今年雨量驚人的漫長梅雨季過後,緊接著經常有午後雷陣雨的夏季,和威力不容忽視的颱風季節又來臨了。在潮濕多雨的台灣,不論房屋新舊,都得面臨強風大雨的考驗;對眾多租屋族和房東來說,房屋漏水和修繕的可能性都必須正視。

要如何從仔細看屋、契約議定、居家注意、雙方權利義務的認識,將租屋修繕的爭議機率及損失降至最低,是租屋雙方都不可忽視嚴肅課題。

看著快兩歲的兒子在灑滿初春陽光的家裡精力充沛地到處穿梭「探險」,小靜心滿意足地笑了。他們一家三口搬過來才一個月,是屋齡40年的邊間公寓,卻採光通風俱佳,又剛重新裝潢過;最重要的是比只有15坪的舊家大多了,有足夠的空間讓已能穩穩行走的小寶貝活動,才讓小靜與先生阿弘下定決心,在舊租約期滿後告別原本合作愉快的房東太太。

新房東好像是位老實和善的大叔。小靜拉著阿弘來看屋時,大叔就笑容可掬地說他在網路上看到一種租賃契約,不像市售版本那麼偏袒房東,例如有關房屋修繕的條文中「房屋損壞而有修繕之必要時」,可由雙方當事人議定後再勾選「出租人」或「承租人」負責修繕;將來租約就用這種「中立」的版本,讓彼此權益都有保障。

▲ 小靜和阿弘所簽的租賃契約裡,有關房屋修繕的責任歸屬可由簽約雙方議定後勾選「出租人」或「承租人」。

正式簽約時房東拿出契約書,上述條文卻已被勾選由「承租人(房客)」負責修繕,房東大叔看出阿弘的遲疑,連忙解釋這是「使用者付費」的意思啦,屋內耗材如燈管、水龍頭橡皮圈、馬桶水箱零件等本來就是房客使用的,房客負責維護很合理。阿弘和小靜商量了一下,認為這間剛裝潢過的房子應該沒什麼好擔心的,沒想太多就簽字同意了。

隨著小寶貝一天天長大,小靜一家人迎來在新家的第一個梅雨季。今年梅雨似乎特別充沛,經過一波波持續數天的綿密雨勢後,室內臨馬路的牆面、天花板角落居然出現大片水漬了。慌了的小靜隨手抓條毛巾衝到牆邊徒勞擦扺時,沉穩寡言的阿弘立刻回過神來,給房東傳了簡訊,說房屋開始滲水了,這可不只是換燈管、修馬桶水箱之類的小工程,要求房東在一個月內處理好。

【漏水修屋太花錢,房客一走了之行嗎?】

沒多久房東的回覆讓小靜夫妻傻眼,說他當初沒講過什麼承諾啊,既然租約規定由承租人負責修繕,這時房客就該自己想辦法,「不要把責任推到我身上」。不論他們再怎麼力爭,曾經印象中老實和善的房東說什麼也不肯讓步。

夫妻倆無奈只好自己僱工估價,這一估不得了,問題出在外牆,根治得花十萬以上,就算治標應急少說也要三萬。真要負擔這筆比月租還貴的金額?又一週過去了,窗外雨聲彷彿沒有盡頭,盯著水漬越來越大片,已開始滴水的牆角半晌,阿弘冒出一句「那就搬走吧」,小靜回頭看了小寶貝一眼,立刻同意。

▲ 如果放任房屋漏水不做處理,牆壁等處出現水漬或滴水,不僅造成生活不便、損壞家電,如果開始發霉,甚至危害住戶健康,不可輕忽。

電話那頭的房東大叔卻不肯,說租約還沒到期,怎可說走就走,照租約這是要扣兩個月押金的;不過既然房屋有問題,那這段期間房租就少收一千元吧。小靜在旁聽了無名火起,這和原本近兩萬的房租是差多少?一把從阿弘手中搶過話筒,和「一點誠意都沒有」的房東大吵一架。最後雙方對租金和搬家依然各持己見。夫妻倆幾乎一籌莫展了。

阿弘上崔媽媽網站求助的條列陳述中,「到底是誰負責修繕房屋?」是首先應釐清的。崔媽媽義務法律服務張孟茹律師告訴阿弘,因為租約已經載明由房客修繕,簽約時房東的口頭承諾又沒有當成證據保存(例如錄音),按租約和民法429條(註一)修繕責任恐怕要由小靜夫妻倆承擔;如果兩人有異議,也只能經過調解或訴訟程序來判定了。

張律師也建議阿弘,日後如果有類似情形,最保險的還是簽約當下就堅持寫明由「出租人」負責,或至少詳細區分哪些修繕項目由誰負責。

不過事情至此,「可以提早終止租約搬走嗎?」是小靜和阿弘最急切的問題。義務律師分析,既然修繕責任落在小靜夫妻身上,他們恐怕不能片面決定提前終止租約,否則房東確實有權扣留押金。而且雖然在第一時間已經通知房東房屋漏水,若小靜和阿弘沒有修繕作為(即使天雨無法動工至少也該估價),放任房屋損害擴大,房東甚至可以請求損害賠償(註二)。

其實事情也不是毫無希望,律師安慰洩氣的小靜和阿弘,雖然依法如此這般,實務上還是可以放軟身段、和緩態度去和房東協商,表現足夠誠意最重要;人是有情緒的,論之以法不能轉圜,誰說動之以情也一定行不通呢?

