賣給自住者的比例有限，跟建商長期合作、以低價買進再轉賣的投資客，才是主要買家。在現有的法律規定下，預售屋的買賣，乃是以「交易所得」來課徵綜合所得稅，且投機者逃漏稅的情況嚴重 (否則就不會被稱做投機)；即便財政部表現打房誠意，在今年4月展開大規模的預售屋交易查稅行動，卻也顯露出現行制度沒辦法讓預售屋的炒作者乖乖繳稅，必須由國稅局官員被動查核。況且，即便查到了，以台灣房地產市場「一屋多價」(實價、貸款價、公告現值、公告地價…) 的現實看來，所查到的交易價格也只是買賣雙方串通壓低的價格。

　　另一個未被草案規範到的是農地與農舍，也就是「非都市土地」不在奢侈稅的課徵範圍，將使其成為投機客的替選投機炒作標的，使得近年來嚴重破壞台灣農村產業與景觀生態的「豪宅農舍」問題更變本加厲。短期買賣農地/農舍當然屬炒作行為，近日在某些農地買賣廣告中，已寫出「免奢侈稅農地」的宣傳字樣。財政部雖在接受立委質詢時一再表示現行制度已足以抑制預售屋投機買賣及農地炒作，但這樣的說法卻與人民體認到的社會現實有很大差距。如果「現行制度」這麼有效，我們就不會看到都會區預售屋的房價往上堆疊、豪宅農舍不斷在農地上長出。

台灣的房地產市場仍缺房價透明化及整體稅制改革

　　上述的炒作現象，根本的問題乃在房地產價格的不透明，建商與仲介掌握了較多資訊，而個體戶接收到的資訊是有限且被操弄的。當鄰近建案開出每坪50萬的廣告價格，附近的建案當然也會跟進這個「行情」，甚而「挑戰高價」。也就是說，不透明讓「行情」任憑建商、代銷與投資客喊高，而自住的買方根本沒有對等的資訊來源，在交易時往往被遷著鼻子走。

　　近期，在部分有識立委的推動之下，已開始審議不動產資訊透明化的相關草案，包括平均地權條例、地政士法、與不動產經紀業管理條例等。但在立法院接下來不公開的審議過程、經過部分財團立委的黑手操弄，屆時所規範出來的交易資訊登錄會被閹割掉多少，仍是未定數。

　　更長期來說，土地房屋稅制改革才能往居住正義邁進大步，以下就以不動產交易所得為例來說明當前稅制的不公之處。當前的制度，分別以房屋評定現值來計算房屋交易所得稅、以土地公告現值計算土地增值稅。根據內政部的統計，民國100年土地公告現值占一般正常交易價格的比例已調高至82.94%^註5，相較以往已較為接近市價；但在部分被炒高的豪宅地段，這個由政府評定的土地現值卻遠遠不及實際交易價格，所造成的結果就是課不到稅。例如，台北市大安區的豪宅指標「帝X」房屋拍賣案，房屋評定現值及公告現值合計僅占市價之13.6%。該拍賣案以出售價格扣掉購入價格後共計賺得1.7億元，若將此屋算為自用住宅並依現行稅法計算稅額，則合計僅需繳交158萬元，換算下來，稅率是可悲的0.93%。如果合理一點，用實際交易價格來計算稅額，則需繳納2,441萬元，為實繳的15.4倍；如果用薪資所得的算法來計算 (也就是一般人繳稅的算法)，那麼所需繳交的稅額為6,941萬元^註6，為實繳的43.8倍。

　　這個數據突顯出，現行的房地產交易稅制是一種幾近荒謬的算法，房市炒手只要「合法」繳稅，根本不必鑽法律漏洞，所需繳交的稅額就已經夠低。相較之下，一般受薪階級的薪資所得卻被國稅局完整掌握，一毛都逃不掉。既有稅制的不公不義，等同是變相鼓勵投機炒作，也正是房價飆漲的元兇，然執政當局與立法機關仍不願/不敢面對，因為這真正踩到了既得利益者的痛腳。

雙軌並行的另一條途徑：社會住宅

　　無論房價如何被平抑，社會弱勢仍無法負擔最基本的住宅需求，這是資本主義體系的結構性不平等。一位光鮮亮麗、在豪華辦公室工作的高階主管，必定需要領低薪的清潔工與保全來維持整棟大樓的運作。那麼，這群月薪徘徊在基本工資邊緣的勞動者要住在哪裡才能為在高貴地段工作的人服務？在台北市的答案是找不到，或是要花費大量的通勤時間與成本。這也是為什麼要以社會住宅與租金補貼設下最後一道救濟防線，來保障低薪勞動者或弱勢者的基本居住需求。

