崔媽媽公寓大廈事務

文／黃小黛　　崔媽媽執行主秘2010.01.14

　　清雲科技大學空間資訊及防災科技研究所助理教授、崔媽媽基金會前董事長林德福表示，當前台灣各大都會區的人口大都集中在公寓大廈的集合式住宅裡，而自1995年「公寓大廈管理條例」公告實施以來，公寓大廈管理也逐漸受到各界人士的關注與重視，例如自1995年後，台北市每年有數百件公寓大廈社區住宅的建築執照申請案件，至2006年已累積超過三千八百多件公寓大廈管委會的核准件數，顯示著公寓大廈管理委員會在都會地區的增長快速，因而有關公寓大廈管委會的推廣與社區營造，已成為當前都會地區新興的重要議題。

　　崔媽媽基金會執行長呂秉怡與林德福共同表示，社區營造十年有成，公寓大廈仍然留白。

　　呂秉怡說，「社區總體營造」從1994年文建會在立法院的施政報告中首度提出後，經由社區組織、社會團體、專業者及行政機關等各方人士十餘年來的努力，至今已有相當的成效。尤其是，近年來在行政機關大力的支助及輔導下，全台各地的社區營造亦如火如荼地展開，例如：民國91~93年度推動「挑戰2008—新故鄉社區營造計畫」，總計補助近6000件計畫案，輔導1330個社區；94年度正式啟動「台灣健康社區六星計畫」，以「社福醫療」、「社區治安」及「在地就業」為執行重點，整合了13個部會所執行的62項計畫；另外，根據文建會設立的「台灣社區通」網站完成註冊的社區團體已近三千個，可算是當前社區營造的基層尖兵，更是十年社區營造的成果。

　　縱然社區營造已有亮眼的成果，但是多年來台灣推動社區營造工作一直缺乏法源的基礎，使得許多社區營造工作在缺乏持續外在資源奧援、又無內在議題或危機的持續動員基礎，瀕臨倒退甚至瓦解的命運，例如台中市精明一街曾因商家管理委員會與徒步區於法無據，共同的規定事項僅能依靠主委不斷溝通協調，並無法律約束，街道徒步使用的合法性也有爭議（管委會雖曾經向台中市政府提出申請為合法徒步區，市政府的答覆是精明一街為未徵收的合法道路，目前造街後形成行人徒步區是不合法但也不違法，梁炳琨，2001）；又如汐止城中城社區因水患而動員、凝聚，進而組織動員、營造社區，甚至獲得各種社區安全營造獎項；卻也因水患危機緩解後，社區熱心的靈魂人物因故離開，加上缺乏議題動員的現實基礎，而讓該社區營造工作難以持續進展。因而有些社區營造專業者與學者認為需要有法律作為社區營造的基礎，否則社區營造的理念將無以為繼（李永展、徐志山、陳佳霙，2005），在2004年行政院通過「社區營造條例（草案）」，此案更成為行政院「新故鄉社區營造」計畫中之重要工作項目，期望藉此賦予社區居民參與公共事務的法治基礎，草案中更賦予社區可以擬定社區建議、社區憲章、社區公約、社區計畫等四項「社區營造協定」（目前尚未經立法院通過）。

公寓大廈是未來都會居住型態的主流

　　隨著經濟的成長，社會的變遷，人的生活型態逐漸在轉變。根據行政院經濟建設委員會2005年「都市及區域發展統計彙編」的資料顯示，當前台灣都市計畫區內人口比例為78.8%，北部區域更高達88%。而都會區又以公寓大廈的集合式住宅為主要的住宅類型，以台北市為案例，1996年後，公寓大廈型態的建築每年以100~200個的速度增長，若加上店舖式大樓，則速度更快；另外，配合公寓大廈條例公佈後，新核發使用執照之大樓幾乎都有成立管委會，而由台北市建管處的統計資料得知，1998年後，每一年成立管委會件數都比新核發使用執照之大樓數要多，反應出舊核發使用執照之大樓也漸漸的有了公寓大廈管理的意識，公寓大廈管理等議題已越來越被重視，至2006年時，全台北市的公寓大廈管委會已達3848個，已超過全國的社造團體數目。

