【崔媽媽】仲介帶看屋！什麼～要仲介費 990311─崔媽媽網路通訊─智邦公益電子報
enews.url.com.tw · November 25,2016仲介帶看屋！什麼～要仲介費
本案例感謝崔媽媽義務律師 余德正律師 協助回覆
小豪與其他二位同學合租，從網站上查到幾個近學校的透天厝，沒想到去電詢問後，皆為同一人所接聽，並表明其為「福氣房仲－黃先生」可帶看屋，同學們也覺得房屋仲介的房屋多，或許可以儘快找到適合的房屋，於是便請黃先生提供更多符合條件的房屋，並約定時間請其帶看房屋，經大夥商量後，願意花一天的時間看完符合條件的七間房屋，並且於當天決定承租，以免開學後，沒有房屋可租。
終於，看完房屋了，房仲－黃先生帶看的房屋都差強人意，不是設備老舊或沒有設備，不然就是租金負擔不起，實在令小豪與同學很煩惱，但眼看著又要放寒假了！再不決定下學期要居住的地方，恐怕這學期終止租約後，連東西放置的地方都沒有！沒辦法了！只好在爛蘋果中選一顆好的！於是阿豪與同學決定承租其中一間設備老舊透天厝，房仲－黃先生便請阿豪及同學先支付5,000元定金。
支付5000元予房仲後，房仲請小豪代表一張紙內容：『茲收到陳豪先生所給付之定金五千元』，小豪也不太清楚定金為何，但還是簽了，簽完後，小豪請黃先生告知房東，請其更新房間的床組及粉刷房屋，沒想到黃先生卻說：『沒辦法哦！房東要以現狀交予房客，不做更新』『另外，若你與同學決定承租，要準備一個租金及二個月押金共30,000元，還有半個月仲介費5,000元』。小豪與其他同學聽了後，面面相覷，不知該如何是好！
以下是小豪的問題：
- 房仲一開始就沒說『要支付仲介費』！是不是有欺騙的嫌疑？
- 一聽到要收仲介費後，不到十分鐘，我們立即反悔，這樣定金5,000元，也要被?收嗎？且簽定的定金收據有法律效力嗎？
- 如果我們要承租，房仲收錢後，居然不跟房東談設備更新的事情，這樣一來，我們豈不是很吃虧嗎？
崔媽媽基金會回覆
問題一、房仲一開始就沒說『要支付仲介費』！是不是有欺騙的嫌疑？
近來基金會接到許多同學表示，因為沒有社會經驗，也很少與房仲接觸，所以不知道該如何與房仲溝通，甚至不知道請房屋仲介帶看屋需要支付服務費，但是雖然仲介在一開始帶看屋時，未向同學說明需支付仲介費，不代表不用支付相關費用，因為房屋仲介業者付出其勞力及專業為同學找屋，而同學亦應給付報酬予房仲。
房屋仲介為媒介當事人訂約，在法律上之性質為『居間』性質，又房屋仲介為『不動產經紀業』，所以房屋仲介受兩種法源所限制，分別為『民法債篇－居間』及『不動產經紀業管理條例』，並可依民法566條『如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。』及不動產經紀業管理條例第19條『經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收』。
故同學難以指稱因『房仲未事先提醒需給付仲介費，所以房屋仲介有欺騙之行為』，進而表明不支付仲介費或否認經仲介帶看房屋，而發生法律行為如：支付定金、口頭承租…等，在此特別提醒同學，不論以那一種形式接受個人或企業主的無形、有形的商品或服務，均需特別注意亦要事先?問，自身是否需給付等同的對價，否則類似小豪的問題恐怕會發生在自己身上！
問題二、一聽到要收仲介費後，不到十分鐘，我們立即反悔，這樣定金5,000元，也要被?收嗎？且簽定的定金收據有法律效力嗎？
在第二個問題中，我們必需先釐清大多數的房屋仲介會向房客收取那些費用，而小豪給付予仲介『定金』，在法律上之定義為何？
仲介帶看屋收取的相關費用：大致分為下列三種：斡旋金、定金、仲介費，以下我們以表格說明各費用之功能。
| 斡旋金 | 承租方若有意願承租，向收取一定的價格（約租金的一半），代承租方向出租方（房東）商議價格、設備…，若出租方同意出租，即將斡旋金轉為定金，推斷租賃契約成立，此時承租方若因個人因素無法承租，則無法請求返還違約金。 |
|---|---|
| 若出租方不同意，則表示仲介公司的斡旋協商失敗，仲介應還斡旋金予承租方（房客）。 | |
| 備註：目前法院對斡旋金的看法，係指買方就買賣標的不動產之出價與賣方之售價有所差距，由買方支付居間人一定數額之金錢或代替物，使居間人代向賣方議價。而斡旋金，乃不動產仲介業興起後，始出現之名詞，仍指於不動產「居間」、「仲介」時，因買方所欲承購或承租之買賣條件（如：價格、付款方式…等等），與賣方委託出賣、出租之條件未完全一致時，而買方為表示其購買意願與誠意，並確保其購買權利，乃交付「斡旋金」予仲介業，委託仲介業者持續代其向賣方洽談，斡旋買賣或租賃條件。 | |
| 定金 | 為明確雙方租賃的法律關係，房仲業不收斡旋金，直接代出租方（房東）收取定金。 |
| 仲介費 |
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定金之法律效力：
| 名詞 | 法源 | 法律定義 |
|---|---|---|
| 定金 | 民法248條 | 訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。 |
| 民法249條（關於定金的效力） | 定金除當事人另有訂立外，適用左列之規定：
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從以上二個表格可以知道請仲介帶看屋，其收取之相關費用，以及收取費用之目的及法律效力，而上述案例中小豪支付定金之狀況，大致可分為二種狀況
- 仲介業者以房東代理人名義收取定金5000元，也就是房東委託房仲業者代為出租並收取定金。那麼小豪和房東之間則依民法之規定，推定成立租賃契約，如果反悔不予訂約，則需依民法249條第二項，『契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。』，則定金可能會被房東?收。
- 有可能為仲介業者以收取「定金」為名義，而實際上仲介業者非房東代理人，或仲介業者口頭告知為收取斡旋金，而實際簽定為定金收據的不相符情況，若小豪支付定金時為上述情形，並且得可以籍證物（錄音...等方式）或證人舉證給付的事實，即能因仲介非代理人或金錢的支付項目不清，要求返還5000元。
並且在此提醒同學簽定租屋定金收據時，可注意以下要件：
- 標的物所在地（房屋地址）
- 定金金額
- 保留天數
- 收受定金及給付定金之當事人資料（房東及房客資料）
問題三、如果我們要承租，房仲收錢後，居然不跟房東談設備更新的事情，這樣 一來，我們豈不是很吃虧嗎？
小豪在支付定金後，即要求房仲代為向房東要求更新設備、粉刷，但於法理上，小豪應在給付定金前，先向房仲或房東提出條件，否則視為小豪認同房屋狀況，並且願意承租，所以房仲可以不接受小豪事由的要求。建議同學在看屋前，設定好自己要的租賃條件及設備，其中包括（租金、設備、房東可改進之內外環境），如此一來看到滿意的房屋時，即可向出租人表明自己需要的租賃環境，以更符合自身需求，並避免類似小豪的狀況，在給付定金後，才發現有更改設備的需求，但已經失去最好的協商時機了。
近來同學詢問仲介相關法律糾紛日益增多，多數為不知仲介需給付仲介費、或斡旋金之用意，盼能籍由此篇電子報，提醒同學請『房屋仲介』帶看屋的注意事項。
