2012.02.16
作者　花敬群／玄奘大學財務金融系副教授
本文轉載自「中華民國建築學會會刊雜誌第63期」

三、建築設計舞台、歡樂取代憂愁

      台灣有完善的建築教育體系與建築師專業團體。社會住宅社區興建規劃，應該成為建築科系的重要課程與實習計畫。更重要的是，如果未來台灣必須長期持續興辦大量社會住宅社區，各大學建築系與建築師公會的專業投入，更是社會住宅方案成敗的重要關鍵。各國的經驗都顯示，社會住宅的興辦提供建築師非常寬廣的設計概念舞台，除滿足社區功能之設計外，也讓許多建築觀念得以具體落實，更讓社會住宅社區呈現的歡樂驚喜，遠多於貧窮的弱勢。因此，政府在推動社會住宅政策的同時，也應該進一步強化建築相關科系與職業團體的參與，讓社會住宅的規劃設計成為建築界的全民運動。

四、財務可自償

      社會住宅的財務規劃其實是可達到內部自償的效果，未必須要政府編列大量預算支應。這是目前政府部門與社會對興辦方式評估上，因欠缺財務評估而產生的錯誤認知，更因此將政策導向獎勵民間興辦的錯誤方向。

      若以營造成本加計土地租金方式計算成本，採40年長期融資的本利均等攤還，每月每坪應償還金額其實是遠低於市場租金水準(僅約五成左右)。若將社會住宅社區半數承租給青年家戶或一般家戶，以市場租金八成收取租金，其餘半數承租給經濟與社會家戶，收取市場租金三成至五成。在此財務結構下，社會住宅社區不僅可達成財務自償，仍可產生財務剩餘供社會福利服務或其他服務使用。其間的關鍵點之一，在於土地成本不能以市場價格計算，需要公共服務或公有土地出租的租金標準計算。另一項關鍵點在於不能如同過去興辦國宅以成本做為計算售價(租金)之基礎，而應以市場價格(租金)水準為計價基礎。如此方能在成本有效調控下，讓承租民眾形式上獲得補貼，但在興辦財務上仍可達成自償與產生盈餘。亦即，社會住宅的財務可行性是沒問題的，重要的是觀念的重新建立。

五、混居模式與社區營造

      前述財務構想的另一層目的在於混居效果的實現，避免集居的機構化與標籤化問題過度凸顯。亦即在五成的青年家戶與一般家戶混居下，社會住宅社區與一般社區差異性已不高，且有助財務自償效果的達成。此外，社區中受補貼的青年與一般家戶，則可成為協助社區中弱勢家戶學童安親、課後輔導，老人關懷、送餐.等各式福利服務的參與者，營造社區「不獨親其親，不獨子其子」的環境。進一步而論，對於經濟社會弱勢家戶的協助，除了財務與設施的提供外，對其下一代的教養協助、日常生活的支持，以及精神層面的滿足，才是貼心且正面的價值創造，這也是台灣社會迫切需要發展的軟實力。

六、建築物管理與弱勢家戶管理分流

      社會住宅社區的管理亦是相關討論上較受質疑事項，主要原因在於既有國宅、平宅或整宅社區的管理確實有所不當。然而，社會住宅的管理實包含建築物的管理維護與福利服務輸送，此分屬不同專業的工作，應由個別專業團體分別執行。

      建築物的管理本應委由物業管理公司，以一般住宅社區管理方式辦理，並收取與市場相當的管理費。而對弱勢家戶的福利服務輸送，則應由相關社政單位與社福團體承擔。甚至在避免物業管理公司租金收取與其他管理事務上的困擾，亦可由相關社政單位或社福團體以二房東方式承租，以社福機構的模式進行福利服務輸送。在此概念下，社會住宅社區便可由各種專業團體的合作，各司其職的達成相關目的。其實，這也是國外社會住宅管理的基本模式，只可惜國內的社政單位一直未對社會住宅提出他們的角色功能規劃，讓社會上對於社會住宅社區的管理毫無信心。這項問題也是推動社會住宅政策中，必須再行施壓的重要部分。

社會住宅之專業整合與服務輸送平台

      社會住宅的興辦其實具有多項制度革新的功能與意義。最主要的意義在於對長期未受關注的經濟社會弱勢家庭，提供合宜的居住協助與較為完善的福利服務輸送，同時也是台灣住宅政策正式取得合宜目標的一大提升。長期以來背負「沒有政策的住宅政策」的罵名，也將重新改寫。

      其次，社會住宅也是社會福利制度的一次重大革新，從過去機構式與零散式的福利服務輸送模式，調整為社區式的在宅福利服務輸送模式。這將可快速提升服務效益，並降低服務成本。

      第三，社會住宅從興辦到管理維護，將可提供國內建築、社區營造與社會福利專業團體，展現專業能量的具體舞台，並提供相關專業能力的重新組合盤點，對提升國內專業技職團體的功能位階，與深化專業價值的社會認知，均具有重大意義。

      最後，社會住宅的興辦模式確實不僅是營建新社區。重新規劃與發展國內的租賃住宅市場，讓房東有誘因且樂於將之承租給弱勢家戶，讓民眾可以以長期租屋方式同樣滿足居住需求，亦是社會住宅制度中必須衍伸發展的配套模式。如果，未來台灣的整體住宅服務供需模式，一成由社會住宅社區來提供，另有二至三成家戶經由健全的租屋市場來滿足，這三成的住宅供需將可透過租買選擇的市場機制，讓購屋市場中約二至三成住宅的價格受到牽制。在此供需結構下，整體住宅供需體系中約有五至六成的租金或價格將不易受到景氣波動，均屬於可合宜負擔的結構。市場上其他四至五成買賣住宅，則可任由發展，再透過稅制與市場健全機制調控，高房價問題亦可迎刃而解。

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