公寓大廈社區仍是都市社造的留白地帶

　　然而目前大部分的公寓大廈社區，常被視為是都會區中孤立、自我封閉的城堡，與社區外部的居民較缺乏互動，加上私有財產權的觀念使然，所以社區外居民皆將其視為私人的財產及個人／家庭性隱私的空間，加上多數所謂“管理良好”的大樓社區都請有警衛／保全人員，設有圍牆、監視器，更成為社區內外清楚的分隔，就連基層的鄰長也常抱怨公寓大廈像是孤立而封閉的城堡，鄰里行政體系的服務及行政資源都難以打入公寓大廈社區，成為基層行政的鞭長莫及之處。加上過去的政府資源補助的社區總體營造對象並不包括公寓大廈管委會，因此，相對於十餘年來台灣各類社區營造的百花齊放，在都市中的公寓大廈社造仍是一直沒被照顧的留白地帶。

同樣是社造十餘年，為何差異這麼大？

　　1994年文建會開始推動「社區總體營造」政策，次年（1995年）「公寓大廈管理條例」也頒佈施行，幾乎同時開始，何以至目前兩者差異這麼大？依據近年來從事公寓大廈社區營造工作的初步經驗中歸納以下幾個面向的問題：

一、以往公寓大廈社區是公部門行政體系與資源的邊陲地帶

1. 制度上讓其成為自生自滅的孤兒：只做催生，但卻未善盡撫養之責
2. 經費資源未及於公寓大廈管委會：以往公部門經費只補助村里辦公處、社區發展協會、社區文史團體
3. 主管機關編制不足、力不從心、並缺乏專業輔導能力，例如
   • 台北市都市發展局建管處公寓科有16位承辦人員，需兼管3,800多個管委會(至2006,12)
   • 台北縣更少，工務局使用管理課僅7位承辦人員，需兼管4,500多個管委會(至2006,12)
4. 公部門未提供應有之教育訓練、經驗傳承的學習成長機會

　　公寓大廈之管理委員會係依據「公寓大廈管理條例」規定組成的社區決策組織，該條例賦予管理委員會諸多日常事務管理、維護的職責，卻沒有給予行政資源與補助，也缺乏相應之輔導與培訓的機制，而管委會要面對繁多的日常事務處理（如漏水等個別住戶環境事務問題），且常有處理違建及相關違規事務等不利建立良性人際關係的負面因子，自然容易與住戶形成對立關係，此關係一旦形成後，更會阻礙良性社區關係發展與推動，陷入一種惡性的循環關係中，使得許多公寓大廈管委會主委及委員乏人問津，又如何再行推動社區營造工作？

　　公寓大廈在公部門依法理上來解釋，公寓大廈主要法源依據為「公寓大廈管理條例」，非「社區發展綱要」，故不屬「社區」範疇，且就其認知，公寓大廈屬「私人領域（私有財產範圍內）」，因為無論其專有或共用部份均屬私人財產，公部門較難介入及補助經費，加上公寓大廈主管機關由營建署這種技術部門掌管，而非與社區營造相關的社政單位掌舵，因此公寓大廈管理條例立法已逾十餘年了，對社區的輔導與培力，可說是沒有，致各項社區營造計畫未直接深入公寓大廈，或許此乃過去十多年的社區營造政策推展過程中，公寓大廈成為留白地帶的原因之一。

二、當前公寓大廈管理仍是社造專業與學術研究的邊陲地帶

　　為了解當前公寓大廈相關研究主要討論之面向，於「全國碩博士論文網」、「中文期刊篇目索引影像系統」及「CEPS思博網--中文電子期刊服務」網站中鍵入「公寓大廈」及「公寓大廈管理」字樣搜尋篇名及關鍵字，嘗試分類整理2004年至2006年關於公寓大廈相關之期刊論文共53篇，其中部份為同一主題之延續性期刊（同一篇文章分期刊登），在此當作一篇，故整理結果相關期刊論文篇數為47篇。其主要的特徵如下：台灣公寓大廈管理研究的篇數有限，2004~2006年不到50篇，且主要是與「公寓大廈管理條例及其所延伸之法律、組織」等相關議題的探討，約佔64%，而尚無一篇學術專業研究與社區營造有關（包括期刊及碩博士論文）。可見當前公寓大廈管理仍是專業與學術研究的邊陲地帶。