　　然而，即便社會住宅獲得全體民眾超過八成的支持，當決定要設立在某個地區時，卻因過去歷史經驗所背負的太多負面標籤，而遭受當地擁有資產居民的強力反對。事實上，社會住宅在國外的成功案例早就不勝枚舉，以荷蘭這個全國擁有34%社會住宅的國家為例，社會住宅和一般住宅是完全融合在一個社區中，沒有經過刻意調查，根本不知道哪一戶是社會住宅；部分有錢人甚至以購買鄰近社會住宅的家戶、藉以支持社會住宅為榮。顯然，社會住宅在先進國家早就不是洪水猛獸，但台灣要邁向這個理想，仍有相當長的路要走。

投資專家：買不起房是因為你不夠努力

　　最後，我想談談以努力、個人能力等標準來衡量買房的投資專家。在奢侈稅通過後的某個政論節目上，知名的「房地產專家」以高標準要求同場的年輕人代表，硬將買不起房子、或訴求平抑房價的人，抹成不夠努力、任意敗家、或是能力不足。

　　我們就算給他們看 (雖然投資專家一定比我們會算)，他們口中要年輕人買的「便宜的、五六百萬的中古屋」，對一般受薪者仍是沉重負擔。目前，全台約有103萬人月薪不足2萬，430萬人月薪不到3萬元；以薪資對比房價，便可知根本不是努不努力的問題。根據營建署發布的「住宅需求動向調查」，台北市的中位數購屋房價^註7已達1,500萬元，新北市800萬元，整體調查地區 (雙北市、桃竹、台中、台南與高雄)為800.1萬元。我們暫以較低標準的總價600萬元來計算，以此總價配合3成的自備款 (180萬元)、政府的優惠房貸、20年的貸款年限，分攤下來每月須負擔20,000元左右^註8。對比前述的薪資數據，這種房價對單身者或需負擔小孩養育經費的小家庭都極為辛苦。而這樣的算法，已經可以算是「平安價」－要有足夠的頭期款 (或父母有能力幫忙)、申請到優惠房貸、每日接近2小時的通勤時間、工作一帆風順、身體不出任何問題、沒有額外大筆開銷。在20年繳完貸款後，獲得一間年歲也不小的老房子與身子；當子女成年、要成家立業，卻發現週邊的新成屋早就漲得比自己的老房子還高幾倍。顯然，投資專家被簡單可得的大筆收益遮蔽了雙眼，看不見勞動所得者將一生的菁華歲月投入被不合理炒高的房價；高坐在媒體上指責不夠努力的那一個小時，已賺入超過受薪者數日薪資的鐘點費。

　　我們期待「居者有其屋」－好宅不需豪華，只要安居；體制改革不是要懲罰富人，只要公平正義。在台灣這樣的炒房天堂中，奢侈稅不過是一個小小的開頭，更嚴格來說只是選舉到了、政府為了平息民怨所提出的「投機」作法。奢侈稅的通過，讓我們清楚看到，高漲的民怨足以對抗財團立委，也能迫使政府有所作為。在未來，更進步性的交易資訊透明化、稅制公平、社會住宅，才能帶領我們一步步跨越當前「居住不正義」的高牆。

註解

1. 全名為「特種貨物及勞務稅條例」。
2. 此為營建署發布「住宅需求動向調查」中，99第4季全台灣中位數購屋總價。
3. 網路地產王 (2010/11/25)，未滿一年轉手比例 北市年增7.1%，http://news.vrhouse.com.tw/，[2011/5/2查閱]。
4. 以信義房屋的調查為例，台北市4月平均房價較3月下降4.2%，平均成交價仍在每坪50萬元以上；其他縣市大致持平 (信義房屋 (2011/4/30) 奢侈稅3讀底定 4月交易量止血，https://tradeinfo.sinyi.com.tw/news/article.php/1267 [2011/5/2查閱])。又如住展雜誌的統計，6月的平均房價甚至比奢侈稅上路前還高 (住展雜誌 (2011/6/16) 奢侈稅後3個半月 雙北市房價不跌反漲，http://www.myhousing.com.tw/ [2011/6/20查閱])。
5. 內政部地政司，地政統計資訊，http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/newpage.asp?cid=237 [2011/5/3查閱]。
6. 監察院調查報告，派查字號0990800378。
7. 例如，有100個人購屋，將總價由高至低排序，價格落在第50位和第51位的平均即為中位數；這種算法可避免極端房價帶來的統計誤差。此為99年第4季「住宅需求動向調查」的數據，但100年第1季的數據又再度攀升。
8. 利用永慶房仲網提供的房屋貸款試算工具，購屋總價設為600萬元，配合政府的各類優惠房貸，並將貸款年限設為20年，http://yungching.housefun.com.tw/ca/ca040401.asp [2011/4/24查閱]。