【預防修繕糾紛 房客自保ABC】

小靜和阿弘整理好情緒,幾天後親自拜訪房東懇談。房東大叔總算瞭解他們的難處和疑慮,雙方各讓一步:房東只扣半個月的押金,並負責修繕房屋,小靜一家也能在一個月後搬走。太陽漸漸出來了。

小靜一家人這段租賃關係總算圓滿結束。這些爭議的關鍵,就在契約中房屋修繕的責任歸屬。假設當初租約規定由房東負責修繕,小靜和阿弘仍要當心幾個重點,不能大意:

一、民法423條(註三)與429條第1項(同註一)規定原則上由房東修繕房屋,是防止修繕費用過鉅,房客無法負擔;但又基於私法自治精神,規定「契約另有訂定或另有習慣」者例外,因此簽約時一定要仔細看清楚條文。

二、雖然修房子是房東的義務,小靜夫妻也要善盡「善良管理人」的義務喔!也就是說,他們不但要維持房子的正常使用狀況,在發現房子需要修繕時,也要第一時間通知房東,要求在一定期限內處理,以防止損害擴大(註四)。

三、假設房東在期限內完全不理會請求,小靜一家就可以自己找師傅修繕,再要求房東補償修繕費用(例如從房租扣除),或乾脆提前終止租約搬走(註五)。

四、如果小靜與阿弘及早告知了房東房屋漏水,房東也僱工估價,卻因為天雨遲遲無法動工,小靜夫妻已無法再忍受,可依租約和民法430條、435條(註六)規定,和房東協商減少租金,或是終止租約。

五、如果房東開始僱工修繕,小靜或阿弘就算必須上班,仍須依民法第429條第2項(同註一)和房東協商配合,以利修繕工程進行。

六、以上所謂「通知」、「催告」等,最好用能留存舉證的方式,例如存證信函、Email、手機或APP簡訊等。

【從看屋與簽約做起,煩惱Stop】

當然,小靜和阿弘如果要預防漏水導致的修繕爭執,除了對契約與日常生活多留心外,如果時間允許,最好早晚晴雨都能去看屋;而且別只注意到裝潢新舊、家具、設備,房屋細微的角落更要仔細觀察:

一、屋外:可觀看外牆、公共空間(例如樓梯間、天井)、與隔壁銜接的牆面。

▲ 公寓公共空間(例如樓梯間、天井)等處,容易因屋頂排水不良、防水工程疏失等造成嚴重的漏水問題,形成明顯的水痕或壁癌。看屋時應特別注意。

二、屋內:牆面往往會經粉刷修飾,一時看不出漏水狀況,但仍有幾個地方可看出端倪

1. 屋頂、牆壁是否有水漬,尤其屋頂與牆面交接處最易漏水,要特別注意該處是否有水痕。
2. 窗台、冷氣孔是否有發霉、水漬。
3. 與浴室、廚房相接的牆縫最易漏水,可觀察這兩個空間的共用牆之牆縫或壁面上的油漆、地磚是否有變色或出現異樣。
4. 頂樓的房子要注意天花板是否油漆剝落、出現水痕。
5. 若頂樓有種植花草盆栽,則可能因樓板不堪負荷,而產生裂縫漏水;更可能因花草掉落,阻塞排水孔,導致滲水。
6. 陽台外推部分,也容易漏水,須多加留意。

▲ 房屋外牆若年久失修或遭破壞而剝落毀損,屋內漏水也極可能發生,房客看屋時不可不慎。

若有上述狀況,房屋發生漏水潮濕的機率較高,小靜和阿弘就得仔細考慮。假使他們仍然想承租,就應該拍照存證,並特別注意租賃契約的規定。

房屋租賃關係中的漏水潮濕糾紛,其實可藉由租屋前的仔細看屋、明確訂約,有效降低發生機率;就算真的發生問題,也可透過立即通知、冷靜協商,將損失降到最小。在今年梅雨季帶來可觀的雨量後,威力不容小覷的颱風季亦緊接著來到,漏水及修繕問題勢必再成為爭議話題。要避免漏水修繕成為租賃關係中的噩夢,房東與房客都責無旁貸,同樣要認清彼此的權益與義務。

註一　民法第429條
租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。

註二　民法第432條
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

註三　民法第423條
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。

註四　可參見註二的民法第432條規定,以及29年滬上字第106號判例要旨:「......所謂善良管理人之注意,即依交易上一般觀念,認為有相當知識經驗及誠意之人所用之注意,已盡此注意與否,應依抽象之標準定之......」
也就是說,不能光是小靜和阿弘說自己「有在注意了啊」就算是「善良管理人之注意」,而是要看他是否達到所謂「依交易上一般觀念,認為有相當知識經驗及誠意之人所用之注意」。
民法第437條
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。
承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。

註五　民法第430條
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

註六　民法第430條規定可參見註五。
民法第435條
租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。
前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。

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