三、公寓大廈推動社區營造工作的瓶頸

　　就現有社區營造的學理上而言，一個村莊是個社區，一棟公寓、一條街道、一個街區、一個小鎮、一個城市，都可以是個社區，條件是居住在這個有限範圍裡面的住民，都具備共同體社會的認同意識。否則，即使是一棟公寓內的住戶，被鋼筋水泥和鐵門鐵窗牢牢套住，但彼此並不認識，就不能稱之為共同體的「社區」（陳其南，1998）。如是，社區是「某一特定地域之居民，而居民之間普遍有共同歸屬感，且具有社會、心理及文化等關係的共同體」。在此共同體中，一群人佔有一定的地域，他們於此地域中從事各種活動，彼此間存在著相互的依存關係。若此，一個由住民共同擬定生活公約的公寓大廈，可視為一個垂直的街「社區」，應無疑義（李永展，1995、2005）。然而，何以公寓大廈社區在過去台灣十餘年的社區營造發展過程中，卻一直是一個大大留白的地帶呢？顯然，公寓大廈在推動社區營造工作時，顯然存在著相當的困難與瓶頸。針對此點，崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示：

1. 沒有共同記憶的一群漠生鄰居。
2. 多數公寓大廈可能變成自我封閉的城堡，與外部社區脫勾圍牆外的社區、里鄰體系、社協、公部門…）。
3. 大廈管委會及主委為無給職，任務瑣碎而繁重，吃力不討好；糾紛多、多數公廈社區的主委沒人要當。
4. 擔任主委所需專業知識門檻高（法規、機電管理、財務會計、消防安全、環保、組織經營、與管理公司應對、糾紛處理、公設點交、採購、修繕…）（門檻比社協理事長及里長高）。
5. 管委會淪為忙碌的例行事務處理單位（管理費、例行維修、垃圾清潔、保全…）無暇從事社區營造之公共事務。
6. 一年一任,得連任一次，任期短，組織穩定性不足。
7. 管委會組織運作及社區經營的經驗未能被累積、傳承、交流、分享。

　　有感於此，崔媽媽即於2001年起致力於公寓大廈公共事務推展。

　　「崔媽媽基金會」自1989年成立以來，便投入關心住宅議題與社區營造事務，2001年時，有感於國內公寓大廈社區日增且相關管理問題層出不窮，即投入公寓大廈事務，陸續開設「公寓大廈管委會培訓課程」，並設立公寓大廈義務法律服務諮詢，以協助社區處理各式管理問題。

　　「崔媽媽」始終秉持著web2.0的「開放」、「共享」精神，並自我期許能成為公寓大廈事務的資訊交流平台，不間斷地將社區輔導心得與管理資源，透過網站、討論區、電子報等形式，與關心該領域的社區民眾、專業人士交流互動，從中「崔媽媽」更加堅定「將社區管理know-how整理分享，是促使社區正向發展的重要動力」的想法。

　　在公寓大廈的服務項目內，崔媽媽涵蓋『法律諮詢』，以來電預約、電話回覆的方式、回答各種管理實務疑難。『糾紛調解』，邀請相關領域的專業人士及實務工作者，為難解的社區糾紛共謀對策。『消費者保護』，為行政院消費者保護委員會認定之消費者保護團體，可協助社區處理消費（勞務合約）糾紛。『研習課程』，與各縣市社區大學、社造中心合作，開設『公寓大廈公共事務研習課程』，建立民眾參與社區公共事務的基本知能。『經營輔導』，以『行動教室』方式，針對有經營管理困難的社區，提供行動講師陪伴、輔導服務。

　　崔媽媽基金會在義務法律諮詢至2006年12月份。服務案例量已超過3,000件，2001～2002年亦承辦臺北市民政局「公寓大廈管理委員會訓練營」計劃。2004年迄今與大臺北地區四縣市，近十餘所社區大學合作開設「公寓大廈公共事務研習課程」，並分別受邀至臺北市、臺北縣、桃園縣、新竹縣、嘉義市政府委辦的社區規劃師／社區營造中心培訓課程，講授「公寓大廈與社區營造」專題，2004年支援清雲科技大學土木及防災研究所，開設「公寓大廈管理與社區總體營造」課程。2005～2006年協助高雄市政府辦理「公寓大廈社區防災研習會活動」，高雄縣政府建設局舉辦「國宅轉型公寓大廈」輔導課程。

