2011.05.12

公平稅改聯盟　　反貧困聯盟　　　　　台少盟
台灣勞工陣線　　社會住宅推動聯盟　　無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序)

　　打從去年底央行開始實施的選擇性信用管制，上個月奢侈稅立法通過，以及立法院刻正審議不動產資訊透明化相關法案等，原以為政府在高房價民怨下終於有點作為了。但就在上周，經建會突然拋出「現代住宅」方案、行政院放寬優惠貸款上限，以張金鶚教授所言的「左手打房、右手護房」的方式，瞬間澆熄了居住正義的微弱火花。這突顯了政府對於台灣住宅政策缺乏核心思維與理念堅持，且整個行政體系陷入「既要安撫百姓、又要照顧建商」此種妄想左右逢源但又自相矛盾的多頭馬車狀態。

　　鑑於本週三（5/11）立法院內政委員會要求政府就「住宅政策」進行專題報告並備詢，我們願就政府當前住宅政策以及相關方案之問題予以指認並提出建議，供各界參考。分述如下：

1. 針對當前首要民怨高房價問題，我們必須指出，問題的癥結不是住宅供給不足(據統計全台有百萬空屋)，而是有太多的「假性需求」(各類投機炒作) 造成房價飆漲。也因此，政府如真有心要解決高房價問題，就必須從「假性需求」問題來來著手，而不是用合宜住宅、現代住宅、放寬房貸優惠等增加供給面手段來因應。換言之，目前整個住宅政策在方向上有根本性的錯誤。
2. 既然供給面手段是錯誤的政策方向，為何這些年來政府卻始終樂此不疲？原因有二：首先，台灣行政部門長久來有「房地產為火車頭產業」此一迷思，但據包括張金鶚等學者皆有研究指出，台灣房地產並非火車頭工業，特別優厚鼓勵房地產，也未必能帶動總體經濟成長^註1；其次，台灣自八零年代起，業已形成一植基土地房地產利益的綿密政商網絡。在此兩者作用下，台灣的住宅政策幾乎與「房產業者利多政策」劃上等號，從這幾天政府宣布「現代住宅」、「放寬房貸優惠」建商一片叫好稱道聲，便是一例。
3. 關於「合宜住宅」與「現代住宅」此種由政府扮演住宅商品供給的政策，說穿了就是過去國宅政策的再版，是一種無效、不公平、且不可行的住宅方案。無效在於，我們根本無法做到像新加坡那樣全國超過八成以上的住宅都是由政府興建提供。過去30年來，政府直接興建國民住宅數量為174,891戶，僅佔住宅存量的2.3%，現在就算宣稱再蓋上萬戶「合宜住宅」、「現代住宅」，頂多增加0.2個百分點，對於調節市場價格或滿足民眾需求來說根本是無效。不公平在於，由於數量有限，少數進駐者等同中了樂透彩券，幾年後就可比照市場行情賣出，一轉手就是數百萬元的進帳。以及，為了壓低售價，政府以低價賣斷或設定地上權提供土地給建商並提供融資保證，建商在政府的保證、房價又比鄰近地區便宜的情況下，賺取利潤且不用負擔風險，這正是最近財團建商大力讚揚合宜住宅、現代住宅的真實原因。不可行在於，以設定地上權的方式興建住宅，參照過去台北市辦理之經驗，後續必然衍生民眾要求買回之訴求抗爭，絕對會尾大不掉。
4. 至於放寬「優惠房貸」到720萬、30年的作法，完全突顯政府其實是跟高房價既得利益者站在一起的；既然百姓嫌貴買不起，那就借更多錢讓你買，是一種誘騙百姓成為高房價屋奴來穩定高房價的荒唐政策。據營建署所公布99年第四季資料，台北市中價位房價為1500萬，中位數所得家庭房價所得比是14.3倍、房貸負擔率56.2%；新北市中價位房價800萬，中位數所得家庭房價所得比是9.4倍、房貸負擔率38.1%。試問，面對民眾這樣的高房價所得比與房貸負擔率的壓力，是放寬貸款額度與年限可以解決的嗎？^註2簡言之，此政策對本來就負擔不起的家庭來說是還是無福消受的，更有可能誘騙民眾罔顧能力硬著頭皮跳入高房價火坑，就如同某報社論所言「政策殺人」是也！
5. 綜合前述，我們必須再次呼籲並強調，台灣的住宅政策應把握以下兩個根本原則：(一) 健全房屋市場並抑制房價飆漲，讓一般家庭在合理負擔下能夠租屋、買屋、換屋；(二) 興辦社會住宅並補貼照顧弱勢，讓青年與底層弱勢者的基本居住權益可以被保障。而在這兩個原則下，政府必須強化既有的政策方向為：
   • 儘速通過住宅法，使得整體住宅政策的推行有堅實的法源依據。
   • 落實不動產交易資訊透明化，避免投機炒作者惡意哄抬價格。
   • 擴大健全租屋市場，有效利用市場空餘屋，讓租屋成為一般百姓的居住選項。
   • 推行社會住宅、輔以租金補貼，保障青年、經濟與社會弱勢者基本的居住權益。
   • 改革土地及房屋稅制，讓投機炒作者付出較高代價，並讓房地產的漲價成為政府的稅收來源。

　　在高房價民怨下政府的住宅方案，必須重建「居住正義」的目標，故政策要照顧的對象是庶民百姓，而非少數既得利益團體。政府應以「適居」的角度來思考住宅政策，不要再迷信「房地產是火車頭產業」，不要以無效的供給導向措施繼續讓百姓陷於高房價折磨中。居住問題當然不是單一政策可以解決，但在推出多元方案的同時，政府應有更清晰的核心價值，讓相關部會發揮所長、多元政策達成互補加乘的效果，並勇於承擔少數既得利益者的無理謾罵。

註釋

1. 例如民國79年的第一次房市大空頭，當時國內股市因泡沫經濟破滅而崩盤，從12,000點一路狂瀉，房市也跟著一蹶不振，但當年的經濟成長率卻還有6.87%的亮眼成長。還有民國87年到90年，由於亞洲金融風暴、九二一大地震，及第一次政黨輪替等多重因素影響，使得國內房市出現一波長達4年的第2次空頭，但在在這段期間(87-89年)，平均經濟成長率還超過5%。此外，我國住宅投資佔固定資本形成過去一直維持在10％，近年更下降到10％以下，而住宅投資佔國內生產毛額 (GDP) 的百分比為1.55﹪；反觀美國房屋建築產值仍佔其國內資產形成的30％～40％左右，且其住宅投資佔國內生產毛額的百分比也有4.5％，相較之下，我國房地產業對總體經濟產業的「貢獻度」其實沒有想像中的高。
2. 以中價位房價較低的新北市為例，假設房價800萬，以目前的方案來試算每月償還金額，即貸款720萬元、30年、利率以1.337% (按中華郵政二年期定期儲金機動利率加0.042%機動調整) 來計算，每月應償還金額為24,289元；若考量未來利率上升的趨勢，用2.5%的保守利率來算，每月應償還金額為28,449元。換算下來，對家庭月收入10萬元 (房貸負擔率30%以內) 以上的民眾才算是合理負擔，而這絕非目前新北市中位數所得 (含以下) 家庭所能負擔。