　　2004～2006年執行「信義房屋–社區一家」補助“公寓大廈．曬書日計劃”“熬一鍋夢想的好湯–公廈社造計劃”，2005～2007年承辦臺北市政府文化局「公寓大廈社區藝文人才培訓」計劃。開辦公廈「行動教室」計畫，針對社區特性規劃相應課程及陪伴輔導方案。2007～2008年以『公寓大廈社造先鋒隊』獲選臺北市第九屆社區規劃師。

　　2004年並發行了公寓大廈管理條例判解彙編。（李明洲律師著作）、《崔媽媽–公寓大廈電子報》單周報。出版「藝文行動go—公寓大廈社區藝文培力手冊」、與中國時報居家週報合作，每週五於中國時報家庭版刊登「崔媽媽公寓大廈專欄」。並受桃園藝文邀稿，撰寫「公寓大廈社區營造的小故事」專欄，擬定出版「公寓大廈經營技術手冊」。

　　崔媽媽並承辦2003年台北市民政局「友善里鄰認證計畫－優良公寓大廈評選」計劃；2004～2005年受邀擔任台北市工務局建管處「優良公寓大廈評選」評審、承辦台北市環保局「績優環保公寓大廈社區評選」計劃，2006～2007年受邀擔任台北縣城鄉發展局、工務局「優良公寓大廈評選」評審；承辦台北市建築管理處「台北市96年度優良公寓大廈評選活動」專案。

　　在論壇部分，亦舉辦「公寓大廈修法三讀–社區權益座談會」、參與社區營造學會舉辦「台灣生活新思維–從社區營造探討城鄉發展願景」系列論壇第四場次「公寓大廈社區營造〈都市居住經驗與社區參與機制之建立〉」專題策劃、擔任台北市都市政府發展局主辦「Community Taipei, 2005：國際社區規劃論壇系列行動」之「公寓大廈組織與社區營造」社區工作坊的專題策劃單位。舉辦三場公寓大廈座談會作為「公寓大廈社區經營技術手冊」編輯基礎。

　　在社區輔導部分，崔媽媽基金會輔導了台北市「蘭亭社區」、「靜廬大廈社區」成立管委會、輔導台北市「力霸南京一期社區」召開社區會議。、輔導台北市「中國名門社區」進行更新改建、輔導台北市「宏普天廈社區」、台北縣「水蓮山莊社區」創意社區活動、輔導台北縣「萬葉賞社區」、「忠孝天廈社區」調解管理糾紛、輔導台北縣「花園新城社區」完成社區報備，輔導台北縣「尊皇大都會社區」、「秀峰庭社區」、竹北市「精工禪社區」、台中市「市政香榭社區」辦理公設點交。

　　崔媽媽並針對公寓大廈議題，推出『行動教室』課程，為社區量身定做的輔導課程，提供想要提升住戶自治能力的社區提出申請，社區住戶可依據社區特性勾選所需的課程主題後，與崔媽媽聯絡。課程主題包含『法律課程』：基礎觀念—認識公寓大廈相關法規、奠定強壯的體質—談規約的訂立、為社區「正名」—報備立案的意義與方法、社區常見糾紛法律釋疑；『管理課程』：基礎觀念—公廈社區管理導論、正向成長的基礎—談首屆管委會的重要性、認識社區的「中樞神經」—談管委會的職能、贏在起跑點—新社區點交暨常遇糾紛釋疑、「議」而有「決」的技巧—認識議事規則、有進，有出，才有餘—社區財務的管理觀念、別再為錢傷感情—社區財務常遇糾紛釋疑、創造社區財源新亮點—社區如何開源又節流、惱人的修繕問題—常見修繕糾紛釋疑、掃除積弊沈痾—違規事件處理案例分享、變身的代價—設施設備更新成本估算。

　　『培力課程』部分則涵蓋第一次當委員就上手—新手委員教戰守則、齊心共治社區事—如何發掘社區人才、將想法轉變成作法—如何撰寫企畫書、借力使力開新局—社區活動資源連結、提升社區價值—如何讓社區品質從A到A＋。

　　執行長呂秉怡表示，觀察都市社區營造，儘管多數台灣的公寓大廈社區仍處在自顧不暇的情況，慶幸的是，仍有少許公寓大廈社區在熱心的住民、管委會及優質樓管公司的奔走及推動下，獲得部分行政資源的溢注，得以逐步跨越日常事務的牽絆，邁向創造一個優質社區生活環境的「公寓大廈社區營造」方向開展。呂秉怡以2005年甫獲「第二屆國家永續發展獎(都會型社區)」之首例──中和世紀皇家社區的都市社區營造案例，來思考與學習其成功的經驗。

　　呂秉怡說，多次與前述社區接觸及座談的經驗顯示，中和世紀皇家社區之所以能由單一管委會跨越到具有22個社團 的公寓大廈社區，並與慈濟基金會、崇德文教基金會、紅十字會等地方團體及鄰近學校結盟，培訓社區的各項專業人才，主要是由一群社區熱心人士，利用社區充足的公共設施與空間（一樓全部做為公共空間使用，並有游泳池、戶外庭園等開放空間），善用社區管理費用（以小額補助方式，獎勵成立社區團體），以及慎選優質的樓管公司，共同來培育社區住民參與公共事務的機會和經驗。經由多年的努力後，不僅社區的社團已超過20個，更重要的是，許多住民在社團的歷練下，不僅學習了公共事務的參與，也激起住民投入社區公共事務的熱誠，這不僅是反映在高出席率（65％以上）的公寓大廈區分所有權人會議上，更展現在許多住民競相做為社區公寓大廈管理委員會委員上，各種社區活動的住民參與率也都很高，終在今年獲得了「第二屆國家永續發展獎(都會型社區)」，得到各方對其社區營造工作上的肯定。

　　呂秉怡強調公寓大廈的社區營造要做的更好必須掌握以下幾項原則。

1. 讓大廈的雞婆願意出來管社區公共事務。
2. 讓鄰居相互認識，共創生活的集體記憶。
3. 協助大廈提昇處理例行性管理事務的綜效。
4. 案例整理、教育訓練、經驗交流、傳承延續。
5. 輔導與培力（社區規劃師、社造中心陪伴／培力計劃…）。
6. 善用公部門的行政支持與連結橋樑（民政、環保、治安、衛生、消防、社造…）。
7. 善用公部門的社造資源做為鼓勵的誘因。
8. 公部門政策應鼓勵打開家門、進行跨社區的合作，形成跨社區的區域性公寓大廈互助網絡。
9. 多加表揚與鼓勵：公部門及媒體應給績優社區、熱心主委更多肯定（如辦理優良公寓大廈評選）。

　　呂秉怡說，確立公寓大廈管理委員會的基層自治組織地位，給予行政體系的支持、並提供社造資源的協助，整合公部門法律服務的資源（法律服務中心、法規會、調解委員會），提供公寓大廈糾紛的法律諮詢及調解服務。在現行社區規劃師制度增設公寓大廈類型的社規師，並因應公廈社區特性加強社規師在《公寓大廈管理條例》及相關法規的專業能力、糾紛處理能力，以協助公寓大廈推動社造工作。

　　如果地方政府的施政如環保局之垃圾清運、消防局之消防安檢、警察局之社區治安…與公廈社區能友善的接軌，在公務的推動與民眾皆能形成正面影響，而主委的任期應比照人團法：1～4年，連選得連任，不受屆數之限。

　　呂秉怡說，長期而言，公寓大廈的主管機關應考慮轉移至擅長處理人及組織民政／社政／警政部門，（尢其是民政部門）而非放在擅長處理工務之建管單位。

　　隨著都會化的趨勢，公寓大廈已成為台灣都市中重要的社區類型，管委會更是當前推動社區營造的第一線尖兵，公寓大廈社區營造的關鍵要素起步，即在於「經營社區內部人際網絡的關係」，而辦理社區活動則是公寓大廈社區不可或缺的部分，有鑑於此，「崔媽媽基金會」多年在公寓大廈社區營造的經驗，目的便是期能為台灣公寓大廈社區營造一個更具多元文化的都會生活與更優質的都市環境。在跨越二十年的今日，崔媽媽將繼續在公寓大廈這個領域努力，並期能協助公寓大廈管理委員會運作，讓實務經歷發揮引導的功效，與更多有志之士在「崔媽媽」的服務經驗上，一起來為台灣公寓大廈社區營造一個更具多元文化的都會生活環境。